體育地產開發理念及運行模式分析

于昊田

摘要： 傳統地產開發模式的單一性導致其對市場需求變化的適應性較差，而體育地產是供給側改革背景下房地產業轉型的重要路徑之一。本文對體育地產進行了概念界定，深入探討了體育地產的開發理念，運用運行模式模型全面分析了政府與開發商在體育地產發展中的耦合作用機理。

Abstract： The singularity of the traditional real estate development model leads to the poor adaptability to the change of the market demand， and the sports real estate is one of the important paths of the transformation of the real estate industry under the background of the supply side reform. In this paper， the definition of sports real estate is proposed， in-depth discussion of the development concept of sports real estate is carried out， the operating model is used to make a comprehensive analysis of the role of government and developers in the development of sports real estate.

關鍵詞： 體育地產；開發理念；運行模式

Key words： sports real estate；development concept；operation mode

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）23-0049-02

0 引言

進入新世紀，隨著我國與國際交往的深入，各類型的大型賽事如雨后春筍一般在我國各地區被隆重舉辦，日益吸引著國內外的眾多體育愛好者和游客，與體育有關的領域和板塊進入了高速發展階段，體育經濟正在迎來新的發展空間與機遇。2010年，國務院發布了《關于加快發展體育產業的指導意見》，明確了未來體育產業發展的方向與趨勢，不少地方政府也紛紛出臺加快體育產業發展的優惠政策。因而，眾多地產開發商都積極押注體育與地產的復合開發，體育住區、體育主題公園等住宅和商業項目紛至沓來。體育與地產的聯姻，既是體育產業市場化的必然選擇，又是地產業擺脫同質化的轉型方向[1]。體育地產發展的鐘聲已敲響，但規模化發展的階段還未到來，體育地產開發理念和運行模式的不成熟，嚴重制約了各類型體育主題地產的推廣發展，為深入理解體育地產的內涵及發展機理，本文從開發理念和運行模式兩個角度對體育地產的投資建設展開深入分析。

1 體育地產概念界定

體育地產是體育和地產的復合，是將體育作為主題概念的一種住宅或商業地產開發模式，是在特定的地域范圍內，以體育設施與服務為發展核心，將體育元素引入地產總體規劃與開發之中，并在市場機制作用下，使體育產業與地產有機整合，滿足消費者體育消費需要，帶動本區域地產經濟發展。

2 體育地產開發理念分析

體育地產作為一種主題地產，是體育產業與房地產業的有機融合，是將體育元素與資源嵌入地產開發的全產業鏈條，與策劃規劃、設計施工、宣傳營銷、運營物管等開發環節深度融合，推動房地產實現高溢價、高品質、特色品牌的一種新型開發模式。對于體育地產，地產是基礎，體育是特色；體育地產不僅要給居住者優質的住宅產品，更是為包括居住者在內的較大區域里的人員提供符合其品味的體育資源與服務，主要表現在三方面，健康的生活方式、完善優良的體育設施和高效便捷的體育服務[2]。體育地產的優勢與特點在于通過體育經濟和地產開發的無縫嫁接，實現提升項目溢價空間、強化房企品牌建設和提高地產項目品質的目標，故其開發理念如圖1所示。

體育地產的具體開發理念闡述如下：

2.1 角色定位應轉變為城市運營商[3]

體育地產的投資建設方要把自己的角色定位從傳統意義的開發商轉變為承擔社會責任的城市運營商。投資建設方要積極與發改、規劃、城建、財政、體育等政府職能部門溝通協商，按照本地區既定的城市發展規劃，如土地利用總體規劃、城市功能區規劃等，結合市場需求情況，選擇合適的體育地產開發模式，最大化利用土地資源。投資建設方的總體開發流程應是從體育項目，到體育產品與服務綜合體，再到商務、住宅綜合體，最后到城市綜合體。投資建設方要準確把握市場和消費者需求，掌握城市相關資源，將資源、城市和地區經濟有機結合。

