“生存死亡”陷阱
——小小物業(yè)糾紛的一波三折

石菲 劉芳

“生存死亡”陷阱
——小小物業(yè)糾紛的一波三折

石菲 劉芳

再次審查了一下剛出爐的撤訴裁定書，剛?cè)雴T額開始辦案的小劉法官長吁一口氣。

“So easy”的陷阱

說起物業(yè)服務(wù)合同糾紛，10個法官9個都會說簡單。為什么呢？相對其他糾紛來說，物業(yè)糾紛的法律關(guān)系清楚、權(quán)利義務(wù)相對明確，爭議點也較小。小劉法官也是這么認為的，雖然剛剛加入員額法官，但是鑒于自己有多年的法官助理經(jīng)驗，物業(yè)服務(wù)合同糾紛不過是小菜一碟。特別在審理了十幾起物業(yè)糾紛后，小劉愈發(fā)覺得物業(yè)糾紛沒有挑戰(zhàn)性，簡直是“so easy”。

然而，隨著審理物業(yè)糾紛案件的增多，小劉法官開始遭遇物業(yè)糾紛中的“難題”了。公共維修基金在實踐當(dāng)中如何有效及時啟動？物業(yè)服務(wù)公司維修的范圍如何明確界定？頂樓業(yè)主隨意建造違章建筑侵害其他業(yè)主權(quán)利時，物業(yè)公司該不該有所作為，如何作為？物業(yè)公司服務(wù)有瑕疵時如何酌減物業(yè)費，酌減的標準是什么？各種專業(yè)性、實踐性極強的問題迎面撲來，小劉開始覺得，“so easy”下處處埋著陷阱啊！物業(yè)糾紛并沒有像看起來的那么簡單。

不過，還有一種“生存死亡”陷阱，無關(guān)法律知識和審判經(jīng)驗，但卻會讓一件簡單的案件變得一波三折。

“一切都是那么尋常”

和往常一樣，小劉法官將分到的物業(yè)糾紛串案先行委托給立案庭的常駐人民調(diào)解員調(diào)解。同以前沒什么差別，人民調(diào)解員陸續(xù)將案件調(diào)解結(jié)果反饋給小劉法官。某日下午，人民調(diào)解員又找到小劉，將法定期限內(nèi)未能調(diào)解成功的案件交回。談起A物業(yè)公司訴B先生的案件結(jié)果時，人民調(diào)解員特別強調(diào)說：“劉法官，這個B先生啊，我打電話約了好幾次，每次都說會來參加調(diào)解，但每到調(diào)解時間就不來，打電話詢問只說自己有這事兒那事兒的，你還是直接給他發(fā)傳票吧。”小劉法官默默點頭，想著這可能又是“被告故意拖原告”的一個典型，還是發(fā)傳票保險。

于是，小劉法官安排書記員給B先生郵寄了開庭傳票。書記員按照訴狀上的地址和電話填好郵單并寄出。一周后，郵寄回執(zhí)就反饋回來了。小劉法官特別欣慰：“不錯不錯，郵局的回執(zhí)終于快了一次。”核對好B先生案件的郵單，小劉法官的書記員告知：“B先生的家人簽收了傳票，我再通知一下物業(yè)公司，就可以如期開庭了。”這一切看起來都那么尋常——同無數(shù)的案件一樣——送達合法、如期開庭。

“就是這么湊巧”

開庭前，小劉法官秉持謹慎態(tài)度，特地前往區(qū)不動產(chǎn)登記大廳查詢了B先生的房產(chǎn)登記信息。

看到區(qū)不動產(chǎn)登記查詢部門出具的查詢結(jié)果，小劉法官有點傻眼，該物業(yè)糾紛所涉的樓房居然沒有不動產(chǎn)登記信息。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。因此從該查詢結(jié)果來看，B先生是否能作為本次物業(yè)糾紛的被告尚待證據(jù)證明。小劉法官趕緊通知A物業(yè)公司的代理人，告知其查詢的情況并向其釋明，除非其能夠證明B先生是涉案房屋的所有權(quán)人，否則法院無法確認B先生為本案的適格被告。就是這么湊巧，原告恰好屬于開發(fā)商前期委托的物業(yè)公司，開發(fā)商將所有的業(yè)主材料包括業(yè)主的購房合同、業(yè)主身份證復(fù)印件、業(yè)主首付款的交款收據(jù)、房屋測繪報告都留給了原告。

開庭當(dāng)日，小劉法官和A物業(yè)公司的委托代理人都按時到達法庭。然而，等了將近10分鐘，B先生也不見人影。出于對被告訴權(quán)的尊重，小劉法官現(xiàn)場給B先生打了幾個電話，但是卻都沒有打通。基于送達結(jié)果，小劉法官依法缺席審理了此物業(yè)糾紛。第一次審理沒有房屋所有權(quán)登記信息且業(yè)主缺席的物業(yè)糾紛，小劉法官倒也不擔(dān)心。原來，小劉法官在審理物業(yè)糾紛案件前，就查詢并研究了很多物業(yè)糾紛的判例，業(yè)主沒有所有權(quán)登記信息的案件，小劉法官早已熟知哪些證據(jù)才可以作為“適格被告”的有效證明。

