從養老機構盈利模式反觀養老服務設施供地和建設模式

◎ 陳向玲

從養老機構盈利模式反觀養老服務設施供地和建設模式

◎ 陳向玲

2016年是我國養老服務業政策出臺最多、最豐富的一年，據不完全統計，中央政策層面出臺60多項。市場作用在政策引導下日益凸顯，曾屬政府單方面管轄的養老地產市場，現已逐漸成為房地產發展商和投資商的潛在開發領域。除一批品牌房企涉足養老地產之外，險資也在加入，各大企業一時間云集養老產業，大有“八仙過海，各顯神通”的意味。從養老機構盈利模式分析的視角出發，養老服務設施供地以及建設模式在當前的大環境下都值得深思與研究。

一、養老機構盈利模式類型分析

養老機構盈利模式大體分三大類，重資產模式、輕資產模式和輕重結合模式。

重資產模式以房地產開發企業轉型做養老為代表，如綠城烏鎮雅園。企業建設產權式養老社區，以產權銷售為核心，快速回籠資金。其運營隨老人的入住逐步開展，其服務培育時間周期相對較長，適用于郊區大型養老社區。

輕資產模式以運營為核心，如寸草春暉。企業租賃物業改造、建設養老院，收入來源主要為床位費和護理費，定位于失能、半失能老人等剛需人群。憑借精準的市場定位、嚴格的成本控制和周到專業的服務，探索出可復制、易于連鎖化的模式。但因其為常規模式，資金回收較慢，屬于微利型，價值主要體現在連鎖化、規模化、品牌化方面。

輕重結合模式為企業基于養老產業前期投入高、回本周期過長、利潤相對微薄的情況探索出的新型商業模式，核心在于緩解資金壓力，盡量快速回籠資金，同時通過收取服務費，實現長期運營。包括會員卡模式、共有產權模式、使用權銷售、高押金模式、“金融+”模式等。會員卡模式為上海親和源首創，用會員卡將項目包裝成投資產品，通過自由轉讓實現卡的增值。該種模式需要強大的運營團隊。共有產權模式以樂成恭和家園為代表，養老公寓產權按照企業持有5%、購房人持有95%的形式分配，購房人可以獲得具有50年產權的產權證，可以正常出租、轉讓。使用權銷售模式為項目土地用途不支持產權銷售的情況下企業所做的變通，通過銷售一定年期的使用權實現資金的快速回籠。高押金模式為項目土地用途不支持銷售的情況下企業所做的變通，通過高押金資金的運作實現資金的快速回籠。“金融+”模式為泰康人壽首創，如泰康之家燕園，將虛擬保險產品與實體醫養服務相結合。購買相關保險產品即可有資格入住，居住費用由保險提供；或者一次性繳納一筆保證金（可退還），獲得入住資格。該模式對保險類企業適用。

二、供地模式分析

輕資產模式的養老機構多為租用物業或政府委托運營，不涉及供地。除此以外，養老服務設施的建設均涉及供地。重資產模式，多是公開市場拿地、土地用途滿足產權銷售的條件。輕重資產結合模式，多是土地用途不支持產權銷售，或不允許對外分割銷售或轉讓。二者的共同點為，項目土地取得成本普遍較低，如上海親和源一期為工業區中的其他住宅用地、恭和家園為協議出讓方式取得土地等。這也反映出，在進入養老行業盈利模式不明晰、市場接納度待驗證的情況下 ，企業普遍選擇拿一些取得成本相對低的地塊做最初的嘗試。（詳見表1）

三、養老服務設施供地政策分析

依據《養老服務設施用地指導意見》（國土資廳發〔2014〕11號）、《關于利用存量資源發展養老等重點領域土地利用實施細則的意見》（京國土用〔2015〕171號），養老服務設施用地供地政策，主要因是否為營利性養老機構而不同。

由政府投資的非營利性養老機構，可以劃撥供地。民辦非企業投資的，多數以租賃物業的方式運營，民間資本只能作為舉辦者。農村集體經濟組織可以占地方式建設養老服務設施，由本集體經濟組織內部成員興辦或者民間資本作為舉辦者。

營利性養老機構，企業可以在公開市場上以招拍掛出讓、租賃方式取得土地。企業利用自有用地建設養老服務設施的，可以以協議出讓、租賃方式供地。企業利用自有用地協議出讓建設養老院，土地取得成本相對較低，多數需要跟專業的運營方合作，創新合作和盈利模式。

表1 養老機構供地模式對比

四、模式評價和建議

近幾年是養老機構快速擴張的時期，多數市場參與者都在摸索和嘗試階段，比試和實踐出一套成功的模式。

1. 公開市場拿地建設。對于土地供應一級市場，投資商對養老服務設施建設的信心和高溢價率拿地對投資商的運營能力面臨了更高的要求。未來高品質的養老一定是集中養老，在有好的盈利模式的情況下，會有比較好的投資回報。

2. 利用自有用地建設。對于企業利用自有用地建設養老服務設施，若自有用地土地性質為劃撥，在符合規劃的條件下，可以協議出讓方式供地，土地取得成本相對較低，盈利模式比較易于探索。若自有用地土地性質為出讓，則涉及調整與規模，有可能需要按照熟地價補交地價款，土地取得成本相對較高，但相較于一級市場拿地，成本還是相對有優勢的。對于該類企業，重點在于尋找專業的運營機構合作，或成立合作公司、或購買運營服務，更重要的是對于盈利模式的探索和實踐。

3. 集體土地上建設。由于土地資源相對較多，成本相對較低，集體土地上建設養老服務設施越來越受到投資商的關注，但實際操作落地的項目少之又少，個別運作成功的項目也有打政策擦邊球的嫌疑。企業作為非營利性養老機構舉辦、興辦者，面臨集體經濟組織權益保障、利益均衡等問題；企業建設營利性養老機構，鑒于集體建設用地流轉政策繼大興區推出一宗地后未再推行，路徑尚未暢通。集體土地上建設養老服務設施，有待于政府細化支持政策的進一步出臺。

4. 現狀改造建設。政府鼓勵企事業單位、個人利用閑置的校舍、賓館、企業廠房、醫療設施、商業服務設施等其他可利用的社會資源改造建設養老服務設施的，土地性質可以暫不做變更。鼓勵建設小型社區養老院，滿足老年人就近養老需求，提高老年人獲得感和幸福感。養老照料中心、養老驛站近兩年呈現規模化發展。

5. PPP模式。PPP模式即政府出地，地上物業建設、經營管理均由企業承擔，但需要在約定時間內將這一物業歸還政府。PPP模式作為政府助推養老產業發展的金融手段之一，因政府重視程度高，扶持力度大，市場需求長期穩定，且收費定價機制相對透明而備受關注。但是由于養老項目仍存在前期投入大、運營周期長、利潤率低等瓶頸，PPP模式在養老領域的作用尚未得到充分發揮，需要加大政府杠桿作用，助推多元社會資本的有效參與。

隨著養老政策體系的不斷完善，老年人消費觀念的轉變，以及各行各業人才和資源向養老行業的集聚，未來中國養老產業將獲得長足的發展。作為房地產發展商和投資商，想要在養老行業謀求長足發展，當下更需要發揮“創新精神”和“工匠精神”，在盈利模式、建設模式、環境設計、運營服務等方面不斷探索。養老產業作為關系民生的重要產業，政府相關主管部門應注重發展規劃、制度設計，防止一哄而上，堅持可持續、非盈利為主的發展政策。

（作者單位：北京首開寸草養老服務有限公司）