淺析房地產開發企業金融創新與優化

胡思祥

摘要：隨著時代的發展，房地產開發企業也在不斷地發展當中。原有的房地產開發企業的融資模式已經不能滿足現有經濟市場的需求；因此，房地產開發企業的融資需要得到創新與優化。文章將通過簡單的探討分析房地產開發企業融資的同時，提出一些改進房地產開發企業融資創新的建議。

關鍵詞：房地產；開發企業；融資；創新優化，建議

一、引言

面對現在競爭日益激烈的經濟市場，房地產開發企業只有不斷地創新、完善融資方面，才能在這個市場中穩定長遠的存在下去。好的融資創新優化可以促進企業的發展與進步。現有的房地產開發企業還存在許多的不足，只有改進完善后才能更好的進行工作。

二、房地產開發企業融資創新方式

（一）非銀行機構融資

房地產開發企業利用公開市場得到融資的方式十分的不適用，在銀行的高標準信貸條件下舉步維艱；所以非銀行融資成為房地產開發企業最為重要的一種融資方式。例如，信托資金、私募地產基金、民間金融機構就是其中最為常見的非銀行融資組織。

（二）海外市場融資

因為在中國大陸融資條件苛刻的原因，不少房地產開發企業紛紛跑到國外通過股票、債券的方式進行融資。不論是哪種融資方式，市場影響力及信用等級都是你能否成功融資及融資額度的關鍵，因此許多國內一線的房地產開發企業都選擇去海外進行融資。

（三）創新后的銀行融資

因為房地產開發企業直接從銀行等金融機構進行借貸的條件苛刻，許多的企業都不能達到要求，所以創新后的融資方法就此出現。大部分人熟悉的是銀信合作，即銀行通過信托理財產品的方式曲線為企業提供貸款。但是，這個方法因為一些原因后來也不適用了。接著又出現了銀證信合作及過渡性資金等方式。前者是指銀行發行理財產品后將所籌資金交由證券公司，再由證券公司經過一系列操作之后再交由信貸公司，最后投向房地產開發企業。后者是指先成立房地產信托計劃，再由銀行籌集資金受讓該受托計劃的受益權。這些方式都是在銀信合作的基礎之上創新得到的。

三、房地產金融創新的影響

（一）商品房增多的同時，房價上漲

房地產創新帶來的最直接的影響就是在商品房不斷增多的同時，房價也在不斷地上漲。商品房不斷增加是因為房地產開發商受到調控政策的影響很少，特別是對于大型的開發商。房價上漲是因為：第一，在生產者主權的市場下，供給決定了需求，再加上開發商通過網絡、廣告的宣傳作用，使得對商品房的需求增多導致房價增長。第二，因為生產者在房價上的決定性作用，使得市場定價主要以生產者為主。

（二）創新帶來的風險加劇

房地產創新也會帶來房地產金融市場的風險加劇。在各種的房地產金融創新的格局下，開發商僅僅通過宣傳、游說的方式以求拉動需求，但是實際效果并不明顯。只有解決了二套房和多套房購房者的資金缺口才能有效的拉動需求。在這部分購房者滿足自己的需求后就不會在進行購房的行為，那么增加了的供給將大量積壓；在這個時候，有的開發商為了盡可能的減少損失會進行恐慌性拋售。

（三）房地產宏觀調控政策不明顯

許多的房地產金融創新都避開了政府的宏觀調控，政府的調控政策僅僅在銀行等機構起到了一定的作用；不能排除部分銀行參與房地產金融創新的可能。這樣的房地產金融創新在很大的程度上削弱了政府政策的作用，使得政府制定部門的調控目標總是難以實現。對于人們來說，這是十分嚴重的影響，因為這會使得人們不再相信政策，這樣下去政策作用將會更加的削弱。

四、房地產金融創新的理論邏輯

生產者主權市場下，因為生產者是集中的、有組織的機構，而消費者是分散的存在，在這樣的市場格局中，消費者在房子的開發中沒有絲毫的影響力，從買地到竣工都是由開發商一手完成的。對于這種現象，在我國十分普遍。因此，房產價格就主要由生產者所決定，再加上房地產商雖然多，但是在某一個特定的區域都有壟斷經營的趨勢，所以在房價上由房地產開發商決定。即使政府實施了相應的金融調控政策，但是房地產開發企業依舊有方法來承擔較高的成本，實現較多的盈利。在生產者主權市場下，如果之前的利益不足以承擔成本，那么房地產開發商就會通過提高房價來緩解部分成本壓力，以保證自己的效益。