小劉法官根據(jù)庭審查明的事實以及相關(guān)證據(jù)，結(jié)合查詢的已經(jīng)生效的相關(guān)判例，其認為，B先生雖未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但根據(jù)原告提供的商品房預(yù)售合同、購房收據(jù)以及法院依職權(quán)查詢的不動產(chǎn)信息，結(jié)合B先生與原告簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及交費發(fā)票、收據(jù)等證據(jù)，足以認定B先生是原告物業(yè)服務(wù)的相對方。B先生有義務(wù)繳納物業(yè)費。

“B先生”說“B先生已死”

看著日歷上漸漸逼近的速裁程序結(jié)案期，小劉法官在周末加班完成了A物業(yè)公司訴B先生的判決書，小劉的書記員也抓緊完成了判決書的校核工作，很快蓋著鮮紅法院印章的判決書擺在了小劉法官的桌上。

小劉法官從事法官助理工作多年，有個特別的“習(xí)慣”，就是發(fā)判決書前給被告打電話，詢問原告、被告是希望通過自取還是郵寄方式拿到判決書。這一次，“B先生”的電話終于接通了。電話那頭傳來一個中氣十足的聲音。

“你好!”

“你好，你是B先生么？”

“嗯。”

“我是法院立案庭的，你與A物業(yè)公司的判決要發(fā)了，你是自取還是郵寄？”

“他早就死了，不收你們法院的東西。”說完，“B先生”憤怒地掛斷了電話，絲毫不給書記員核實問題的時間。

聽著“嘟、嘟、嘟”的電話掛斷聲，書記員呆住了。小劉法官看到書記員詭異的表情，趕忙問發(fā)生了什么事。書記員茫然地說明了情況，小劉法官有點“崩潰”。此時，小劉法官滿腦子想的不是開過庭、做過的查詢、寫過的判決是不是成為“無用功”，而是這個物業(yè)糾紛中的被告是否真的死了？

為什么小劉有這般疑問呢，因為小劉有個習(xí)慣，發(fā)判決前都要重新通過身份查詢系統(tǒng)查詢一下當(dāng)事人的身份信息，以避免當(dāng)事人在判決作出時出現(xiàn)“戶口注銷”或者“工商登記注銷”的情況。可身份查詢系統(tǒng)的信息都是正常的啊？如何確認電話中“B先生”陳述的真實性呢？小劉陷入了沉思。上門去問？如果B先生已去世，法官上門的行為肯定會激起B(yǎng)先生家人的再次傷感，這樣不妥。好吧，看來她和書記員兩個弱女子只能親自去火葬場一次，看看能否查到信息吧。長這么大，小劉法官還從沒去過那個地方呢。

黑暗的盡頭是黎明“倒霉”的盡頭大概就是好運吧

小劉法官就自己的奇葩遭遇講述給與其私交好的老法官，老法官向她建議道：“你可以先電話聯(lián)系一下原告，問問原告的意見。”懷著復(fù)雜的心情，小劉撥通了A物業(yè)公司委托代理人的電話。

在小劉法官說明了相關(guān)情況后，A物業(yè)公司的委托代理人抱歉地說：“你說B先生啊，我也是昨天才知道他在我們起訴前就已經(jīng)去世了。因為昨天他爸來我們公司交了物業(yè)費，但是違約金他不同意交。我們考慮這個案件你已經(jīng)操了很多心了，所以違約金我們也不主張了，免得給你添麻煩。我明天就去交撤訴申請。這兩天比較忙，就忘記和你們說這事兒了，非常抱歉！”

第二天，A物業(yè)公司的委托代理人遞交了撤訴申請書。A物業(yè)公司的代理人感激地對小劉法官說：“劉法官，你真負責(zé)。我和我們經(jīng)理說，你們要去火葬場查詢B先生的死亡證明，經(jīng)理特別震驚，說你們這兩個小姑娘膽子真大、真有責(zé)任心，為了一個小小的物業(yè)案子都這么拼。我們真的非常感謝你！”至此，本案終于畫上了一個圓滿的句號。

后記

“生存死亡陷阱”筆者之前見過兩次，第一次是在美劇中，一起刑事案件的被告人，為了讓指證他犯罪的證人喪失證人資格，買通黑客將證人的身份信息篡改為“死亡”狀態(tài)，導(dǎo)致法官取消了該證人的證人資格，被告人成功脫罪；第二次是在一起申訴案件中，被告的父親作為被告的代理人代理申訴，在進行主體資格審查時發(fā)現(xiàn)，被告在當(dāng)年案件起訴時就已經(jīng)去世了，其父親卻一直以其代理人的身份代理應(yīng)訴、開庭、上訴、申訴……

“被生存”還是“被死亡”，作為法官，當(dāng)然有責(zé)任依法核實，但是這卻不是法官一人之責(zé)。打破信息的壁壘、保障信息的安全，實現(xiàn)醫(yī)院、殯葬、公安戶籍的信息統(tǒng)一對接及對接安全，才是解決該問題的根本之策。