我國房地產行業盈余管理問題研究

趙琪

摘 要：房地產行業作為國民經濟的支柱產業，具有高風險高收益的特點，房地產上市公司作為其中的重要代表，其盈余信息更受到許多投資者的關注。本文在分析了盈余管理狀況的基礎上，對房地產上市盈余管理常用的手段進行研究，以期為相關機構進行監管提供一定的參考意見，從而保證整個行業健康發展，保護好投資者及其他外部信息使用者的利益。

關鍵詞：房地產；盈余管理；手段；建議

隨著證券市場的發展，我國上市公司的會計環境正在日趨復雜化，對于盈余管理問題的研究開始出現，并且逐漸成為會計理論研究的熱點之一。盈余管理從世紀的創造性會計演變而來，從最初的進行利潤平滑，到后來的從事秘密準備，并逐步向現在的盈余管理發展，被稱為是“市場參與者的游戲”，日益受到我國會計學界的關注。近年來房價高居不下，房地產行業的持續升溫，更加劇了人們對于房地產企業盈余信息的廣泛關注。房地產上市公司作為房地產行業的代表，其總市值在我國整個上市公司中占有很大比重，對于資本市場的穩定起著舉足輕重的作用。鑒于此，本文認為研究房地產上市公司的盈余管理狀況對于保證我國資本市場健康發展有著重要意義。

一、盈余管理概述

盈余管理是管理當局在會計準則允許的范圍內，通過對會計信息的加工處理實現自身利益最大化，卻損害投資者、股東、債權人等其他利益相關者的行為。盈余管理的主體是企業管理當局，客體是財務報告，是利用會計政策的可選擇性以及會計準則本身存在的漏洞而實現的，使企業不同會計期間的盈利有所變化，但并不會改變企業整個生命周期的實際盈利水平，最終目的是企業經營者獲取自身利益，而直接后果是造成財務報表使用者對財務信息的誤解，最終導致判斷或決策失誤。企業經營者進行盈余管理就是希望通過較低的盈余管理成本獲得與之相比更大的收益時，這就是盈余管理動機即誘發盈余管理行為的力量源泉，具體而言有融資動機、報酬動機、避稅動機、資本市場動機等。

二、我國房地產行業的盈余管理手段

1、通過調節收入確認時點進行盈余管理

由于《企業會計準則》僅對收入確認的條件進行了原則性規定，未具體針對某一行業某一類型銷售方式下收入確認條件進行規定，給企業在實踐中留有一定的自行判斷空間。目前，房地產企業對收入確認條件的規定存在多種判斷，主要體現在風險轉移的時點上。雖然上市公司對收入確認的時點都做了不同程度的規定，但實際上，公司管理人員通常會采取一些手段來推遲收入的確認時間，從而在賬面上調減當期銷售收入，相應地減少當期應支付的企業所得稅，以此實現盈余管理的目標。房地產企業除了自行開發業務之外，還可能會經營一些不受國家規劃制約，隱蔽性較強的業務，企業通常會將這些業務隱瞞不入賬，成為企業小金庫收入的主要來源，且減少當期的銷售收入，進而減少當期的應納所得稅額。

2、通過調節成本、費用進行盈余管理

由于房地產樓盤的開發周期一般都要橫跨兩個或更多的會計期間，這就要求企業在工程完工時或會計期間結束時按規定結合實際成本發生情況確認收入并結轉相配比對應的成本。然而在分配費用、結轉成本的時候，企業管理人員很可能根據自身的需求來進行相應的判斷和選擇。企業通過將部分已完工工程的成本費用轉至未完工工程，從而拖延結轉成本，達到虛增利潤的目的；同樣也可以將未完工工程的成本費用提前確認至已完工的工程里，從而達到多計成本少計利潤的目的。企業可以提前開始或拖延結束資本化時點，將借款費用計入在建工程，以達到虛增資產、虛減費用的目的；企業可以拖延開始或提前結束資本化時點，將本應計入在建工程的借款費用按普通借款計入財務費用，以達到虛減資產、虛增費用的目的。

3、通過公允價值計量模式進行盈余管理

公允價值既能客觀、公允地反映企業真實的市場價值，但同時也給企業盈余管理提供了更大的空間，尤其是投資性房地產的公允價值后續計量，更是給房地產行業企業進行盈余管理提供了更為便利的條件。采用公允價值計量的投資性房地產不再計提累計折舊和資產減值準備，大大減少了相關成本費用，相應的使企業利潤得到很大提高；另一方面，對投資性房地產由成本模式轉換為公允價值模式進行計量的，將資產負債表日的公允價值與賬面價值之間的差額直接計入當期損益，這樣就會對企業當期利潤造成很大影響；除此之外，由于我國土地資源緊缺，人口眾多，對商品房需求很大，房地產市場一路走俏，市場價格一直居高不下且增長迅猛，所以每年由房地產市場價格上升導致的公允價值變動損益對一般企業來說，也是一筆可觀的非經常性損益，可以不同程度地增加企業當年利潤以及企業價值。

