房地產(chǎn)企業(yè)資本化利息淺析

彭丹 中信長安置業(yè)（北京）有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)資本化利息淺析

彭丹 中信長安置業(yè)（北京）有限公司

當(dāng)前，我國對企業(yè)借款費(fèi)用問題進(jìn)行了完善和規(guī)范，壓縮限制了企業(yè)使用借款費(fèi)用資本化利息來實(shí)現(xiàn)虛擬增加資產(chǎn)價值和企業(yè)的盈利水平，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)會計(jì)信息的真實(shí)可靠。而房地產(chǎn)企業(yè)近些年的飛速發(fā)展，企業(yè)資本化利息問題比較明顯。

房地產(chǎn)企業(yè) 資本化利息 借款費(fèi)用

引言：伴隨房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，需要對企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用進(jìn)行核算。房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行資本化利息處理，將直接影響企業(yè)資產(chǎn)與費(fèi)用的計(jì)量和確認(rèn)、企業(yè)的財務(wù)以及企業(yè)經(jīng)營管理者的業(yè)績好壞問題，同時也對企業(yè)的會計(jì)信息的質(zhì)量有很重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資本化處理時存在一些問題，如何對其進(jìn)行完善是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的話題。分析費(fèi)用借款問題，對企業(yè)資本化利息處理有著重要意義。

一、企業(yè)資本化

（一）開始資本化

1.資產(chǎn)支出發(fā)生日。從是否真正為企業(yè)項(xiàng)目付出代價為標(biāo)準(zhǔn)，來明確資產(chǎn)支出點(diǎn)，資產(chǎn)支出的最早點(diǎn)作為企業(yè)資本化日的參考點(diǎn)。2.借款費(fèi)用發(fā)生日。一般將借款日期作為借款費(fèi)用發(fā)生的日期。3.工程正式開工日。也就是房地產(chǎn)項(xiàng)目到達(dá)預(yù)定可以使用以及可以銷售的階段，此時所必要的購建以及開發(fā)活動的開始日期。

（二）暫停資本化

資本化暫停需要與資本化條件的資產(chǎn)相符，在購建以及項(xiàng)目開發(fā)中出現(xiàn)一些非正常原因而終止，終止若是超出三個月，此時就要暫停借款費(fèi)用資本化。正常情況下中斷一般是在購建以及項(xiàng)目開發(fā)時必要的中斷，以及一些可預(yù)見并不可抗拒因素致使工程出現(xiàn)中斷。非正常中斷通常指管理決策、政策等導(dǎo)致中斷的發(fā)生。

（三）停止資本化

企業(yè)的固定資產(chǎn)達(dá)到事先制定可使用的狀態(tài)就可以實(shí)現(xiàn)停止資本化。而停止資本化需要滿足以下三個條件：房地產(chǎn)實(shí)體建設(shè)已經(jīng)完成；工程完成后與設(shè)計(jì)基本相同，雖然有個別地方不符合設(shè)計(jì)，但是不影響其正常使用；資金已經(jīng)全部支付的情況下。

（四）借款費(fèi)用資本化利息金額計(jì)算

可以實(shí)現(xiàn)資本化的借款費(fèi)用通常分為一般借款費(fèi)用和專門借款費(fèi)用兩種。一般借款費(fèi)用的資本化計(jì)算，是計(jì)算累計(jì)資產(chǎn)支出超過專門借款費(fèi)用的資產(chǎn)支出加取平均數(shù)，然后與所占用一般借款的資本化率相乘所得出；專門借款費(fèi)用使用專門借款當(dāng)期實(shí)際的利息減掉未使用的借款資金存入銀行所獲得的利息。

二、借款費(fèi)用資本化存在的問題

（一）專門借款資本化規(guī)定局限性

借款費(fèi)用若是與資產(chǎn)支出沒關(guān)系，很容易使企業(yè)出現(xiàn)不合理借入以及利用借款的出現(xiàn)。專門借款企業(yè)可以進(jìn)行暫時性投資，但是借款費(fèi)用資本化時需要扣掉暫時性投資所得到的收入。對專門借款資本化的規(guī)定中明確了企業(yè)專門借款可以用于投資，卻沒有明確規(guī)定暫時性投資的范圍，這就是專門借款的活動空間很大，然而企業(yè)進(jìn)行暫時性投資也可能出現(xiàn)投資風(fēng)險，造成損失。另外，專門借款資本化的規(guī)定與配比原則不符，企業(yè)進(jìn)行對內(nèi)以及對外投資都是投資活動，對內(nèi)投資的費(fèi)用有投資形成資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，對外投資的收益可歸到當(dāng)期的損益范圍，而不應(yīng)歸到暫時性投資中。

