跳出政策周期才能看懂房地產(chǎn)真相

馬光遠(yuǎn)

70個(gè)大中城市5月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)發(fā)布，最吸引眼球的是：北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比4月持平，但二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.9%，跌幅位列70個(gè)城市的首位。

政策越嚴(yán)苛，越不可能堅(jiān)持

很多人會(huì)對(duì)北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌“0.9%”嗤之以鼻，但它的意義在哪里呢？就是一個(gè)“跌”字，基本可以得出房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)降溫的結(jié)論，一二線以及我多次強(qiáng)調(diào)非常危險(xiǎn)的環(huán)北京一帶的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確已經(jīng)“變天”。

“變天”的根本原因在于政策。特別是“3·17”以來祭出的各種前所未有的嚴(yán)厲政策：限價(jià)政策鎖定了價(jià)格，限售政策鎖定了交易，而限貸政策鎖定了流動(dòng)性。市場(chǎng)無論如何堅(jiān)強(qiáng)，短期的調(diào)整都是必然的，而且政策蔓延到哪里，哪里都會(huì)降溫。這就是我過去一直強(qiáng)調(diào)“政策有效”的原因。

觀察中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控，每一次調(diào)控其實(shí)都見效，對(duì)市場(chǎng)的影響都很大，之所以讓外界感覺到“調(diào)控?zé)o用”，根子在于沒有堅(jiān)持。如果從中國(guó)房地產(chǎn)的政策周期看，每次政策的周期是兩年左右，在這兩年期間，不密切關(guān)注房地產(chǎn)的人是不會(huì)看到市場(chǎng)的這種短期變化的，因而一直認(rèn)為政策沒有任何作用，這是一種誤判。

所以我們看到的情況，就是政策如果溫和，市場(chǎng)不但不會(huì)降溫，而且會(huì)加速上漲；政策如果嚴(yán)苛，整個(gè)市場(chǎng)又會(huì)死掉，這是管理層又不愿意看到的。我不知道這種賭氣式的調(diào)控如何收?qǐng)觯抑恢涝绞菄?yán)苛的政策，越不可能堅(jiān)持，一旦房?jī)r(jià)真的下降，最著急的仍然是政府。

稀缺是理解房地產(chǎn)周期的關(guān)鍵

有所不同的是，最近三四線城市房?jī)r(jià)瘋漲。

中國(guó)的三四線城市，大體分兩種情況：一是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不錯(cuò)，而且又處在大的城市群或者都市圈的大循環(huán)中，這些城市房?jī)r(jià)相對(duì)于核心城市較低，與核心城市的購(gòu)房行為之間有某種互補(bǔ)；另一類則純粹因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)偏低，但住房的存量很大，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也一般，未來不會(huì)出現(xiàn)大量的人口流入的城市。

對(duì)于這些城市，我一再?gòu)?qiáng)調(diào)，購(gòu)買自住沒問題，但如果用于投資，這種選擇非常危險(xiǎn)。但今年我們似乎刻意想讓三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫。在這些城市住房存量已經(jīng)嚴(yán)重過剩的情況下，投資者涌入，開發(fā)商大量拿地，這種“雞犬升天”的狀況值得政府、開發(fā)商和購(gòu)房者警惕。

我希望這個(gè)游戲的每一個(gè)參與者都明白，一二線降溫、三四線瘋漲只是短期的政策周期導(dǎo)致。中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期的趨勢(shì)仍然服從于供求規(guī)律和城市稀缺的原則。對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)期的走勢(shì)，必須跳出政策周期判斷。

未來的人口只會(huì)往大城市走，而不會(huì)跑到小縣城去，好的城市、高品質(zhì)的城市在中國(guó)屬于稀缺資源，這也意味著城市分化的趨勢(shì)會(huì)越來越明顯。即使在我所言的大城市中，由于住房品質(zhì)的差距，未來的好房子也會(huì)稀缺。稀缺是理解房?jī)r(jià)最根本的邏輯，也是理解房地產(chǎn)周期的關(guān)鍵。

短期而言，我相信北京、上海、深圳等熱門城市的房?jī)r(jià)仍然會(huì)調(diào)整，只要政策堅(jiān)持。一旦政策周期逆轉(zhuǎn)，最具財(cái)富保值功能的仍然是這些城市的房子。