房地產(chǎn)政策對(duì)我國不同類城市房價(jià)的差異性分析

王晶

【摘要】隨著我國房地產(chǎn)價(jià)格的飛速上漲，政策出臺(tái)了很多政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文從區(qū)域性的角度著手，運(yùn)用固定效應(yīng)模型研究政策對(duì)不同類城市房價(jià)的影響，并提出政策建議。

【關(guān)鍵詞】房價(jià) 政策 固定效應(yīng)模型

一、引言

各城市房價(jià)都在不斷高漲，據(jù)我國統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，一線城市房價(jià)在2萬到3萬5左右，二線城市在1萬到2萬左右。城市房價(jià)差異大，城市發(fā)展水平差異就相應(yīng)增加。因此，研究不同城市房價(jià)的影響因素，有助于縮小城市間房價(jià)的差異，推動(dòng)各城市共同發(fā)展。

二、文獻(xiàn)綜述

國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房價(jià)的研究和觀點(diǎn)有很多。Fratantoni和Schuh（2003）利用美國1966—1998年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)相同的貨幣政策對(duì)城市房價(jià)的影響不同。孫力軍、孫力彬（2006）選取2000—2006年的房價(jià)，發(fā)現(xiàn)可以通過貨幣政策抑制房價(jià)過快上漲。秦梓華（2006）研究發(fā)現(xiàn)我國的房價(jià)會(huì)受到貨幣供應(yīng)量的影響。梁云芳、高鐵梅（2007）利用1995—2005年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房價(jià)與利率和M2負(fù)相關(guān)。吳成軍（2009）論證了M2可以導(dǎo)致房價(jià)波動(dòng)。盧建新、苗建軍（2011）運(yùn)用1997—2005年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)中、西部地區(qū)房價(jià)較東部地區(qū)來說波動(dòng)小。

三、我國近年房地產(chǎn)市場(chǎng)

2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，政府輪番出臺(tái)了大量寬松政策，使得2009年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱。為了遏制房價(jià)過快增長，政府2010年連續(xù)采取了多輪調(diào)控措施，但收效甚微，同年我國70個(gè)大中城市房屋售價(jià)同比上漲6.4%。2011年后，國家進(jìn)一步擴(kuò)大干預(yù)，一定程度上控制了房價(jià)上漲。進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房價(jià)、銷售量雙下降。于是國家又相繼出臺(tái)諸如“央五條”、“央行930房貸新政”等寬松政策。2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)情勢(shì)依然嚴(yán)峻，投資減少，國家出臺(tái)寬松政策刺激需求，各地也出臺(tái)相應(yīng)的寬松政策刺激房市。2016年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量創(chuàng)新高，土地供應(yīng)依然嚴(yán)峻，上半年房地產(chǎn)政策寬松，后半年熱點(diǎn)城市房價(jià)開始快速上漲，調(diào)控政策逐漸收緊。

四、實(shí)證分析

（一）變量的選取與說明

本文取城市商品房銷售均價(jià)為房價(jià)指標(biāo)。根據(jù)之前學(xué)者的研究，貨幣供應(yīng)量M2對(duì)房價(jià)有影響，而考慮到貨幣供應(yīng)量只有全國的數(shù)據(jù)，故采用全國統(tǒng)一的M2。另外，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求效應(yīng)，本文選取城市土地供應(yīng)量和城市商品房銷售面積兩個(gè)月度指標(biāo)。最后加入房地產(chǎn)政策作為虛擬變量。

本文所選擇的城市有：一線城市（北京、上海、廣州、深圳、天津）、二線城市（南京、杭州、廈門、石家莊和合肥）、三線城市（烏魯木齊、銀川、呼和浩特、西寧和蘭州）。選取2010年06月到2016年11月的月度數(shù)據(jù)。為了消除異方差性，本文對(duì)除虛擬變量以外的全部變量取自然對(duì)數(shù)。全部數(shù)據(jù)來源于CREIS中指數(shù)據(jù)庫、wind數(shù)據(jù)庫、國家統(tǒng)計(jì)局、中國人民銀行。

（二）政策虛擬變量的選取

通過對(duì)城市房價(jià)做斷點(diǎn)檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)城市都存在一些政策影響房價(jià)出現(xiàn)斷點(diǎn)的時(shí)間：一線城市為2011年5月、2013年9月和2016年1月，二線城市為2013年5月、2014年9月和2016年1月，三線城市為2011年5月、2012年10月和2014年5月。分別將不同類城市出現(xiàn)斷點(diǎn)的政策定義為虛擬變量d1、d2、d3。

（三）單位根檢驗(yàn)

首先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果見表1。

由表1可知，一、二線城市的房價(jià)是不平穩(wěn)的，對(duì)它們?nèi)∫浑A差分，結(jié)果如表2所示。

（四）固定效應(yīng)模型的估計(jì)

運(yùn)用平穩(wěn)面板數(shù)據(jù)建立不同類城市的固定效應(yīng)模型，結(jié)果如表3所示。

注：*表示在5%的水平上顯著

五、結(jié)論與政策建議

根據(jù)上述結(jié)果，不同類城市有明顯的差異。其中，一、二線城市的政策變量都為負(fù)，說明政策對(duì)其能夠起到抑制作用。三線城市虛擬變量都為正，說明政策對(duì)房價(jià)的控制力小。

根據(jù)上述結(jié)論，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，政府在處理房價(jià)問題時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

第一，我國不同類城市房地產(chǎn)價(jià)格差異明顯，國家政策能夠制約一、二線城市房價(jià)，三線城市的政策制約性則較弱。因此要正確了解城市之間的差異，合理出臺(tái)相關(guān)政策。

第二，一、二線城市應(yīng)建立房價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，減少房價(jià)的盲目預(yù)測(cè)。而三線城市應(yīng)注重自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展，結(jié)合具體情況因城施策。

參考文獻(xiàn)：

[1]Michael Fratantoni， Scott Schuh. Monetary policy， housing， and heterogeneous regional markets[J]. Journal of Money， Credit， and Banking， 2003，（3）.

[2]孫力軍，孫力彬.我國貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的效果分析[J]. 濟(jì)南金融，2006，（10）.

[3]秦梓華.我國房地產(chǎn)市場(chǎng)與貨幣供應(yīng)量關(guān)系的實(shí)證研究[J]. 甘肅聯(lián)合大學(xué)學(xué)報(bào)（社科版），2006，（10）.

[4]梁云芳，高鐵梅.中國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)區(qū)域差異的實(shí)證分析[J]. 經(jīng)濟(jì)研究，2007，（8）.

[5]吳成軍.貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系研究[J]. 商業(yè)時(shí)代，2009，（19）.

[6]盧建新，苗建軍.中國城市住房價(jià)格動(dòng)態(tài)特征及其影響因素[J]. 投資研究，2011，（7）.