探究“營改增”后房地產企業稅務籌劃新思路

盧偉寧

（綠地集團山東置業有限公司）

【摘要】房地產企業在營業稅改為增值稅之后要迎接政策下的機，同時也要面臨政策下的挑戰，房地產企業如何運用政策形勢做好稅務籌劃工作是本文的主要論點。本文就“營改增”的背景出發，深入探討營業稅改增值稅之后房地產企業的稅收影響，對房地產企業新政策背景下稅務籌劃新思路進行科學地思考并提出行之有效的建議，以期房地產企業在新政策形勢下健康可持續發展。

【關鍵詞】房地產企業 稅務 籌劃 新思路

1 營改增背景分析

傳統的營業稅務制度無法與現階段我國高速發展的經濟相適應，稅率高，征稅重復、無法抵扣等矛盾阻礙著社會服務業的生長壯大，營業稅務制度更改是不可阻擋的必然趨勢，自2012年起，營業稅改為增值稅開始進入試點階段，國務院同意財政部、稅務總局的試點方案在上海交通運輸業、一些現代服務業進行試點。到目前為止，郵電服務、交通運輸業、信息技術服務、文化創業產業等現代服務業是我國營改增的主要試點行業，依據“十二五”規劃，房地產行業也被納入“營改增”的范圍。

房地產企業行業涉及較多的方面，涉及稅務種類繁多，成本費用組成復雜致使房地產行業營改增的難度、阻力較大，依據對全國20家左右的房地產企業調查顯示，大部分企業擔憂稅負上升，接近一半的企業認為稅務會加重。房地產企業項目開發周期長、資金組成等自身特點決定了“營改增”的過程要協調銷項稅額與進項稅額的有機統一。

2 房地產企業“營改增”要處理的主要問題

2.1 稅率問題

大部分企業覺得常規17%的稅率產生的稅負過高，房地產企業成本部分不屬于增值稅專用發票的范圍，就無法抵扣部分項目。所以結合成本、土地稅務問題等，房地產企業實際稅務將在6%到7%，相比于原來5%的稅率，企業的負擔更重了。

2.2 財務管理、會計核算的成本問題

由于房地產企業需要分門別類詳細計算的折扣項目比較多，在一定程度上增加了房地產企業財務管理、會計核算的成本，同時，增值稅價稅分離的特點要求更高的會計核算水平。財務人員就需要學習新政策下的改革方案，提高專業素質與稅務工作相適應。

2.3 房地產企業比較多的庫存和營改增的銜接存在復雜的問題，房地產面臨市場自發調控、國家宏觀調控，“營改增”新政策下加大了企業成本控制難度。

2.4 “營改增”稅務制度下，房地產企業的改變不只是在稅負方面，財務管理的優化，新的經營模式的探索、市場行為的規范都發生著變化，對房地產開發企業健康發展有著長足的利益。房地產開發企業、建筑承包企業在采購時，原材料采購、接受勞務缺乏增值稅發票，增加土地購置成本，加大企業的成本負擔。

3 房地產企業稅務籌劃新思路

3.1 增強對增值稅發票管理，及時取得相關可抵扣發票

在房地產企業實行營業稅改增值稅之后，增值稅發票的管理、使用需要進一步強化，配置專門的人員負責保管、開具工作，加強內部管理的力度。對稅務人員實行知識培訓、專業強化學習，提高在材料采購過程中的票據管理，增加建筑企業之間的協調、溝通，增值稅發票，同時，相關抵扣票據要及時取得。在競爭激烈的房地產施工領域，“營改增”帶來的稅負無法通過抬高承包價轉給房地產開發企業，那么，在工程質量上面可以分擔稅務風險，過程質量就難以保證。房地產企業要合理選擇正規、符合增值稅納稅人資格的施工企業，既可以保障工程質量，又可以提供將來增值稅折扣的條件，實現雙贏的局面。

3.2 加強財務管理、會計核算、相關經濟活動的規范性

房地產企業科學合理的財務會計核算工作時企業實行稅務籌劃的必要前提，確定相關業務流程，準確把握相關的財務風險控制點，土地、施工建設、融資等環節的進行仔細梳理，協調統一好可抵扣進項稅額和銷項稅額的關系。企業財務、融資、籌資、預算的管理要和“營改增”相契合，科學有效的籌劃管理才是減少企業稅負的實際途徑，在適當的時機，將部分業務服務外包，轉移稅費來實現有效的稅務籌劃。設置會計科目、處理賬務程序較“營改增”前復雜，優化財務核算，內部業務系統、財務核算要進行改進升級。對于房地產企業的稅務相關政策、法律法規并不是恒久不變，財務管理過程中要時刻關注稅務政策的更新，靈活調節企業內部財務管理，為房地產企業謀求更多的利益。

3.3 同步開發商業地產、住宅項目

現階段國家對房地產的調控力度比較大，房價漸漸市場化，普通住宅價格在最近的一年里有較大幅度的下降，那么，房地產企業的高稅負就沒辦法在價格上轉移給購房者，這對房地產開發企業靈活看待產品多樣化提出了更高的要求。商業地產有比較大的需求量，同時定價權業大多取決于開發商，商業地產消費者可以獲得增值稅發票來進行抵扣，降低稅負，因此，房地產開發企業抬高企業客戶銷售額，轉移一部分額度較高的稅負。商業地產、住宅項目同時開發，既滿足客戶需求，也與“營改增”下企業高稅負轉移相協調。

3.4 改進銷售方式，靈活運用稅收優惠政策

增值稅、土地稅是“營改增”新稅務制度后房地產開發企業主要的稅務種類，增值稅的稅負由房屋的銷售價格直接決定，合理的銷售價格既可以節約時間成本，又可以減少資金成本，同時對提升銷售量，拉低稅負有著積極作用。綜合各項成本費用，協調增值額和扣除項目的有機關系，尋找稅率的臨界點來制定先關的銷售價格，靈活把握收入和利潤的關系，提高利潤才是房地產企業投資的本質回報。運用委托銷售的方式改進銷售方式，切實降低土地增值稅率，用低稅率計算土地增值稅。另外，靈活結合稅收優惠政策，合理積極申請稅收減免，例如增加建筑安裝成本、扣除項目金額使土地增值率在20%以下，就可以不用征收土地增值稅。

結束語：“營改增”后房地產企業稅務籌劃與房地產企業的財務管理體系、財務管理人員專業素質，企業自身環境和內部稅務組成等息息相關，合理調節新政策下的企業稅務以及管理措施，即可為房地產企業降低稅負，增加投資利潤。

參考文獻：

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