2.2 注重體育文化產業的規劃與培育

體育地產的開發建設不能是單純建設、銷售、服務等低端的、基本性內容，而是應立足于體育地產，深挖本體育主題的文化元素，可以依托體育場館優勢，除了開展體育賽事活動外，還可以面向本地區甚至于全國范圍提供文化演藝活動、會展會務活動、旅游文化節活動等，將體育地產打造成一個文化能量的聚散中心。

2.3 融合多樣化要素，實現多元利益

體育設施的建設運營維護需要大量的資金，如果單純地依靠承辦體育賽事和文化活動，則很難實現持續發展。因此，體育地產的開發要堅持“泛體育”和“泛地產”的理念[4]，以體育為核心，延伸利用與體育有關的各種產業的多種功能，整合配置包括體育在內的各種社會資源，從產業間合作、產業鏈融合、資本運作等方面實現體育地產的聯動開發，追逐地產和體育等相關產業的利潤區，使相關產業與體育之間互哺。

3 體育地產運行模式研究

體育地產作為一種新型地產開發模式，其合作機制、融資模式、管理方式都處于不斷探索過程中。體育地產從復合地產的開發理念出發，通過發揮企業的專業化水平與資源整合能力，開創一種全新的地產開發機制。本文在閱讀思考大量文獻政策的基礎上，總結得出體育地產的開發需要采取“政府支持、市場運作、企業投資”的合作機制，以吸引民間資金參與城市公共文化體育基礎設施建設，由政府出讓土地，提供必要的優惠政策條件，吸引有實力的企業出資開發建設。體育地產項目運作模式如圖2所示。

體育地產的開發建設運營有別于傳統意義上的地產發展模式，其建設內容既包括傳統的住宅、商業、辦公等商業項目，又涵蓋作為公共產品、面向住區住戶和域外有關體育產業的體育場館及衍生設施與服務；既然是體育地產，一個基本的開發原則就是由企業一并投資興建體育場館和商業項目，以體育設施投資多元化替代政府單一投資的發展需要。對于具體的建設過程，一般而言，應由政府控制宏觀意義上的體育地產開發項目，即投資興建大型體育場館設施的決策權與控制權應由政府掌控，究其原因是大型體育設施的覆蓋面廣，涉及人群多，過多的體育地產開發項目會陷入過度競爭之中，對投資建設主體的經濟和社會利益產生不利影響；體育地產開發項目應通過招標方式確定場館的設計方案和投資建設主體，投資建設主體，即體育地產項目開發公司，既可以是具有體育產業專業化建設運營能力的企業，也可以是只負責規劃與融資環節，而將體育設施建設運營委托給專業化公司的企業；政府可將體育設施周邊一定面積的土地與體育設施的建設捆綁銷售，由有意向的企業對該項目進行經濟和社會效益測算，并自主決定是否投標；為積極推進地區體育事業發展，鼓勵有實力的企業投資建設，政府應從土地規劃、行政審批、財政補貼、金融貸款、項目建設等環節上給予投資建設方一定的優惠政策；體育場館作為體育地產項目的一個有機組成部分，為便于打造完善高效的體育生態，滿足“誰開發、誰負責”的原則，政府在體育設施規劃之初就應明確體育設施的所有權和經營權歸投資建設方所有，并不硬性設定運營期限，以便明確產權，激勵投資。

4 結論

本文明確界定了體育地產概念，提出了角色定位應從開發商轉變為城市運營商、注重體育文化產業的規劃與培育、融合多樣化要素的體育地產開發理念，明確了“政府支持、市場運作、企業投資”的體育地產運行模式。

參考文獻：

[1]楊磊，周學榮.奧林匹克花園的“體育—地產復合模式”在中國的發展演技[J].山西師大體育學院學報，2008（1）：9-11.

[2]盧星海.體育地產市場需求與前景分析[D].成都體育學院，2014.

[3]李剛.基于復合地產理念的體育主題地產開發與經營[D].廣西師范大學，2008.

[4]劉榮，趙光洲.對體育地產開發的戰略思考[J].昆明理工大學學報（社會科學版），2007（4）：18-22.