因為房地產開發商可以隨意的將財務成本轉移到商品房的價格中，以此來避免自身的虧損。那么理論上來說，只要還有上升空間，在沒有透支消費者購買力的情況下，繼續上升財務成本都是可以接受的。這一尋租機制能夠使得開發商保持較高的信用等級，有著較強的財務成本承擔能力。這在解決開發商融資問題的同時，也使得借貸方較之前能夠獲得更多的利益。

五、房地產金融創新優化建議

（一）調整宏觀調控政策

基于房地產市場是一個生產者主權市場的前提下，宏觀調控應該著重于加強市場對房地產的預期管理。雖然，在近幾年來政府通過保障房的建設來增加民居住房選擇，但是在這之中存在兩個重要的問題：第一，因為保障房建設要保證各個地區平均分配的原則，所以對于一些三、四線的城市保障房充足，更有一些少數民族地區保障房過剩，但是對于那些一、二線城市人口高度集中的地方卻是嚴重不足，往往是能夠買房卻無房可買，這對于購房者的生活和工作都造成了很多的不便，加大了他們的生活成本。第二，在保障房建設、出售的過程中，質量無法保證，購房者資質不符合購買要求。對于以上問題，政府相關部門應該加大對于一、二線城市保障房上的供給，特別是對于那些人口高度集中的中心地區。可以采取土地出讓配比策略，在給開發商出讓一塊地的同時，開發一定數量的保障房。這不僅緩解了保障房供給的壓力，還對普通商品房的價格起到了限制的作用。

另外，在保障房的選址、規劃、施工、出售的過程中，要加大打擊力度，避免一些違規的行為的出現。在宏觀調控中，對房地產市場的預期管理也是一個重要的管理思路，要強化房地產市場供給不斷增加和多樣化的預期，強化投資風險意識，房地產主管部門和宣傳部門應該定期發布全國房地產市場的相關數據，特別是在風險提示性數據方面上，并且加強宣傳力度。加強管理房地產開發商的銷售部門，嚴格打擊不實宣傳。

（二）調整銀行業房地產信貸的管理

表面上看，現在的房地產信貸調控政策已經有了很好的成效，可以有效的控制風險及規模。但是，實際上的結果一點也不樂觀。部分銀行通過其它中間機構給房地產開發企業進行融資或者通過其他方式為購房者提供借貸，其實質上還是為房地產供需雙方融資，并且在成本不斷上升的同時，風險并沒有降低。所以，在信貸管理方面銀行業房地產信貸應該進行一定的調整。在管理上，銀行可以將“風險回避”的策略改為“風險轉移”的策略。即銀行適度的放松借貸的條件，在通過資產證券化將不同風險等級的信貸轉移出去，這樣就可以有效的降低融資成本，在削減房價上漲可能的同時降低購房者風險。

（三）加強監管非銀行借貸機構及民間借貸機構

對于房地產開發企業融資來說，非銀行借貸機構和民間借貸機構起著十分重要的作用；首先，這些機構相對于銀行來說管理得比較寬松，更有機會從事高風險業務；其次，有效的增加了供需雙方的融資渠道，減少了對銀行的依賴。所以，對于這些機構應該合理的利用而不是叫停。首先，應該明確管理的主體；目前，銀行、證券公司等都有相應的管理部門，而其他一些非銀行類機構則主要歸政府部門管理。在這些機構的管理上，應該明確管理總體，進行規范專業化的管理。其次，應該完善相應的法律法規，加快新型金融機構的立法及相關規定的擬定。最后，加強對各類機構的業務指導，提高他們的風險管理意識，使其能夠在開發商融資中起到更大的作用。

六、結語

就目前房地產開發企業在金融方面的問題來說，創新優化可以有效地解決。我們需要在現有的融資模式下，根據企業的實際情況，并且結合現有的法律法規對現有的融資進行創新優化。房地產開發企業的融資與銀行等貸款機構及購房者之間有著密切的關系，所以要弄清雙方之間的關系，通過改進現有的融資方式在提高自身效益的同時，造福社會。

參考文獻：

[1]張洪月.新形勢下房地產開發企業戰略轉換研究[D].昆明理工大學，2005.

[2]周文.新形勢下房地產開發企業的融資創新[J].上海房地，2016（02）.

[3]羅珍寶.新形勢下房地產企業的融資思考[D].復旦大學，2013.

（作者單位： 鄭州市鄭汴開發建設有限公司）