地籍測量和不動產統一登記的關系

王金寶+曹明樂

摘要：隨著中國社會的發展，各方面的工作及其制度也逐步得到完善，不動產登記便是一個顯著的例子。本文探討了地籍測量和不動產統一登記的關系相關問題，文章從闡述不動產登記概念入手，進一步交代了土地登記是不動產統一登記的基礎，同時介紹了地籍測繪是土地登記的重要基礎。

關鍵詞：地籍測量；不動產登記；基礎

前言：毫無疑問，土地是社會發展的一項重要資源，而以土地為代表的不動產登記工作，就成了管理寶貴資源的重點工作內容。為了更好地做好不動產登記工作，必須科學的開展地籍測量工作。

1、不動產登記概述

不動產登記是一種經過中國法律認可和明確規定的物權機制，是在經過權利所有者或利害相關人員申請之后，經國家專門的機構將與不動產權及其變動情況登記到不動產檔案中去的行為。我國的土地、房屋、林地、海域等不動產都歸納集中到某個專業的單位門下，將原本散落在不同單位的不動產登記權利收回到一個單位手上，重新理好機構內部的權責關系，簡化各種辦證和登記的流程，從而提高群眾辦事的效率。這個完善的不動產登記體系中，有專業的咨詢平臺，使不動產的登記、審批、交易等等流傳信息在體系內的不同部門之間達到快速流通和共享，從而減少查詢和辦事的麻煩。

2、土地登記是不動產統一登記的基礎

2.1 土地是其他不動產產生和存在的基礎.土地是其他事業興起和發展的基礎和根本，具有固定性和不可取代的獨特性，土地的存在是恒久的，它隨著地球與自然本身的大系統而存在，其他的外力輕易不能對土地造成毀滅性的傷害。而且，土地是可以循環利用的，而其他的諸如房產、林地、道路等不動產對土地具有強烈的依賴性，其存在的期限也隨著社會的發展而發生變化。土地的獨一無二的特性，為土地賦予了至高無上的價值。其他建筑的價值往往是取決于土地的特質，在完成初始土地的登記流程之后，以后只需要對土地物權的轉移加以登記，就能夠對外公開展示土地新的物權關系了。

2.2 土地是不動產統一登記的基礎。就當前全球許多國家的不動產登記現狀而言，不同的國家在處理土地及其建筑物的關系過程中，都會采用相對固定的方式。第一種，是把建筑物當作土地的一個構成要素歸納到土地的整體中去，不動產物權登記也就等同于土地的登記。第二種，是將土地及相關建筑二者相分離，以登記土地為前提，建筑物也得到相對獨立的登記流程。而聯系世界上的不動產登記實際情況來看，德國、瑞士、法國等地普遍地采用“建筑隸屬于土地本身”的方式。而中國的臺灣地區則傾向于選擇第二種理念，賦予建筑等不動產以相對獨立的登記地位和空間。

2.3 我國法律規定“以土地登記”為基礎進行不動產統一登記。聯系中國社會在不動產登記領域的工作實際情況看，《城市房地產管理法》規定，把土地資料和房屋訊息共同登記納入房地產權屬證書。《物權法》明確了不動產統一登記的具體運行機制和準則，2015年3月頒行的《不動產登記暫行條例》則再次強調了相關的登記事宜，要求改領域的工作由國務院土地資源主管部門牽頭，領導并且督促下屬各層級各地區各單位的具體的登記工作，不動產登記機構需要根據領導機構的要求，謹慎開展工作，設置好登記薄。

3、地籍測繪是土地登記的重要基礎

3.1 地籍測繪的主要內容。地籍測繪工作的開展，有助于相關部門更全面地了解并且掌握目標區域的具體地理環境及相關的要素信息。而在正式的測繪過程中，往往包括以下幾個方面的工作內容，比如地籍平面控制測量、地籍要素調查、地籍要素測量、地籍圖繪制、面積量算、地籍數據庫構建、地籍信息管理等等。

3.2 地籍測量中的測繪新技術。隨著技術的不斷發展，專門應用在地籍測量領域的技術也不斷興起并快速發展起來，在土地的數據測算和資料管理過程中，數字化的介入，使相關工作走向了高效、精準、便捷的軌道。許多地區的測繪技術都超越了傳統的限制，全數字化測繪、RTKGPS、PDA移動測量、3S等等。其中3S無疑是非常重要的手段。3S技術的配套使用，是現在工程測量和地區規劃中常用的方法，GPS與RS為GIS提供區域信息及空間定位信息，而GIS進行相應的空間分析以便從GPS和RS提供的海量數據中提取有用的信息并進行綜合集成，使之成為科學的決策依據。下圖體現了利用三者完成工作的程序。利用“3S”技術進行工程測量和規劃檢測管理的流程圖如下：

3.3 地籍測量是土地登記的重要基礎。地籍調查測量是獲得并描述宗地權力隸屬、地標方位、性狀大小及功能等相關信息的一項綜合性很強的工作。在工作過程中，需要經過準確地了解土地界址、權屬、面積等相關情況，同時丈量出具體的數據結構，最終達到完全體現土地主要利用類型、分布情況及質量水平的目標。最終的地籍信息檔案，是土地登記中所需要的基本信息，理清該土地歸屬于誰，掌握該片土地的特征及優勢劣勢條件，在此基礎上發放合格土地使用證書，建設完整的土地資料檔案庫，是完善當前地籍登記與管理工作的必然要求。

結語：綜上所述，加強對地籍測量和不動產統一登記關系的分析，對于開展地籍測量和不動產登記工作都有著重要意義。相關工作人員需要把握不動產登記和地籍測量工作的內容關鍵，土地登記是不動產統一登記的基礎，是其他不動產產生存在的基礎，也是不動產統一登記的基礎。而地籍測繪則是土地登記的重要基礎，二者是相輔相成的關系，可以發揮互相輔助的作用。

參考文獻

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