淺析房產租賃市場的房租分期業務

蘇麗明

（杭州聯絡互動信息科技股份有限公司）

【摘要】目前房產租賃市場的租金方式不夠合理，當前多以押一付三和年付，半年付的方式支付租金，而這往往造成了剛剛畢業的學生和一些白領階層巨大的經濟壓力。為了解決和平衡這些矛盾，房租分期業務應運而生。而隨著房租分期企業的競爭越來越激烈，本文提出了一個新的業務發展方向，即企業直接貸款給中小房產租賃公司，由中小房產租賃公司分期還款給企業，該產品可稱之為“企業白條貸”。本文對企業白條貸業務的產品定位進行了描述，對中小房地產租賃公司進行了分析研究，并通過對企業白條貸的風險分析，提出了企業白條貸業務的優化建議，以期對房租分期企業的未來發展趨勢能夠起到預測和引導作用，對企業持續發展有所幫助。

【關鍵詞】房產租賃 房屋分期 企業白條貸

一、房產租賃市場的房租分期業務的現狀

（一）房租分期業務概述

房租分期，顧名思義即是：企業通過替租客一次性向房東（一般為中介公司）墊付房租，租客再按月還款的方式，讓租客實現房租押一付一，即月付房租。

（二）房租分期的業務流程及會計處理方法

（1）業務流程。客戶辦理房租分期付款業務，需要準備好租房合同、相關身份證明等要求提供的材料，在網上可以提交申請，然后就可以等待審核。審核通過后，企業采取幫租客向房東墊付房租，租客每月再向公司繳納租金的形式。

（2）會計處理方法：企業支付資金給房東或中介機構時，應借記應收款項，貸記銀行存款。租客每月還款給企業時，歸還的本金應借記銀行存款，貸記應收款項；收取的手續費和利息收入應借記銀行存款，貸記手續費收入或利息收入。

（三）房產租賃市場的房租分期業務的優勢

房租分期業務將互聯網和租房市場相結合，減少了人工成本，大幅度的提高效率。

企業積極抓住時機，搶占客戶，搶占市場資源，與互聯網金融行業形成天然對接，實現租房需求與分期資金的高效互動。

房租分期業務既大大的減輕了租客的資金壓力，同時平衡了經紀人，房東，租客之間的矛盾。

實現產品與移動互聯網的對接。可以足不出戶實現房租月付，房租再無壓力。

二、房租分期市場存在的問題

企業競爭激烈。產品同質化嚴重。企業持續經營壓力大。

三、房租分期市場問題的應對策略

經過對房租分期業務的整體綜合分析，可以看出，在房租分期業務上，B端中小房產租賃公司是其主力軍，有著最為重要及不可撼動的地位，因此，本文提出了一個新的業務發展方向，即企業直接貸款給中小房產租賃公司，由中小房產租賃公司分期還款給企業。該產品可稱之為“企業白條貸”。

（一）企業白條貸的產品定位

（1）企業白條貸有助于企業與B端建立更深層次的業務合作關系，它的使命或意義在于對房產分期業務的促進和助推作用。

（2）企業白條貸的利息收入貢獻，將作為公司新的業務收入來源，不影響公司原來模式下的房租分期業務，因此，它是一個增項，而不是替代項。

（二）B端中小房產租賃公司分析

（1）當前企業的C端客戶，大部分依賴于B端中小房產租賃公司推薦，中小房產租賃公司對企業的持續發展和跨越發展具有長遠意義。

（2）企業需要扶持的B端中小房產租賃公司，應該是相對眾多、相對分散的，而不是幾個超大B端。

（3）當B端中小房產租賃公司發展到一定實力，不需要“企業白條貸”支持時，如果沒有其他利益維系，B端不會因為企業曾經的支持而持續與企業保持合作關系。

（4）企業白條貸是信用貸款，一旦發生違約，企業將可能面臨全部損失。

（三）企業白條貸風險分析

（1）在租賃行業發展初期，出于本能的敬畏心態，B中小房產租賃公司經營者能謹慎經營和理性擴張。但如對B端過度發放企業白條貸，未來不是企業綁定B端，而是B端綁定企業，讓企業陷入B端的流動性缺失中，進退兩難。

（2）如按未來測算的收房利潤作為企業白條貸的放貸依據，其本質是利用企業白條貸資金向市場收房，之后又以收房測算的利潤持續增加企業白條貸，收房循環和資金循環完美配合。如此一來，B端公司將難抵誘惑，難免會形成內生的信貸膨脹和信貸黑洞，造成的后果難以想象。

（3）企業不應追求少數客戶的高杠桿，而應追求眾多優質客戶的低杠桿。因此，企業應按照B端的經營節奏和經營實力適當增加B端的資金杠桿。

（4）B端如發生企業白條貸風險，就意味著C端的押金風控和B端的擔保風控全部失效。所以，如果要通過企業白條貸撬動萬億市場，也要認識到企業白條貸的雙刃劍屬性。

（四）企業白條貸業務優化建議

（1）建立B端企業白條貸準入標準。以過去一定時間周期內的經營體量、租客貸交易量、經營利潤、凈資產，為核心準入指標。

（2）建立單一 B端額度控制標準、；控制B端公司企業白條貸余額在一定比例范圍之內；控制在該B端兜底的C端租客貸余額在一定比例范圍之內；結合B端公司的財務報表情況，控制企業白條貸額度。不符合上述額度控制標準的存量企業白條貸，不再新增，逐漸壓縮至符合上述標準額度內。

（3）建立企業白條貸總量控制標準：企業白條貸總量應控制在租客貸總量的一定比例之內。企業白條貸城市或區域總量應控制在企業白條貸總量的一定比例之內。

（4）強化B端貸前盡調、貸后管理：基于B端風險連帶著C端風險，兩者風險并發又具有極大的破壞性，建議對單一B端，采取貸款前進行財務、法務以及業務等盡職調查，根據盡調報告結果評估其風險性，并和企業白條貸額度掛鉤。企業可根據貸款資金的具體流向、項目回收資金流向、項目投產利潤及對租客貸的貢獻為核心，強化貸后管理。按一定抽查比例，企業派工作人員定期或不定期對B端進行持續跟蹤管理。

（5）升級產品和服務：企業白條貸是B端金融服務的初級產品和探索性產品，必須考慮產品升級和服務。這樣既能發展業務，也能控制風險；既能向B端提供差異性服務，也能對B端實行有效控制；既能實現企業的短期策略，也能實現企業的長期戰略。