多重房屋買賣中房屋所有權的確認

馬曉燕

摘要：房地產市場交易中經常會出現房屋多重買賣的情況，這種情況的出現不僅擾亂了正常的房產交易順序，也損害了許多買受人的權利，因此有必要從法律角度進行探討并且加以規制。本文在分析了房屋多重買賣涵義基礎上，進一步明確了多重買賣中房屋所有權確定的原則。

關鍵詞：一房多賣；所有權確定原則；買受人

引言：

多重買賣是指一個房屋出賣方與多個房屋買受方簽訂了買賣合同，將自己房屋出售給多個買受方的行為。隨著房地產市場發展速度越來越快，房屋資源數量逐漸減少，房屋價值在不斷提升。很多房屋出賣方在巨大利益誘惑之下，選擇將自己的房屋多次出賣給不同的買受人，來賺取最多的利益。可以說房屋多重買賣的現象經常發生，但是在出現了這些現象之后，如何確定房屋的最終所有權，不僅是房屋買賣關系中各方所關心的問題，同樣也是許多法律學者專家所研究的熱門問題。

一、房屋多重買賣的概念界定

房屋多重買賣指的是房屋出賣人多次將自己的房屋出賣給不同的買受人，并且與這些買受人簽訂了房屋買賣合同。在整個多重買賣關系中，主要涉及了三個主體，分別是房屋的出賣方、房屋的先買受方和后買受方。出賣方基于多重的買賣關系需要履行自己的法律義務，而先買受人也會因為房屋的最終所有權與后買受人之間發生矛盾沖突，即根據法律的相關規定，某一方最終可以獲得房屋的最終所有權，而其他買受人則無法獲得該房屋的所有權，最終引發了一系列的矛盾沖突。隨著房地產市場的繁榮發展，房屋多重買賣數量越來越多，而這種買賣行為直接違背了合同法中的“誠實信用”原則，同時也擾亂了正常的房產交易秩序，必須從法律層面加以規制。

二、房屋多重買賣中所有權確認的原則

從理論界目前的研究現狀來看，絕大多數學者將登記作為確定房屋所有權的第一原則，其次是以占有為判定原則。有的學者則指出應當以雙方合同簽訂時間為確定順序的標準，有的學者則提出應當讓房屋出賣方自己決定。筆者比較贊成以下以下的排序方式。

（一）登記優先原則

在多重買賣關系中，如果某個買受人已經辦理了登記手續，那么就應當從法律角度肯定該買受人的房屋所有權，但是惡意進行房屋登記的除外。依照我國法律的規定，登記是不動產生效的要件，即如果不進行房屋登記，即使買賣合同成立在線也無法獲得所有權。這個觀點在北京市一中院的司法審判中得到了肯定，在該法院審理的多重房屋買賣糾紛的案件中，法院最終依據登記優先的原則，認為姜某已經辦理了房屋所有權的登記，但是孫某并沒有辦理，因此即使孫某合同成立在先，而房屋所有權最終也只能歸屬姜某。

在正常的房屋買賣關系中，登記優先的原則無可厚非，但是在惡意登記的房屋買賣關系中，如果后買受人與房屋出賣方惡意串通簽訂了合同并且辦理了登記，致使先買受人無法獲得該房屋的所有權，此時這種登記就無法得到法律的保護，這是種明顯擾亂市場交易秩序的行為。

（二）占有優先原則

如果在房屋多重買賣中，數個買受人都沒有與出賣人辦理了房屋登記，此時哪一方先占據了該房屋，哪一方則可以獲得該房屋所有權。

首先從房屋占有的效力來看，占有人實際享有了對房屋的支配和控制權利，這是基于雙方之間債務關系形成的本權占有。當別人干涉到該占有人對房屋的占有之后，占有人可以依據本權占有請求他人停止干涉。其次從數個房屋買受人的房屋購買角度來看，已經實際占有該房屋的買受人以占有的方式宣示了自己對房屋的債權，使占有和債權融為一體，而其他買受人只有債權。對于買賣合同而言，交付是出賣人履行合同的重要方式，買受人基于占有行為實際享有了對房屋的控制權，至此買受人與出賣人之間的法律關系也接近履行完畢的狀態。最后從物權法立法宗旨角度來看，物權法起到的是定爭止紛的作用。在房屋已經給實際占有之后，占有人會在房屋上投入大量的時間和金錢，相比于其他未占有該房屋的買受人來說，投入的更多，因此如果否定了該占有人的房屋所有權，則可能導致該占有人受到很大損失，引發更多的矛盾，這與定爭止紛的立法初衷也相違背。

（三）賣方自主決定原則

這項原則是將房屋最終所有權的決定權交由房屋出賣方來行使，即出賣方根據自己的意愿，決定將該房屋轉讓給誰，這項原則是合同法中意思自治原則的重要體現。筆者認為該項原則應當位列第三的順訊，優先于合同成立順序、和價款支付順序原則。

對于優先成立合同和優先支付房款原則來說，雖然堅持這兩種學說的學者認為這是保護了積極履行合同一方當事人的利益，但是如果實踐中依據這種判定標準，則存在許多的困難。就合同優先成立順序而言，這種確定所有權的方法違反了債權平等性原則，各個債權不能因為成立先后而產生了優劣之分。其次這種判斷標準違反了合同法中的意思自治原則，如果已經決定了保護合同在先成立的買受人權利，則意味著房屋出賣方喪失了自主選擇權。就優先支付價款原則而言，如果優先支付了該放款就可以享有對該房屋的所有權，則每個人都會爭先恐后地支付放款，這很容易造成房產交易市場的混亂，而且還可能出現強買強賣的現象。可以說這兩種原則都是強調了“先到先得”的交易原則，從表面上來看是公平的，但是卻極容易誘發買受人與出賣人惡意串通的情況。由此可見選擇將賣家自主決定作為確定所有權的第三原則是有其合理之處的。

三、結束語

眾所周知近幾年房地產市場越來越繁榮，房產交易數量也越來越多。房屋對中國人來說不僅是家的象征，也是財富的象征，因此在利益誘惑之下的房屋多重買賣數量越來越多，對市場交易秩序、人們生活質量都起到很大的改善。而在出現房屋多重買賣的時候，筆者認為首先應當明確所有權的確定原則，只有這樣才能給房屋買賣各方更多的法律參考。

參考文獻：

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[2]韓松.同一房屋多重買賣情況下買受人取得房屋所有權的順序確定[J].政法學刊，2012，（6）：10.endprint