聚集效應加劇 房地產繁榮持續

國泰君安 侯麗科

聚集效應加劇 房地產繁榮持續

國泰君安 侯麗科

隨著粵港澳大灣區的交通網絡和產業結構逐步升級成型，豐富的資源和政策的扶持為粵港澳大灣區帶來巨大的發展空間。作為珠三角城市群的重要載體，粵港澳大灣區加速崛起會帶來人口和產業的進一步聚焦，從而使得區域價值得到較大的提升，房地產將會是直接受益行業。

戰略灣區崛起 人口穩步增長

2017年李克強總理在《政府工作報告》中明確提出“研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃”，明確了該區域的戰略高度，而近期也多次提及研究制定粵港澳大灣區的戰略規劃。都預示著粵港澳大灣區崛起在即。

港珠澳大橋年底通車后將更緊密地連接灣區內的香港、澳門和珠西城市群。港珠澳大橋主體橋梁已全線貫通，預計可于2017年底通車?；浉郯拇髽虻呐d建不僅有利加強包括香港及深圳的珠江東岸，與包括珠海及澳門的廣東西部的聯系，使整個珠江三角洲區域交通網絡最終完成，暢通無阻，提升三地互補功能，推動區域經濟的大發展，適應經濟國際化與區域經濟一體化的需要；而且也有利珠江三角洲與中國大西南交通運輸的連接，擴大港澳珠三角向中國西南部發展的空間。

此外，南沙機場有望年內開工，助推粵港澳大灣區城市群發展更進一步。而佛山規劃多條軌道，打造區域性交通網絡，也將促進珠西城市群的發展。

未來，粵港澳大灣區人口數量將穩步上升，帶動房地產長期需求?；浉郯拇鬄硡^2016年人口達11708萬人，其中廣東地區人口達到10999萬人，人口數量穩步上升，而隨著粵港澳大灣區的推進發展，第三產業中的金融業，高科技制造業和運輸業等不斷發展，該地區人口有望進一步增加，人口增加不斷提高地區的人力資本，為未來的城市發展注入活力。

產業升級助推房產綜合需求

2000年以來，粵港澳地區經濟增速處于不斷波動變化中，在2008年經濟危機之前，GDP增速最高達到16%左右。經濟危機之后，經濟增速波動下滑，但經濟中的產業結構不斷升級，帶來更大的未來增長潛力。區域內部不同城市工業化、城鎮化程度差異較大，盡管部分區域由高速發展進入中速發展，未來隨著區域聯動協作機制的進一步改善，地區內部分城市有望創造新的發展潛力，區域整體保持中高速增長速度可期。

此外，第三產業的不斷升級不僅意味著該地區未來可以吸收的勞動力人口不斷上升，同時也預示著高收入人群的比例將會上升，進而帶動住房、消費等需求的進一步上升。

從全球金融的視角看，香港可以充當好“紐倫港”的角色，即成為緊隨紐約、倫敦之后的國際金融中心。前海自貿區的擴容不僅體現政府對于粵港澳大灣區的重視，更進一步加深了前海區域的發展潛力。

同時，南沙期貨交易所將使得航運業有望借助金融實現產業轉型，以金融為手段實現傳統產業向現代產業華麗轉身的圖畫將變得清晰可見?；浉郯娜卮蛟煜冗M制造業和現代服務業的新業態，也將助推互聯網產業多元化。

這一切，都將助推粵港澳大灣區對房地產的多元需求。

優勢區域量價齊升核心城市長期看好

廣東九城土地供給縮緊、土地價格上升。從近年的廣東地區九城的土地成交規劃建筑面積可以看出，廣東地區的土地供給在逐步縮緊，與此同時土地成交金額卻在不斷上漲。說明廣東在土地供給減少的同時土地均價也在不斷的上升。2016年廣東房地產土地購置面積、成交價款為 1750.32萬平方米和1399.39億元，同比分別增長18.4%和57.1%；成交均價7995元/平方米，同比增長32.7%。熱點城市土地市場持續升溫，多數土地以高溢價率成交，提高了市場預期，對房價形成上漲壓力，同時加大了房企的開發、經營風險?；浉郯牡貐^的房地產市場需求近年來持續旺盛，廣東的商品房銷售總面積與銷售額均不斷上升。

以深圳為例，雖然進入階段性調整，但未來依舊活力充沛。2016年一季度的一線城市房價上漲潮中，深圳是當之無愧的龍頭，房價增速遠超其他一線城市，但也正因為如此，前期過度透支了增長潛力。從2016年年中開始大幅調整，短期來看這種調整還會持續，但仍然不影響其房價長期向好的預期。

深圳土地成交價格從2013年年中的大幅增長以來，一直維持著高位成交的記錄。在一線城市當中深圳的人口密度最大，長期來看土地供應會越來越緊張。2015年深圳計劃供應建設用地1600公頃，住宅用地僅85公頃，占比5.3%，深圳的新增土地供應接近枯竭，這將助推土地價格繼續維持高位。

此外，港澳地區供需關系緊張，量價觸底回升，從政策面看，房地產將長期受益。自2015年9月達到上輪房價周期頂峰以來，香港房價持續回落。在2016年上半年面臨巨大的調整壓力，降幅明顯。但在美聯儲加息預期的影響下，港元資產成為對沖外匯風險的最好選擇之一，內地炒房客大量涌入香港樓市，使得2016年下半年的樓市持續轉暖，這也反過來吸引了本地買家的涌入，一手房成交金額創出新高。長期來看，香港樓市或在土地持續緊張的背景下延續上漲趨勢，但目前香港房價業已超過1997年泡沫時期頂峰，需要警惕長周期風險。