基于城鎮人口房屋需求倒推法的住宅用地中期需求預測
——以溫州市區為例

□溫州市東甌土地價格評估事務所有限公司 張祥芬

□溫州市鐵路與軌道交通投資集團有限公司 王夷萍

基于城鎮人口房屋需求倒推法的住宅用地中期需求預測
——以溫州市區為例

□溫州市東甌土地價格評估事務所有限公司 張祥芬

□溫州市鐵路與軌道交通投資集團有限公司 王夷萍

2017年4月6日中華人民共和國住房和城鄉建設部與中華人民共和國國土資源部聯合發文（建房〔2017〕80號），為貫徹落實黨中央、國務院關于房地產工作的決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關系，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，要求地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣（縣級市），應當編制完成住宅用地供應中期（2017-2021年）規劃和三年（2017-2019年）滾動計劃。基于此，本文以溫州市區為例，探討研究城鎮人口房屋需求倒推法在住宅用地中期需求預測中的應用。

一、研究意義

土地利用總體規劃對城鄉市建設用地有中、長期規劃指標控制，但對具體的用地結構指標未做控制，住宅用地的年度供給數量、供給節奏一直以來都是由當地政府把控的，一些以“土地”為主要財政收益的地方政府，為增加地方收益，對于土地供給，特別是住宅用地供應，可以說是無序而混亂的。房價高漲的時候，無視城市總體發展規劃及住房需求，肆意改變用地功能，加大住宅用地供應量，為增加政府財政收益，把城市發展看成了建房、建房再建房的單一活動，結果很多城市的新區被開發成了“睡城”“鬼城”。城市配套設施不完善、不齊全，城市住房生活品質大打折扣。房價就像坐過山車一樣，隨著政府的政策，忽上忽下。無序的土地供應，還造成很多二、三線城市房屋開發過剩，庫存壓力極大。

2010年8月國土資源部印發《國有建設用地編制規范（試行）通知》，要求各地要編制國有建設用地年度供應計劃，通過土地市場動態監測與監管系統上報國土資源部，不上報供應計劃的，停止年度土地供應，至此，對土地的年度供應有了規范性約束，但是單一的年度土地供應計劃，以目前來看，并未對土地市場起到非常有效的管控作用，住房供求矛盾依然突出、部分城市房價上漲壓力依然很大，為改善住房供求關系，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，制定住宅用地中期規劃、對于穩定市場預期意義重大。

二、城鎮人口房屋需求倒推法

《國有建設用地供應計劃編制規劃（試行）》規定里面介紹了需求預測的幾種方法，趨勢外推預測法、線性回歸法、指數平滑法、用地定額指標法、灰色模型法。以上幾種方法目前運用較多，基本思路是在對某一城市歷史數據的縱向分析基礎上，預測下一年的用地量，僅從歷年供給數據出發進行預測，未結合未來年期國民經濟發展及城市發展需求，對于預測一定年期的用地需求量并不很適用。城鎮人口總量房屋需求倒推法突破了一般預測方法的局限性，從供給側導向為出發點，從影響住宅需求規模的人口、居住行為、城市發展等方面出發，綜合考量預測未來年期內的用地需求。

該預測方法的主要思路是根據預測期末城鎮人口規模和城鎮人均居住面積為出發點，測算城鎮住宅總建筑面積，進而倒推出城鎮住宅用地需求的一種預測模型：目標年增加的住宅用地面積+目標年改造住宅面積/目標年住宅用地容積率－住宅空置面積/目標年住宅用地容積率。運用該模型需確定（預測）人口規模、城鎮人均居住面積、目標年改造住宅面積、住宅用地容積率確定及住宅房屋空置面積。

表1 城鎮居民人均住宅建筑面積 單位：平方米

圖1 城鎮居民人均住宅建筑面積趨勢變化圖

三、溫州市住宅用地中期需求預測

根據《住房城鄉建設部 國土資源部關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》要求，本次預測溫州市區2017-2021年住宅用地中期需求量。通過收集各項數據、確定（預測）人口規模、城鎮人均居住面積、目標年改造住宅面積、住宅用地容積率確定及住宅房屋空置面積。

1.人口規模預測

本次選取的人口規模為溫州市區常住人口，選取常住人口為測算口徑主要是基于對住宅的剛性需求考慮。根據溫州市統計局2017年對溫州市0.5%人口變動抽樣調查，根據變動抽樣調查數據推算，2016年末溫州市區常住人口為301.13萬人，其中鹿城區124.44萬人，甌海區94.71萬人，龍灣區71.97萬人 ，洞頭區為10.01萬人。根據溫州市統計局2015年溫州市1%人口抽樣調查主要數據公報顯示，2015年末溫州市區常住人口為298.53萬人，其中鹿城區125.61萬人，甌海區92.97萬人，龍灣區70.84萬人 ，洞頭區為9.11萬人，2016年市區人口數量相比2015年增長0.87個百分點。