（二）借款費(fèi)用在各項(xiàng)目資產(chǎn)的分配不明確

1.專門借款費(fèi)用在各項(xiàng)目資產(chǎn)分配不明確。專門借款費(fèi)用在分配時按各項(xiàng)目資產(chǎn)的支出比例進(jìn)行分配。然而實(shí)際的建設(shè)項(xiàng)目由于購建的時間、建設(shè)時間都不同，致使借款費(fèi)用分配不夠準(zhǔn)確，現(xiàn)行規(guī)定中并沒有明確。2.一般借款費(fèi)用在各項(xiàng)目資產(chǎn)的分配不明確。其分配不明確的原因是由于建設(shè)期以及資產(chǎn)資本化率不同，同一筆一般借款有兩個或以上資本化率，這就造成了一般借款無法實(shí)現(xiàn)在各項(xiàng)目資產(chǎn)中的明確。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目中的資金，主要是由自有資金、一般借款以及專門借款這三種，一定要明確，累計(jì)資產(chǎn)指出高于專門借款的資產(chǎn)支出和費(fèi)用資本化的開始時點(diǎn)。

（三）借款費(fèi)用資本化計(jì)算不夠規(guī)范

一些企業(yè)將資本化條件資金所占用的一般借款調(diào)整為企業(yè)借入資金中利率比較高的借款，從而使資產(chǎn)的資本化利息出現(xiàn)虛高，企業(yè)可以使用人為手段來降低當(dāng)期的財務(wù)費(fèi)用，從而可以實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤的目的。

（四）借款費(fèi)用停止資本化時間點(diǎn)的規(guī)定存在問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銷售一般是現(xiàn)房銷售以及預(yù)售兩種手段，房地產(chǎn)企業(yè)停止資本化的時間點(diǎn)的判斷有些難度。房地產(chǎn)在開發(fā)到一定程度時就可在規(guī)定下進(jìn)行預(yù)售，此時的房地產(chǎn)開發(fā)品并沒有完成，這就會使預(yù)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本化大大小于現(xiàn)房銷售，預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款費(fèi)用也就更多的被費(fèi)用化處理，銷售手段的資本化停止的時點(diǎn)并不符合房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)慣例。現(xiàn)房銷售作為資本化停止的時間點(diǎn)，會使房產(chǎn)要達(dá)到可使用的狀況，然而借款費(fèi)用依然存在繼續(xù)資本化的可能性。若是按資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到可使用狀態(tài)停止資本化，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行直接使用，很容易使會計(jì)信息失去真實(shí)性。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)資本化利息問題的建議

（一）調(diào)整專門借款資本化的規(guī)定

借款費(fèi)用資本化可借鑒發(fā)出存貨計(jì)價的方式，此法可以有效地使利息資本化金額與實(shí)際負(fù)擔(dān)的資金成本相符合，同時也符合配比原則。此法操作性比較強(qiáng)，對專門借款的來源比較明確，專門借款比較少，資本化率與資本支出金額更容易明確。

（二）明確借款費(fèi)用在各項(xiàng)目資產(chǎn)的分配原則

專門借款應(yīng)明確對不同借入的專門借款在不同項(xiàng)目的發(fā)生金額，專門借款以支出比例進(jìn)行分配；一般借款以資產(chǎn)實(shí)際支出比例進(jìn)行加權(quán)平均分配。

（三）完善停止資本化規(guī)定

明確房地產(chǎn)企業(yè)符合資本化條件資產(chǎn)的停止資本化時間點(diǎn)，可以將開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用或開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的時點(diǎn)，作為停止資本化的時間點(diǎn)。既可以確保會計(jì)信息的真實(shí)準(zhǔn)確，也可以確保會計(jì)核算的可比性。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)資本化利息的處理一定要明確其問題的存在，了解資本化的開始、暫停以及停止時間點(diǎn)，這樣才能確保企業(yè)資本化利息的真實(shí)準(zhǔn)確，防范會計(jì)及稅務(wù)風(fēng)險。

[1]劉文靜.借款費(fèi)用準(zhǔn)則的缺陷及完善對策[J].管理學(xué)刊，2010(03):20.

彭丹（1982-），女，漢族，本科學(xué)歷，會計(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)企業(yè)財稅。