嚴防樓市高杠桿 引發金融風險

◎ 譚浩俊︵江蘇省鎮江市質量技術監督局，鎮江212001︶

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嚴防樓市高杠桿 引發金融風險

◎ 譚浩俊︵江蘇省鎮江市質量技術監督局，鎮江212001︶

3月5日，國務院總理李克強在第十二屆人大第四次會議上作2016年政府工作報告指出，要加快改革完善現代金融監管體制，提高金融服務實體經濟效率，實現金融風險監管全覆蓋。同時指出，扎緊制度籠子，整頓規范金融秩序，嚴厲打擊金融詐騙、非法集資和證券期貨領域的違法犯罪活動，堅決守住不發生系統性區域性風險的底線。

這意味著，在未來相當一段時間內，加強金融監管、防范金融風險都是我國經濟社會發展必須堅守的底線，也是必須牢牢抓好的工作。

但從去年的股災及近一段時間以來，部分一線城市在高杠桿推動下出現的房價快速上漲情況來看，防范金融風險的任務是非常重的，“起死回生”的壓力也是非常大的。

樓市正面臨嚴峻的高杠桿風險

眾所周知，2015年的股災就是由場外配資和高杠桿引發的。這些配資的杠桿，少則1∶2、1∶3，多則1∶4、1∶5，甚至高達1∶8，即10萬元的股票投資，可以通過場外配資公司，獲得80萬元的投資資金。如果市場火熱，這些杠桿資金就可能給投資者帶來巨額的利益回報。反之，則是積累風險。

實踐證明，高杠桿帶來的風險是遠遠大于收益的。尤其對整個證券市場和廣大投資者來說，高杠桿只有風險，沒有收益。一場股災到底給多少投資者造成傷害，又給資本市場和經濟帶來多大影響，可能已經很難用具體的數據來說明了。但有一點可以肯定，它帶給廣大投資者、資本市場和整個市場經濟的絕對不是正面影響、積極影響，而是負面影響、消極影響，甚至是極大的破壞。

我國當下的房地產市場，正面臨著這樣的風險考驗。特別是一線城市正在被各種高杠桿所籠罩，房價被不斷地推向新的高點，特別是深圳、上海等地，更是被高杠桿所綁架。而高杠桿的一個鮮明特點就是“首付貸”。

據媒體報道，一線城市的某些地產商、地產中介、P2P平臺、小貸公司等， 首先按照首付款的30% ～ 50%給購房者貸款，然后再由購房者到銀行辦理按揭貸款。而按照目前的房貸政策，購房首付已經可以降低到20%。也就是說，購房者只要用10%的首付款，就可以撬動100萬元的購房資金，其中，地產中介等提供10萬元，其余的80萬元都由銀行來承擔。更重要的，有的首付貸，實質已經填滿了20%，購房者可以通過零首付拿到房屋所有權。即便是地產中介等的資金，大多也是從銀行等金融機構獲得的。這意味著，買房的所有風險，都已經全部轉嫁到了銀行身上。

如果購房者是剛性需求，應當不會有多大問題。畢竟為了居住，絕大多數購房者都會認真按照協議履行還款義務，直至貸款償還結束。但如果是住房投機和炒作者，履行還款義務的條件就會轉化為能否賺錢，尤其是能否賺大錢。否則，就會出現還貸風險。一旦出現房價下跌現象，就極有可能將銀行債務轉化成商品房，把用于投機和炒作的商品房“送”到銀行手中，將銀行債務轉化成各種各樣的商品房。一方面，銀行手中掌握太多的實物，會造成銀行流動性不暢，繼而引發風險；另一方面，凡是被投機者、炒房者“拋棄”的商品房，都是出現嚴重虧損的，那么，銀行在拿到這些商品房后，也就會面臨嚴峻的虧損矛盾，使銀行出現巨大損失。美國的次貸危機，就是零首付帶來的。

高杠桿進一步暴露了金融監管的薄弱

美國次貸危機帶給全球的教訓是十分深刻的，給全球經濟造成的影響和傷害也是無可估量的。直到今天，次貸危機引發的全球金融危機仍然處于后發酵階段，導致全球經濟沒有明顯好轉的跡象。不僅如此，日本的房地產風險也使得日本經濟出現了嚴重衰退。也就是說，一旦房地產市場出現問題，不管哪個國家，都是沒有力量扭轉的。唯一的辦法就是別讓房地產市場出現風險，尤其不要發生危機。