今年國務院批復同意《溫州市城市總體規劃（2003-2020年）（2017年修訂）》，批復要求要合理控制城市規模，到2020年，溫州中心城區常住人口控制在350萬人以內。溫州市區人口分布基本位于中心城區范圍內，根據該批復，至2020年溫州市區總人口上限為350萬，2021年為下一個五年規劃開啟之年，人口數量目前還難以估量，根據目前溫州人口增長速度0.87%，可初步推算，2021年市區常住人口數量為353.05萬人，故相比預測基期年2016年，2021年溫州市區總人口增加量值為51.92萬人。

2.城鎮人均居住面積

通過分析2010至2016年溫州城鎮居民人均住宅建筑面積數據（表1），確定目標年城鎮居民人均住宅建筑面積數據。

從上面數據可以看出，2011-2016年溫州市城鎮居民人均住宅建筑面積除2012年減少之外，2013-2016年呈逐年遞增規律（如圖1所示），利用指數平滑法經過一次指數平滑后預測目標年2021年城鎮居民人均住宅建筑面積為44.24平方米，具體見表2。溫州市區人均住宅建筑面積參照此數據。

3.溫州市區舊住宅區改造面積

溫州市區2017年計劃要完成195萬平方米舊住宅區改造，606.2萬平方米城中村改造攻堅村拆除面積，總計改造面積為801.2萬平方米。目前溫州市城中村改造補償方式主要為實物補償和貨幣補償兩種方式，選擇實物補償的被拆遷人至少可拿到同樣多面積的安置房，選擇貨幣補償的被拆遷人在保持原有生活質量不下降的基本條件下，在公開市場上會購買至少與原產權相同面積住宅，因而舊住宅區改造不論是實物補償和貨幣補償都會形成潛在的住宅需求。因此，為摸清全部潛在的住宅需求，本次舊住宅區改造面積取舊住宅區改造完成面積和城中村改造攻堅村拆除面積之和，801.2萬平方米。

表2 城鎮居民人均住宅建筑面積數據預測表 單位：平方米

表3 2014-2016年溫州市區住宅用地平均容積率匯總表 單位：萬平方米

4.住宅用地容積率確定

2014年溫州市區住宅（包括商品房用地、經濟適用房用地、安置房、公共租賃房、廉租住房等保障房用地）平均容積率為3.08；2015年溫州市區住宅（包括商品房用地、經濟適用房用地、安置房、公共租賃房、廉租住房等保障房用地）容積率為3.25；2016年溫州市區住宅（包括商品房用地、經濟適用房用地、安置房、公共租賃房、廉租住房等保障房用地）平均容積率為3.08，具體見表3。可以看出，溫州市區住宅容積率近三年來基本維持在3-3.5之間。容積率一般是由政府規定的，現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為獨立別墅為0.2-0.5，聯排別墅為0.4-0.7，6層以下多層住宅為0.8-1.2，11層小高層住宅為1.5-2.0，18層高層住宅為1.8-2.5，19層以上住宅為2.4-4.5，住宅小區容積率小于1.0的，為非普通住宅。可以看出，溫州市區住宅用地近三年平均容積率已經逼近規定最高檔，過高的容積率會影響居住的舒適度，考慮目標年居住舒適度，在不低于現狀條件下，結合近三年容積率現值，取三年平均值，確定目標年住宅用地容積率為3.14。

5.住宅房屋空置面積

考慮經濟適用房用地、安置房、公共租賃房、廉租住房等保障房一般情況下不會存在較大面積空置現象，本次住宅房屋空置面積取值為截至2016年末的商品住房待售面積，根據2016年溫州樓市白皮書數據顯示，2016年底溫州市區累計待售商品房為15201套，按照120平方米/套計算，可知2016年底溫州市區累計待售商品房約為182.412萬平方米。

6.城鎮住宅用地需求模型

城鎮住宅用地需求=目標年增加的住宅用地面積+目標年改造住宅面積/目標年住宅用地容積率-住宅空置面積/目標年住宅用地容積率=51.92萬人×44.24平方米/3.14+801.2萬平方米/3.14-182.412/3.14=928.5761（公頃）。

利用城鎮人口房屋需求倒推法預測溫州市區2017-2021年五年用地需求為928.5761公頃，住宅年均需求量為185.7152公頃。

2014-2016年溫州市區住宅用地供應總量為585.5593公頃，年均供地為195.1864公頃。預測值年均需求量與前三年年均供給量相差9.4712公頃，主要原因是溫州市區舊住宅區改造面積本次預測數值僅有2017年數值，后面四年溫州市區目前尚未有計劃數據，對預測值存在一定影響。

四、結語與建議

從上可見，在各項數據選取及預測較為準確情況下，運用城鎮人口房屋需求倒推法模型來預測住宅用地中期需求量符合城市發展中的住宅用地需求實際量，但同時還要注意兩點問題。一是編制住宅用地中期規模需求最好是能與地方的國民經濟五年規劃在時間上相一致。這樣能較好的保證各項數據的統一協調性，利于提高預測數據的準確度。二是同時地方也要做好《城市舊住宅區改造五年計劃》方案。隨著城市新增建設用地量的不斷減少，以舊換新、“騰籠換鳥”越來越成為城市發展的潛力方向，編制《城市舊住宅區改造五年計劃》也成為一項新課題。