個人住房公積金貸款現狀及其風險管理研究

汪麗麗

住房公積金貸款即住房公積金管理中心利用住房公積金，通過商業銀行等金融機構向住房公積金正常繳存的職工發放的，用于購買、修建、翻修自住住房的具有定向用途的政策性住房貸款。這類貸款同樣具有一定的風險，管理中心需要積極學習商業銀行的風險管理經驗，防范個人住房公積金貸款風險。

一、我國個人住房公積金貸款現狀

2016年發放住房公積金個人住房貸款327.49萬筆，合計12701.71億元，分別比上年增長4.80%和14.61%。2016年末，累計發放個人住房貸款2826.63萬筆，合計66061.33億元，分別比上年末增長13.10%和23.83%。個人住房貸款率占88.84%，比上年末提高8.04個百分點。個人住房公積金貸款5年期（含）以下和5年期以上貸款利率分別為2.75%和3.25%，低于同期商業銀行貸款基準利率。2016年發放的貸款在貸款期內共可為職工節約購房利息支出2616.87億元。2016年末，個人住房貸款逾期額7.86億元，逾期率0.02%，繼續保持在較低水平，遠低于商業性個人住房貸款的不良率。

二、個人住房公積金住房貸款的風險因素

1.信用風險

信用風險即貸款違約風險，家庭收入與住房貸款支出比重不合理的情況下，會加大信用風險。貸款年限不變，貸款額度在家庭總收入中所占的比例越大，還款壓力也就越大，違約概率也越高。按揭貸款的額度較大、期限較長，在貸款人家庭情況出現較大的變動、住房公積金貸款利率有一定提高時，都會增加違約概率、貸款償還壓力，也就增加大貸款信用風險。

2.操作風險

操作風險即貸款受理、貸款審批和貸后管理等各個環節中存在的審查與管理不嚴引發的貸款風險。其原因主要在于住房公積金管理中心的內部控制制度的不完善：工作人員在辦理貸款調查、審批等環節中業務素質不高、責任心不強，內部崗位不合理的銜接，和開發商互相勾結等因素，貸款人相關信息與擔保人身份證明等核對的不嚴格，進而導致貸后款項無法收回，不能準確掌握貸款人還款情況，不能及時催收逾期客戶，使貸款風險增加。

3.抵押物風險

抵押物風險的主要來源于房屋價值市場變化引發的風險與開發商項目存在的風險。房屋市場價值引發的風險主要表現為貸款房價比，即貸款市場價值和抵押房屋市場價值之間的比例。當市場蕭條時，抵押房屋市場價格的下跌，就會使貸款市場價值超過房屋抵押市場價值，貸款房價比超過1，在這種情況下，貸款人選擇違約是一個更為有利的決策。在開發商由于各種原因造成工程開發不足，開發商無法對所貸款項承擔擔保責任時，就會使抵押物產權產生風險。

三、個人住房公積金住房貸款風險管理對策

1.建立貸款人信用評級動態管理體系

第一，充分收集貸款人及其配偶的個人信息，提高信息收集質量，準確分析信息，為貸款審批提供客觀準確的依據。第二，強化貸款人資格與償還能力的審查。對貸款人個人能力、資本情況、收入狀況、專業技能等進行考察，綜合分析貸款人家庭成員的構成、家庭成員職業等因素，判斷其償還能力與信用度，結合工資收入和住房公積金繳存額，控制貸款人每月應還本息不超過其家庭每月總收入的50%，協助貸款人合理制定貸款額度與貸款年限，對貸款人及其配偶的其它未還清貸款與債務進行審查。核實貸款人所提供的收入證明的真實性，結合其完稅證明與現金流量證明進行核實。第三，建立信用評級動態管理系統，根據貸款人的住房公積金繳存額度變動情況判斷其工資收入變動情況，實時評估其資信，結合社會因素影響，建立科學的信用風險評估模型，準確管理其信用風險，預測并控制風險后果。

2.完善內部控制制度，優化貸款流程

加強管理中心內部控制機制，實施貸款全過程管理，對貸款前的調查、貸款中的審核、貸款后的檢查管理等環節中涉及的風險點進行分析，并制定相應的管理職責與操作細則，對貸款審核、批準、管理、回收等業務操作流程進行規范化管理。通過貸款首接責任機制、內部管理機制、業務操作機制、貸款臺賬與檔案等機制，采取規范化、科學化和精細化的管理。分離貸款審批與發放，分離貸款風險監管，將貸款審批與風險控制進行獨立管理。實施風險預警機制，及時催收逾期貸款，通過動態管理，全面降低貸款風險。全面提升工作人員的綜合素質，要求工作人員嚴格根據規范化的流程進行操作，加強貸后管理考核，對不良貸款發放比率過高的管理人員進行追責。通過深入、細致的培訓，優化工作人中的服務意識與業務技能，提升工作人員綜合素質，減少因工作人員操作問題所帶來的風險。

3.強化抵押物審查力度

住房抵押貸款是個人住房公積金貸款的關鍵一切，嚴格審核貸款抵押物，安全運營貸款資金。審查抵押物時，要注意幾個重要點：第一，抵押房屋是否合法，被抵押行為是否合法；第二，售房單位是否辦理了貸款人的的房屋產權過戶手續，是否做出了抵押承諾，要與產權抵押機構進行溝通，確診手續是否完整；第三，抵押率的控制，規避抵押物因過大的市場價值變化帶來的風險；第四，切實履行擔保法則，貸款人在清償債務時出現違約現象，則拍賣其抵押物。

4.對開發商及其項目進行嚴格審查管理

開發商項目是導致抵押物風險的主要原因之一，在貸款審核時，要強化對開發商開發資質、項目經營狀況和預售項目的審核，調查樓盤證件的齊全性，對樓盤主體的完工度和驗收的合格度進行實地調查，了解真實的工程進度，調查開發商在個人住房公積金貸款上階段性擔保的落實度，開發商是否在受委托的商業銀行中設立了住房公積金貸款的保證金賬戶，明確其可貸房源，保證房屋真實度，可抵押性。二手房住房公積金貸款現房抵押需要明確產權和抵押比例，保證抵押房屋合法性。落實抵押物的登記手續，歸檔管理，跟蹤貸后抵押物的市場價值，分析其抵押率，合理控制抵押物處置風險。

四、結語

個人住房公積金貸款在我國房地產市場所占的比例在不斷提高，風險也隨之增加，要加強風險管理，必須完善貸款流程，使貸款操作規范化、標準化，做好貸款人的信用評價和資格審查工作，落實抵押物合法性與可抵押性，從貸前調查、貸中審批和貸后管理環節中，對貸款風險進行全過程管理，保障資金的安全性。