房地產企業資本化利息淺析

彭丹 中信長安置業（北京）有限公司

房地產企業資本化利息淺析

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當前，我國對企業借款費用問題進行了完善和規范，壓縮限制了企業使用借款費用資本化利息來實現虛擬增加資產價值和企業的盈利水平，實現了企業會計信息的真實可靠。而房地產企業近些年的飛速發展，企業資本化利息問題比較明顯。

房地產企業 資本化利息 借款費用

引言：伴隨房地產企業的開發，需要對企業發生的借款費用進行核算。房地產企業如何進行資本化利息處理，將直接影響企業資產與費用的計量和確認、企業的財務以及企業經營管理者的業績好壞問題，同時也對企業的會計信息的質量有很重要的作用。房地產企業在進行資本化處理時存在一些問題，如何對其進行完善是現階段房地產企業比較關注的話題。分析費用借款問題，對企業資本化利息處理有著重要意義。

一、企業資本化

（一）開始資本化

1.資產支出發生日。從是否真正為企業項目付出代價為標準，來明確資產支出點，資產支出的最早點作為企業資本化日的參考點。2.借款費用發生日。一般將借款日期作為借款費用發生的日期。3.工程正式開工日。也就是房地產項目到達預定可以使用以及可以銷售的階段，此時所必要的購建以及開發活動的開始日期。

（二）暫停資本化

資本化暫停需要與資本化條件的資產相符，在購建以及項目開發中出現一些非正常原因而終止，終止若是超出三個月，此時就要暫停借款費用資本化。正常情況下中斷一般是在購建以及項目開發時必要的中斷，以及一些可預見并不可抗拒因素致使工程出現中斷。非正常中斷通常指管理決策、政策等導致中斷的發生。

（三）停止資本化

企業的固定資產達到事先制定可使用的狀態就可以實現停止資本化。而停止資本化需要滿足以下三個條件：房地產實體建設已經完成；工程完成后與設計基本相同，雖然有個別地方不符合設計，但是不影響其正常使用；資金已經全部支付的情況下。

（四）借款費用資本化利息金額計算

可以實現資本化的借款費用通常分為一般借款費用和專門借款費用兩種。一般借款費用的資本化計算，是計算累計資產支出超過專門借款費用的資產支出加取平均數，然后與所占用一般借款的資本化率相乘所得出；專門借款費用使用專門借款當期實際的利息減掉未使用的借款資金存入銀行所獲得的利息。

二、借款費用資本化存在的問題

（一）專門借款資本化規定局限性

借款費用若是與資產支出沒關系，很容易使企業出現不合理借入以及利用借款的出現。專門借款企業可以進行暫時性投資，但是借款費用資本化時需要扣掉暫時性投資所得到的收入。對專門借款資本化的規定中明確了企業專門借款可以用于投資，卻沒有明確規定暫時性投資的范圍，這就是專門借款的活動空間很大，然而企業進行暫時性投資也可能出現投資風險，造成損失。另外，專門借款資本化的規定與配比原則不符，企業進行對內以及對外投資都是投資活動，對內投資的費用有投資形成資產負擔，對外投資的收益可歸到當期的損益范圍，而不應歸到暫時性投資中。

（二）借款費用在各項目資產的分配不明確

1.專門借款費用在各項目資產分配不明確。專門借款費用在分配時按各項目資產的支出比例進行分配。然而實際的建設項目由于購建的時間、建設時間都不同，致使借款費用分配不夠準確，現行規定中并沒有明確。2.一般借款費用在各項目資產的分配不明確。其分配不明確的原因是由于建設期以及資產資本化率不同，同一筆一般借款有兩個或以上資本化率，這就造成了一般借款無法實現在各項目資產中的明確。房地產企業在建設項目中的資金，主要是由自有資金、一般借款以及專門借款這三種，一定要明確，累計資產指出高于專門借款的資產支出和費用資本化的開始時點。

（三）借款費用資本化計算不夠規范

一些企業將資本化條件資金所占用的一般借款調整為企業借入資金中利率比較高的借款，從而使資產的資本化利息出現虛高，企業可以使用人為手段來降低當期的財務費用，從而可以實現調節當期利潤的目的。

（四）借款費用停止資本化時間點的規定存在問題

我國房地產企業進行銷售一般是現房銷售以及預售兩種手段，房地產企業停止資本化的時間點的判斷有些難度。房地產在開發到一定程度時就可在規定下進行預售，此時的房地產開發品并沒有完成，這就會使預售的房地產項目的資本化大大小于現房銷售，預售房地產項目的借款費用也就更多的被費用化處理，銷售手段的資本化停止的時點并不符合房地產企業的財務慣例。現房銷售作為資本化停止的時間點，會使房產要達到可使用的狀況，然而借款費用依然存在繼續資本化的可能性。若是按資本化條件的資產達到可使用狀態停止資本化，房地產企業進行直接使用，很容易使會計信息失去真實性。

三、對房地產企業資本化利息問題的建議

（一）調整專門借款資本化的規定

借款費用資本化可借鑒發出存貨計價的方式，此法可以有效地使利息資本化金額與實際負擔的資金成本相符合，同時也符合配比原則。此法操作性比較強，對專門借款的來源比較明確，專門借款比較少，資本化率與資本支出金額更容易明確。

（二）明確借款費用在各項目資產的分配原則

專門借款應明確對不同借入的專門借款在不同項目的發生金額，專門借款以支出比例進行分配；一般借款以資產實際支出比例進行加權平均分配。

（三）完善停止資本化規定

明確房地產企業符合資本化條件資產的停止資本化時間點，可以將開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發產品已開始投入使用或開發產品已取得了初始產權證明的時點，作為停止資本化的時間點。既可以確保會計信息的真實準確，也可以確保會計核算的可比性。

四、總結

房地產企業資本化利息的處理一定要明確其問題的存在，了解資本化的開始、暫停以及停止時間點，這樣才能確保企業資本化利息的真實準確，防范會計及稅務風險。

[1]劉文靜.借款費用準則的缺陷及完善對策[J].管理學刊，2010(03):20.

彭丹（1982-），女，漢族，本科學歷，會計師，研究方向：房地產企業財稅。