青島市中央商務區發展研究

馬煜辰

【摘要】近年來，中央商務區在國內各大中城市乃至經濟較發達的中小城市的蓬勃建設，2012年以來，青島市積極探索“政府主導、市場運作、整體規劃、滾動開發”的新模式，青島市中央商務區實現了從無到有、從有到優的形象質變，但同時，也暴露出招商后勁不足、產業同質化嚴重、基礎設施不完善等問題，本文對青島市中央商務區發展中存在的問題原因進行分析，提出相應對策和建議。

【關鍵詞】中央商務區 青島市

青島市中央商務區是2005年經市政府批準建設的城市區域，位于青島市市北區，用地面積2.46平方公里，是目前市內可供開發建設面積最大的一塊商務用地。截至目前，青島中央商務區目前已有大連萬達、中海地產等各類重點項目60多個，其中投資過億的30余個，總投資超過300億元，提供商務辦公面積70萬平方米。

一、青島市中央商務區發展現狀

（一）實行政府引導，市場化運作模式

青島市中央商務區建設之初就確立了政府引導、市場化運作的模式，以土地滾動開發為核心，成立了兩個專門機構，一是中央商務區管委會，具備部分政府職能，便于對外協調；一是商務區開發公司，區屬國有企業，便于市場運作。

（二）立足項目引領，推動產業優化升級

中央商務區原址聚集了海城建材、海城裝飾、徐州北路舊貨、交運陶瓷、商業物流五個市場和新興服裝廠等200余家勞動力密集型企業，青島市以建設中央商務區為契機，通過提供政策資金扶持，加快原有傳統企業搬遷改造步伐，2016年底，青島中央商務區核心區基礎設施建設已基本完成，吸引世界500強企業10家，引進各類企業總部100家，企業營業收入可達480億元，稅收32億元。

（三）積極完善配套，優化園區發展環境

青島中央商務區規劃布局結構為“一心、兩區、三軸、一帶”，一心為商務核心區，兩區為南京路以西商務中心片區和南京路以東綜合居住片區，三軸為敦化路發展主軸、連云港路商務發展軸和紹興路居住生活軸，一帶為海泊河濱水休閑景觀帶。

二、青島市中央商務區發展存在的問題和挑戰

（一）發展環境和配套政策不完善

中央商務區所在的市北區近年來相繼出臺了各類扶持政策文件，但對入駐企業的優惠獎勵和扶持壯大的政策與嶗山區等兄弟區市相比力度不夠，缺少競爭力、吸引力。青島市中央商務區核心區域土地已基本出讓、開發完畢，剩余規劃可開發區域大部分為居民區，拆遷改造成本日益提高，增加了拆遷工作和存量土地整理的難度，使未來提升、改造空間受限。

（二）經濟結構和產業定位不清晰

樓宇特色定位不清晰，定向招商執行不到位，同質化競爭嚴重，對招商引企的標準沒有有效把控，而管委會對開發企業的影響制約力十分有限。中央商務區內大量的企業和居民房屋需要征收拆遷，成本較高，基本是靠土地出讓金收益返還來平衡資金，在后期拆遷成本激增的情況下，實現資金平衡的難度較大，進一步影響到后續的房屋征收拆遷工作，制約整個商務區的后續開發建設。青島市市北區屬于老城區，土地空間小、人口密度大，中央商務區作為在老城區上發展起來的新區域，雖然具備了一定發展前景，但由于受基礎因素和周邊環境等影響，與沿海成熟的總部商務區相比，發展氛圍相對不濃，招商相對困難。

（三）基礎設施和交通狀況不優化

中央商務區在老城區基礎上建設，交通、供熱等配套設施建設受限，最突出的供熱缺口約300萬平方米。作為青島市城區地理位置的最中心區域，是市區過境交通的結點，區域內擁有萬達、家樂福、陽光新業等多家零售業龍頭，是人流、車流和物流高度密集區，隨著入駐企業成倍增加，靜態交通矛盾也將更為突出。

（四）政府管理機構管理效能不高

2011年經市編委辦同意設立青島中央商務區管理辦公室，分別為綜合處、招商處和開發處，主要職能側重于開發建設，招商引資和服務管理職能相對薄弱，缺少專業人員。尚未建立相對固定的協調議事機制，管委會與職能部門之間協調聯動不夠，特別是在幫助入駐企業辦理工商、稅務、環保、消防、質監、衛計等審批手續方面，還不夠高效快捷。根據目前政策，從建設單位取得土地使用權開始，往往需要至少8個月甚至一年多的時間才能取得施工許可證，直接影響到項目開工建設的進度。

三、加快青島市中央商務區發展的建議

（一）完善配套政策法規

建議對中央商務區引進的符合產業規劃的總部經濟等稅收潛力大的現代服務業項目，給予土地政策支持，在土地出讓時設置附加條件，確保項目建設的用地需要。根據中央商務區統一規劃，打破原地塊區域界線，將部分待征收拆遷居民住宅同企業房屋的用地規劃成同一地塊，不受比例限制統一納入舊城改造，適用舊城改造政策。建議積極爭取對中央商務區引進的總部項目或某一樓宇同一產業達到一定比例的集聚項目，將稅收的市級收益部分按一定比例獎勵該項目，并設立發展引導基金，予以專項補貼扶持。

（二）整合政府管理機構

建立區分管領導召集，管委會主導，相關部門、街道和企業參加的聯系會議制度，對企業反映的各類問題，能第一時間解決的第一時間解決，不易解決的提交聯席會議研究，形成多部門相互溝通與合作的新型服務管理模式，聯席會議原則上應每月召開一次。爭取政策支持，納入審批綠色通道，優先審批，減少審批環節、縮短審批時間。

（三）加快經濟結構調整

委托專業咨詢公司，立足中央商務區，圍繞金融、藍色、科技等高端產業，研究制定統一的產業發展規劃和樓宇招商設計方案，明確重點產業、細化招商路徑，對區域內的樓宇進行“一樓一產業”、“一片一特色”的定制化、精準化招商。按照項目引進高層次、土地利用高水平、輻射影響高效應的發展要求，堅持瞄準高端、招大引強，促進項目、資金、信息、人才、技術的聚集，增強了對城區經濟的輻射功能。

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