談高級會計在房地產開發企業運營管理中的作用

孫彥華

摘要：運營管理在房地產行業的應用范圍越來越廣泛、地位及重要程度受到管理層普遍關注，本文試圖從高級會計視角分析和推動運營管理理論與實踐的發展。

關鍵詞：房地產運營管理；高級會計應用

近年來，規模以上房地產企業集團大多建立了運營管理部門或類似內部機構來控制和應對風險，但是房地產行業發展時間短、知識積累與管理經驗普遍不足，在行業高速發展同時，出現了企業較弱管理能力不能滿足日益增長管理需求的矛盾。無論企業將風控著眼點放在項目開發進度與工程質量上，還是放在土地資源獲取和市場拓展上，都不能形成全面、規范、有效的管理體系，難免顧此失彼。筆者認為，要快速提高房地產開發企業運營管理的能力，急需在企業運營部門中引入并應用高級會計實務知識，完善企業運營體系，分析如下：

一、運營部門要制定并完善企業整體戰略及其配套的經營戰略、職能戰略與財務戰略，并重點開展以下工作

（一）戰略管理：擬定公司的發展戰略和經營策略，制定企業長遠發展規劃，經決策層批準后組織實施；

（二）組織管理：根據企業戰略和經營目標建立健全集團組織架構體系并持續優化；

（三）制度管理：組織發布企業制度匯編，根據實際經營管理需要及時調整優化，跟蹤檢查各項管理制度執行情況，提出修改和補充意見；

（四）授權管理：制定組織授權手冊，明確內部各部門、機構的權責事項，隨時根據政策變動進行調整優化；

（五）流程管理：根據組織授權手冊，制定各項經濟業務的發起、審核、審批流程，配套建立智能辦公體系；

（六）信息管理：根據實際業務需求，引進、開發、應用適合集團的信息應用軟件系統并組織內部操作上線，確保軟件信息化系統運行正常，內部信息流暢通；

（七）決策管理：分類建立會議決策機制，完善會議目錄，優化會議過程，按項目總控計劃組織召開項目全生命周期中關鍵決策會議，記錄并跟蹤推進各類會議決策事項；

（八）崗位責任管理：根據組織授權主導建立崗位責任制，編制崗位說明書并定崗定編；

（九）目標管理：根據集團戰略規劃和年度經營指標，分解落實各項目公司、子公司、集團職能部門年度、季度、月度經營指標中的核心目標，并負責簽訂目標責任書；

（十）對標管理：不斷分析行業發展、競爭對手以及自身的情況，進行研究、預警，對企業決策層提出相應的建議；

（十一）知識管理：建立知識庫框架，引導并督促各分公司、各項目、各職能部門進行知識、經驗沉淀，保持線上知識庫的實時更新；

（十二）協同管理：對常規工作中部門間推諉扯皮、邊界不清事宜進行協調，對全生命周期過程中的關鍵節點、重大事項進行提前協調，確保能按期完成；

二、組織開展企業投融資決策與集團資金管理

（一）項目啟動管理：項目啟動前期確定項目分期方案、項目關鍵節點，組織各職能部門按分工權限測算項目各期收入、成本費用支出、項目投資收益、項目投資峰值、現金流回正點等，匯總出具項目啟動策劃書；

（二）年度資金預算：組織制定年度資金計劃，預算收支平衡，定期對資金預算計劃執行進行跟蹤收集、統計整理、考核；

（三）資金管理：根據年度預算資金需求，審核資金部門制定的融資計劃，對重點融資項目進行跟蹤，根據新增融資時間節點及存量貸款到期轉貸納入每月工作計劃并考核完成情況，對融資渠道拓展進行跟蹤及預警；

（四）資金成本控制管理：對融資利率進行跟蹤，對綜合利率超出目標年化平均利率進行分析預警；

三、引導企業全面預算管理

（一）預算目標：建立以資金預算為核心，以銷售預算與成本預算為支撐的全面預算目標體系；

（二）預算組織：建立預算責任中心，以投資中心、利潤中心、成本中心為基礎構建三級預算責任主體；

（三）預算控制：在預算執行過程中，建立業務層面和財務層面的預算控制，組織預算分析會議，反饋執行偏差，根據實際提報管理層進行預算調整和預算考核審批；

四、績效管理與考核

（一）計劃管理：對總控計劃模板、標準工期進行優化，編制年度項目開工計劃、銷售推盤計劃，審核各項目編制的總控計劃和非項目專項計劃并進行年度調整；

（二）績效目標：定期優化績效考核指標及考核標準，制定高管、各分子公司年度獎懲方案、部門年度核心指標獎懲方案并根據達成情況進行兌現；

（三）績效輔導：對計劃管理執行情況進行季度、月度分析，通過績效手段進行引導和提升，針對各部門、項目在工作目標達成過程中遇到突發情形及困難、出現延期風險時，參與制定糾偏措施及方案，促進工作項達成；

（四）績效考核：對生產經營各項計劃執行情況進行監督和考核，根據考核結果，跟蹤相關部門提出整改措施并落實執行情況；

五、目標成本管理

（一）分析影響利潤、成本的變動原因，在目標成本執行過程中及時分析評估出關鍵點對利潤的影響并進行預警；

（二）定期驗證各分子公司、項目目標利潤實際執行情況，匯總集團整體目標利潤實現程度；

六、內部控制與激勵

（一）督導和檢查公司各部門的基礎管理工作，促進提升企業管理水平和經濟效益；

（二）審核內控內審部門的工作計劃，推動相關部門對集團各業務環節全方位實現有效管控，防止差錯和違紀現象發生；

（三）通過項目跟投、眾籌、獎金池等方式完善獎懲手段，以建立健全績效激勵機制，促進集團整體績效目標的達成。

最后，因為各企業內部運營管理部門的權限和在組織架構中的層級不同，筆者根據實踐經驗提煉的這些方法未必適用各類處于不同發展階段和開發規模的房地產企業集團，本文研究的目的是試圖運用現有的高級會計實務知識來豐富和完善在實際工作中的應用，以期通過不斷的努力和嘗試，推動實現理論與實踐結合，從而促進企業管理能力的提升。

（作者單位：日照安泰房地產開發有限公司）