唐山市玉田縣商品房開發與城市空間拓展關系研究

王新東 韓明月 劉立軍 毛蕊 張嘉純

河北金融學院

唐山市玉田縣商品房開發與城市空間拓展關系研究

王新東 韓明月 劉立軍 毛蕊 張嘉純

河北金融學院

在經濟發展進程的不斷推進，人民的生活水平逐漸提高，商品房與城市空間擴展的關系日益明顯。我團隊于河北省唐山市玉田縣進行商品房開發與城市空間拓展關系研究的調研，以問卷調查、座談等形式，結合當今商品房開發與城市空間擴展的情況,研究商品房開發的模式，為房地產開發商和政府提出可行性意見和建議。

商品房 城市空間 資源優化 國家政策

一、緒論

（一）選題背景

隨著社會的發展，人們從溫飽逐漸到住房條件、環境等的關注。越來越多人開始購買商品房，商品房無序開發，影響了城市規劃。

許多專家得出房地產發展和城市空間擴展相互影響，相互制約。而我國正處于加速城市化階段，土地逐漸成建設用地，房地產要關注更多方面。本次調研以唐山市玉田縣為主，進行現場咨詢提問，調查房地產開發者、購房者兩者分別對房地產事業發展前景的展望，多方面分析居民對位置、環境，交通等的關注程度。

（二）研究意義

（1）城市空間擴展與房地產要合理規劃，提高住房條件，滿足住房要求，實現雙贏。（2）了解居民住房關注點，調整建設用地開發，方便居民日常生活。（3）調整居民需求可以幫助房地產開發者調整，更是幫助政府推廣城市空間擴展。

（三）選題創新性

如今人民生活水平提高，對住房需求更高，在環境，交通，舒適程度等問題關注力度加大。城市空間擴展設計城市規劃成為房地產開發者與政府的共同關注重點。

（四）國內外研究綜述

（1）國內研究綜述。建設用地與城市規劃結合成了人們關注的重點，房地產開發就直接體現著一個國家、地區繁榮水平。房地產具有消費、投資雙重屬性，滿足人們需求、促進房地產事業穩定發展需要探索。（2）國外研究綜述。隨著發展，房地產進入高速增長階段，大蕭條的陰影逐漸淡去，人們開始重視房地產，在過去，西方各國研究主要集中在房地產市場有效性、基于理性預期假設，從宏微觀角度進行分析，建立模型，研究了解人們對房地產發展的需求來建立房屋。

二、房地產發展現狀、問題及發展前景

（一）玉田縣房地產發展現狀

受近期中國熱點城市周邊縣市，以及省內熱點城市（如山東青島等）升級調控措施、收集調控以遏制房價過快上漲，加入限購的隊伍中的影響，玉田縣的房價上漲速度被遏制，房價上漲速度基本達到平穩狀態，而二手房房價更是呈現出下降趨勢。

（二）玉田縣房地產開發過程中遇到的問題

玉田縣占地面積1165平方公里，境內地貌類型多樣北部多為山脈丘陵，南部多為洼地，這些自然因素不利于房地產開發的土地獲取，其自身的地理環境因素導致可開發地域面積不大，限制了房地產的開發。

（三）玉田縣房地產發展前景

玉田縣處于緊挨薊縣，距離通州90公里，隨著京津冀一天化，加之京唐高鐵與京壽高鐵的建設，玉田縣將成為能夠成為緩解北京壓力，被北京帶動發展的外圍地區之一，其發展不可限量，房價也會隨之暴漲。

三、問卷分析

為了深入分析唐山市玉田縣商品房開發與城市空間拓展的關系，我團隊采用問卷調查的方式展開調研。

（一）購房意向及購房后房價變動的情況

數據顯示33%的受訪者已經購房，67%的受訪者打算購房，從中可以反映出我國的商品房的需求量大，存在較大的發展空間，同時可以明顯看出受訪者在購房后，房價均出現上漲的情況，主要原因與經濟的快速發展有關。由此可知房地產開發與城市空間擴展的合理規劃更加迫在眉睫，合理的方式能使的有限的資源更加充分的利用。

（二）購房的用途意向

通過問卷數據結果可知，有42.1%受訪者愿意將購買的房子出租，大量房屋出租與商品房出售形成了競爭壓力部分受訪者并不打算購置房產用作商業用途，所以房地產行業仍要以“適宜居住”為開發的要點及未來的發展方向。

（三）購房時關注的因素

通過問卷的數據可知77%的受訪者看重小區的醫療環境，房地產行業進行房地產開發時應重點營造好的醫療環境，為住戶提供好的保障。購房者在選擇住房時，對住房周邊的醫療、餐飲等條件的關注度高于對住房本身的戶型、采光等問題。由此看來，房地產開發者應將新樓盤開發的重點放于其周邊環境的改造，以達到更好的銷量。

（四）購房信息的來源

從數據可知除網絡發展較快成為重要媒介外，親友推薦和親自走訪仍占有大量比重，綜合考慮購房者年齡分布，房地產開發行業在做好網絡宣傳的同時，也應注重實地口碑打造，以達到更好的效果。

四、對策與建議

（一）政府方面

1.出臺相關限制炒房的政策。炒房行為使得房價不斷上漲，根據我團隊的問卷調查結果顯示，打算購房的市民占被調查者的比例高達67%，這說明商品房存在極大的需求。對于上述現象，政府需要盡快將全國購買房產的信息聯網，并實行全國性的限購政策。

2.完善位置偏僻的小區的交通建設。從問卷調查分析中可以看出，市民在購房時考慮最多、認為最重要的因素是交通條件。面對已經建成的地處偏僻的小區，政府應盡快完善小區周圍的交通建設，以盡量減少目前商品房開發商的損失，以及資源浪費。

（二）房地產開發商方面

1.房地產開發選址.由問卷分析可知，有93.8%的已經購買商品房的受調查者表示其購買的商品房相比于購買時漲價了，這是這種價值升值空間吸引著越來越多的市民在有能力的前提下購買商品房以獲得其增值所帶來的巨大收益。因此，商品房開發商在選址時應盡量選在地理位置優越，或者政府有意重點建設的地段。

2.注重小區周圍的配套設施建設.調查問卷分析顯示，市民在購房時優先考慮的因素是交通條件，小區周圍的醫療環境、餐飲條件、購物條件、教育資源等對于小區居民的生活質量也至關重要，其中最重要的是醫療環境。

（三）購房者方面

作為購房者，首先手中需要有足夠的資金，這便促使房價成為影響購房者購房的一個重要因素。小區周圍的醫療環境對于居民的身體健康保障具有舉足輕重的作用，小區的治安情況、教育資源、購物條件等也在購房時需要考慮的因素之列。