開放式社區對土地管理工作的影響探討

摘 要 在城市建設中，開放式社區能夠提高土地使用率，但在推進開放式社區的進程中也同時產生相應問題。基于此，分析土地管理工作中開放式社區的影響，提出相應的解決對策，旨在提升我國土地管理的實效性。

關鍵詞 土地管理；開放式社區；影響對策

中圖分類號：F301.2 文獻標志碼：B DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2017.09.041

1 開放式社區的內涵

外國一般將封閉住宅社區稱為（Gated community），該概念在1997年由美國社會學家Blakely和Snyder首次提出，是指限制進入的居住區，且居住區內的空間是私有的，通常使用籬笆或圍墻封閉起來，以防止外人進入。在大部分文獻中，封閉住宅社區更多體現的是擔心由于全球經濟發展產生的階級分化而導致的公眾對自身安全的擔憂。

開放式社區則與之相反，一般定義為“可實現城市公共資源共享、與城市功能空間有機融合，營造富有活力的城市氛圍和完善城市功能的住區，與傳統的封閉式社區的做法有本質的區別。”通過對比開放式社區與封閉式社區的定義，可發現開放式社區的主要特點是：清晰界定的沿街界面、功能混合的布局方式、高效利用的城市資源、多元平衡的交通方式[1]。與原有的封閉式社區相比，開放式小區既實現了與城市空間的有機融合，又滿足居住所要求的安全、私密性，還實現了居住、商業以及各種服務功能的融合，構建了社區與城市、居住與生活之間的和諧關系。

2 開放式社區提高土地資源利用率

在城市化的進程中，開放式社區對于交通網通行能力的提升具有緩解交通壓力的作用。一方面，在城市中的交通網設計，雖然能滿足普遍出行的需求，但由于多數大中城市中私家車保有量與日俱增，必然導致交通壓力的提升。而開放式社區，在其結構上將小區之間的公共道路打開，從而緩解了城市出行中高峰期的交通壓力。另一方面，開放式社區的可利用公共資源較高，在以往封閉式社區中，公共基礎設施基本被嚴重分割，而相鄰設置在重復建設上，也降低了公共設施的水平。但開放式社區的集中化，能夠對社區服務系統起到提高利用率的效果。但在推廣開放式社區的進程中，依然產生土地管理的諸多問題[2]。

3 開放式社區對土地管理的影響

3.1 城市土地收益的下降

房產開發通過土地使用權轉讓完成，而政府從出讓使用權中獲得基礎設施建設的資金來源。如果推進開放式社區的建設，首先開發商需要增加建設成本，而民眾對于開放式社區的熱衷度也不高，促使開發商建設開放式社區的動力不明顯。政府在出讓土地使用權的過程中也無法提升出讓資金，因此產生了城市土地收益的下降。

3.2 管理內容與職能的影響

我國土地管理部門是政府產權的代表，同時也是相應的管理者，在使用權規劃中同時具有雙重身份。推進開放式社區的進程中，其土地管理基數必然增加，不僅在城市設計上需要投入大量工作內容，尤其在土地使用權的細分中，必然要明確重疊部分的內容。管理內容的增加，以及明確細分之后職能產生的變化，都是土地管理工作的挑戰。如何應對其變化完善管理方式和方法，成為土地管理工作中的主要問題。

3.3 管理編制與道路規劃

盡管開放式社區能夠提升相應的土地資源利用，但也同時造成土地編制難度的增加。土地利用是我國政府進行集中管理土地資源的重要標志，而在提升宏觀土地利用的管理中，對其進行利用、保護、整治、開發、管制等，皆屬于重要的管理措施。但開放式社區的出現，對于城市布局和管理產生了劃分難以定奪的情況。如果將其劃分為社區自治的部分，其公共基礎設施的定義無法體現。但將其歸屬于城市部分又無法明確該社區居民對其使用權集中的體現。因此，對于開放部分歸屬問題，成為土地管理中的難點。同時對于社區內的道路規劃與城市主干道的規劃，產生了相互連接的問題[3]。而且在布局中，如何有效提升其公共設施的建設降低重復率，也成為土地管理的重點。

4 對于開放式社區帶來影響的應對策略

4.1 因地制宜，建設試點

在由封閉式社區向開放式社區的推進中，不能操之過急，應當對具有針對性的地區進行因地制宜的規劃，同時開展試點工程，將部分問題突顯出來，再分步完善。而試點的選擇應當以土地資源利用率頻繁的地區進行，以實現交通擁堵合理規避的方式進行，同時優化控制經濟發達的地區，合理規劃部分可以產生經濟效益的城市中心位置，并作為主要的試點項目。而對于不具備

開發條件的老舊社區，應逐步完善，從試點中的土地管理經驗中，總結相應的發放方式，從而行動土地資源的合理規劃。

4.2 提高土地利規劃需要宏觀調控

土地的合理規劃是管理重點，而節約土地使用和集中開發也是其提升利用率的基礎，明確其開發標準，服務與宏觀建設目標，也是根本改變現有管理方式和職能的重要手段。在增加開放式社區的土地利用中，應結合土地利用需求，將商住混合的功能用地作為統一標準進行規劃，并對其功能實現進行比例劃定，同時將描述其城市開放率的指標，引入到整體土地管理的宏觀調控之中。

4.3 鼓勵開放式社區開發需要政策支持

我國目前不能以強制手段推進開放式社區，只能進行引導和鼓勵，從優惠政策上提供相應的政府支持力度，才能讓開發商得到相對的資金支持。而政府的優惠政策，可以由降低房產稅的方式完成，當相對稅率降低的階段，也能夠促進開發商開發項目。而優先獲取國土資源使用權的優勢，也能夠提供不同的支持力度體現。再配以優先辦理產權和相關手續，也能增加開發商的銷售時間，從而平衡人們對于開放式社區的抵制情緒。將投資政策作為推進開放式社區的項目完成，才能促進其發展空間和最終的土地利用率提升。

5 結語

本文從土地管理角度，探討了開放式社區產生的影響，并給出了應對的策略。開放式社區問題的探討，僅僅從土地管理的角度來研究是不全面的，需要不同學科的交叉研究、共同探討。當前最重要的還是循序漸進，建立和完善好相關的政策制度。筆者希望以此文為起點，為今后更深入的研究而努力。

參考文獻

[1]沈利強，羅婷文，明庭輝，等.開放式土地利用計劃精細化管理系統設計與應用——以深圳市為例[J].中國土地科學，2014（4）：56-57.

[2]宋立新，周春山，歐陽理.城市邊緣區公共開放空間的價值、困境及對策研究[J].現代城市研究，2012（3）：126-127.

[3]安體富，竇欣.我國土地出讓金：現狀、問題及政策建議[J].中國經濟轉型與發展研究，2011（1）：22.

（責任編輯：趙中正）

收稿日期：2017-02-24

作者簡介：陳超（1986—），男，河北青縣人，本科，研究方向為土地資源管理。