4、通過資產減值進行盈余管理

資產減值準備范圍的增加也讓企業管理人員進行盈余管理有機可乘。尤其對于房地產開發企業而言，企業準則新增的對建造合同資產計提相應的減值準備，很可能成為企業盈余管理有力的工具。由于房地產行業項目投資規模一般較大，工程周期較長，存在著大量在建工程項目，很多項目橫跨至少一個會計周期，但由于國內市場變化較快，比如原材料漲價等因素，經常會導致建造合同的預計總成本超過合同總收入，形成合同預計損失；而由于地域不同等因素，企業在提取減值準備的時候自主空間較大，這無疑給房地產公司提供了新的盈余管理空間。

二、房地產行業盈余管理的建議

1、建立健全房地產行業會計準則制度

實踐的不斷發展，經濟業務的不斷創新，給企業的管理層進行盈余管理也提供了便利。這是因為無法在準則中體現的經濟業務，使企業有了很大可以自行判斷的空間。為了盡可能避免盈余管理行為，需要健全和完善會計準則和制度，更加清晰得界定不同經濟業務應該使用的會計方法和估計模型，以保證會計信息的質量和信息披露的真實性。對于房地產這一具有非常多特殊情況的行業來說，應該從企業新項目立項、項目規劃、土地收購、施工審批、施工、竣工、交付使用、出租出售到投資回報收回這各個環節，都不能用一般的生產制造類企業的會計準則來衡量。我國房地產行業迫切需要一個統一的行業會計準則來規范所有的業務流程，加強行業信息的披露以及行業內部統一的可對比的規范。這樣不僅有利于行業本身的發展，也有利于國家經濟市場的發展，統一的規范使得國家能夠更有效地進行宏觀調控，實現資源的優化配置。

2、進一步加強房地產行業的信息披露

為了解決信息不對稱這一問題，政府作為經濟市場的宏觀領導者，應當出臺更加詳細和規范的信息披露制度，使企業的財務信息進一步透明化。對于房地產行業來說，項目因為有著復雜性，則更應該針對具體項目的情況進行披露，保證會計信息的相關性和可靠性。對具體施工的項目的詳細情況進行披露，只有將充分的信息披露出來，真實反映企業的生產運營狀況，保證會計信息的可靠性，才能減少企業利用財務準則體系進行盈余管理，從而保護行業投資者的權益，保護我國市場經濟秩序的穩定發展。

3、加強房地產行業外部監督體系的建設

房地產行業作為我國經濟社會的主導產業，又關系著國計民生，從其開始發展至今一直處于政府和社會公眾關注的中心，這也就使得對房地產行業的外部監督體系應該更加完善和健全，才能保證其健康穩定發展。房地產行業上市公司應該提高其財務信息披露程度，保證財務信息和生產經營信息的及時準確披露，會計事務所和監管機構應該起到外部監督作用，對房地產行業的相關新聞和動態予以關注，及時敦促上市公司真實反映各項信息，減少管理層的盈余管理機會。

5、加強房地產企業的誠信道德建設

雖然通過外部手段可以對企業的盈余管理行為進行約束，使披露出來的會計信息可以反應企業真實的財務狀況和生產經營狀況，但是誠信建設依然非常重要。如果經濟市場上的參與者沒有誠信，制度規范也無法起到改善市場環境的實質性作用，只有當誠信道德深入人心，用道德規范來影響整個市場經濟，才能維護整個市場的良好運行，才能使我國的經濟產生質的飛躍。政府應該做好誠信觀念和誠信意識的強化工作，將道德和教育相結合，將信用和法律制度相結合，這樣才能將誠信道德逐步在整個經濟市場乃至整個社會中成為基礎。

參考文獻：

[1]高冉冉，會計準則對房地產行業盈余管理行為的影響[J]，合作經濟與科技，2011（2）

[2]王芳、劉小光，國上市公司盈余管理研究—基于房地產業上市公司的實證研究[J]，山西高等學校社會科學學報，2012（1）

[3]田文蜻，國房地產上市公司的盈余管理研究[D]，海南大學，2012