但是，按照我國目前的金融監管能力和水平，特別是監管部門的責任心、監管的覆蓋面等，如果任憑高杠桿在樓市興風作浪，一旦發生次貸危機，其可能產生的沖擊和影響將遠大于美國。譬如企業間的互保和聯保、政府為企業的擔保、地下金融的活躍程度等，都是金融風險能夠迅速蔓延和擴大的巨大漏洞。去年的股災就從一個側面反映了我國在金融監管方面的薄弱，金融監管的漏洞和隱患。如果說股災能夠通過救市來解決的話，那一旦房地產市場出現問題，可能就不是一個“救”字就能解決的，而極有可能以危機來終結。

中央提出的去庫存要求，并在政策上給去庫存以最大的支持和推動，目的就是為了防風險。如果這項舉措被高杠桿所綁架，被商品房投機所左右，那風險就不可避免。很顯然，從一些城市出現的房價快速上漲現象看，這些城市的房價已經完全被高杠桿所控制了，被開發商、房產中介、P2P、小貸公司等利用了。此時此刻，如果各方不能對此有足夠的認識，而是任其橫行，風險將難以控制，后果也十分可怕。

事實充分說明，在庫存比較嚴重的三、四線城市，市場并沒有出現明顯好轉的現象，去庫存效果也不佳。真正紅火的，還是具有炒作功能的一線城市和極少數二線城市，如深圳、上海、南京等地。造成市場紅火的主要原因，也不是剛需被激活，而是投機和炒作被激活了，不規范放貸行為再度爆發了。更重要的，面對這樣的現象，金融監管再一次遲鈍和滯后了，也再一次暴露了中國在金融監管方面的薄弱。

高杠桿已引起管理層的高度警覺

近期，高杠桿在部分一線城市的房地產市場橫行，引起管理層的高度重視與警覺，重慶市市長黃奇帆曾經直言不諱地指出，現在有些房產商和中介為購房者提供首付貸款，使很多購房者變為“零首付”，這會引發巨大的泡沫性投資，進而房價暴漲，要防范為追求利益推出高杠桿的產品引發的風險。要更注重去杠桿降風險，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫存。

面對房價的快速上漲，近一段時間以來，上海、深圳等地已經采取措施，對“首付貸”實施嚴厲監管，停止開發商、房產中介、P2P、小貸公司等發放“首付貸”。北京則對各種場外配資展開摸底。更有消息稱，監管部門已計劃出臺措施，打擊部分中介機構、房地產開發商、小額貸款公司、互聯網金融平臺等發放用于購房首付款的貸款的行為。

現在更關鍵問題是，如果為了應對一線城市出現的房價快速上漲以及高杠桿橫行，若收緊政策，勢必會對去庫存產生影響。因此，如何把握好去杠桿與去庫存的關系，使政策既能對高杠桿形成約束，對房價上漲產生遏制，又能有利于去庫存工作向縱深推進，還是要因城施策、因地制宜，針對不同地區、不同人群采取不同措施。就城市而言，一、二線城市要從緊從嚴，防止政策負效率運行；對庫存壓力較大的三、四線城市，則要進一步放寬政策，以利于去庫存。

就購房本身而言，要積極鼓勵因剛性需要而購房。這其中，對首套房還是要允許在政策上有所放寬，對一、二線城市擁有兩套以上房屋的購房者，則應當在政策上嚴格把關。特別是明顯屬于住房投資和投機的，不僅要在信貸政策上從嚴，還要在商品房轉讓政策上從嚴。凡是投資房，在轉讓過程中應當征收20%以上的營業稅，以控制炒房。

同時，對那些為炒房提供資金支持的“首付貸”，監管部門一定要展開全面調查，看一看有多少隱含風險的首付貸，有多少這樣的違規企業和公司。同時，對銀行與違法配資公司、開發企業等單位的資金往來情況進行一次全面調查，徹底堵塞場外配資漏洞，有效防范金融風險，避免次貸危機在中國發生。

必須要留意的是，盡管我國房地產市場尚未出現嚴重風險，但以上種種已為風險埋下隱患，如果不對這些單位和機構進行處罰，風險源沒有真正消除，就無法起到以儆效尤的作用，甚至造成其他單位和機構的效仿。只有齊抓共管，把各方面的漏洞都堵上，才能避免風險再現，才能真正步入去庫存的正常軌道。切不可因為監管不到位，整治力度不足等，給我國帶來誘發次貸危機的隱患。