房地產信托項目的選擇與風險管理

符潤 中國進出口銀行

房地產信托項目的選擇與風險管理

符潤 中國進出口銀行

房地產信托的資金成本一般比較高，高收益率意味著高風險。在經濟增長壓力大，監管政策趨嚴的背景下，信托公司在選擇項目時要綜合考慮各種因素，才能最大概率地規避行業風險、項目開發管理本身的風險。本文通過理論分析、實例論證的方式，論述房地產信托公司可從城市選擇、交易對手與項目選擇、項目主動管理與風險控制三個由宏觀到微觀的層次，提出一些降低房地產信托項目風險、減小項目投資風險和損失的可行性建議。

房地產信托 理論分析 風險 主動管理

近些年，我國房價水平的連續快速上漲，居民房貸迎來爆發式增長，經濟增速卻持續下行，國家宏觀調控的也不斷加碼，金融監管不斷加強，到最近組織召開的全國金融工作會議,提出要從金融去杠桿升級為經濟去杠桿，可見中央高層已經意識到，經濟增長的壓力與金融風險的積累已經到了非常緊要的關頭。在這樣的背景下，信托公司如何發揮主觀能動性，通過積極主動的管理作為，減少由風險敞口帶來的損失。

房地產信托作為一種非標資產，其資金成本一般要比銀行信貸高出一截，決定了房地產信托項目必然要達到一個較高的收益率，才能覆蓋投資人、信托公司等相關參與方的成本收益。高收益來自高風險對應的溢價，因此，根據一般的金融理財常識，房地產信托的風險必然屬于較高風險的投資領域。這種風險有些是無法預測和控制的，屬于不可預知的風險，比如國家宏觀調控、部門監管政策的收緊、地方政府限購限售風險等。當然特定情況下可以從國民經濟增長率水平、房價增長速率曲線作出一些預判，但政策的出臺時點和政策管控力度難以提前預知。但在開展房地產信托業務的具體操作上，一些風險還是可以識別和控制的，比如信托公司可以從城市選擇，交易對手與項目選擇，內部風險管理控制上，減小項目的投資風險。本文將通過理論分析、實例論證的論述方法，探討房地產信托公司從城市選擇、交易對手與項目選擇、內部風險管理控制三個由宏觀到微觀的不同層次把控，提出一些可行性建議，以一定程度上降低房地產信托項目風險的發生的概率以及減小項目的投資風險和損失。

一、城市選擇

從城市的選擇入手，宏觀戰略上管控房地產信托業務風險的理論基礎和邏輯。

2017年5月15日，人民日報發文《房價怎么走? "剛需"必知的政府調控邏輯》指出，“隨著經濟的增長、城市基礎設施和商業配套的完善，房價上漲是必然趨勢”，在全國各地爭先恐后出臺各種樓市限購政策的背景下，人民日報發出這種包含呵護情誼的文章，也反映出政府對房地產行業的厚愛。顯然，沒有更好的替代方案取代前，土地財政無法退出歷史舞臺。地方政府將土地作為一種資產在經營，是一種長期的趨勢。地方政府修建基礎設施，財政支持的教育醫療公共事業體系，嚴重依賴土地財政。近年來，我國城市軌道交通進入快速發展階段。城市軌道交通的快速發展需要巨大的資金支撐，政府所出的資本金主要來源是土地出讓金，有的城市明確規定一定比例的土地出讓金用于城市軌道交通建設。即使沒有明確規定的城市，如北京、上海、廣州等，軌道交通建設的資本金的相當一部分也是來源于土地出讓金的。政府以一種經營土地的態度，有意無意地以限制土地供應，造成土地供不應求的局面，讓開發商激烈競價，不斷推高地價，營造出面粉價追趕甚至超過面包價的氛圍，激發群眾的購房意愿。而城市軌道交通的開通，又促進了沿線土地的價值增長，從而帶動城市房價的上漲。由此，土地出讓金支撐的土地財政，給城市基礎設施建設提供了資本，城市基礎設施的建設投入使用又倒過來促進土地價格的上漲，相互依賴，相互促進。軌道交通成為房價增長的傳導索，從城市中心向城郊傳導，從中心城市向周邊衛星城市擴張。大城市產業溢出，基礎設特別是軌道交通延伸建設，相鄰城市享受的地理空間位置的溢出收益，房價上漲具有從熱點一線城市向周邊衛星城市傳動的趨勢可做重點埋伏。 如衛星城市與中心一線城市的接壤的緊鄰區域，緊鄰區域環境宜居的地段。所以，北上廣深等特大大城市及周邊城市構成的京津冀、長三角、珠三角城市群是有一定安全墊的優選區域。

二、交易對手與項目選擇

交易對手與項目的選擇是宏觀上對房地產信托業務的風險把控。百億以下年銷售規模的開發商，行業知名度就比較低了，但即便如此信托公司也不應戴有色眼鏡看待。從2016年全年的房地產銷售數據來看，雖然行業集中度在提高，但即使是前500強的企業，銷售額也只占到一半左右，剩余將近一半的市場份額仍由眾多中小開發商分享。高風險有高風險的溢價，信托資金的高成本也必然要求信托公司練就扎實的風險管理能力，以火眼金睛搬的判斷力百里挑一，從眾多中小開發商琳瑯滿目的項目中，選出好的珍珠。因為歷史的原因，不少地區一些本地開發商擁有成本很低的地皮項目，利潤前景高但苦于無資金開發，一些項目質地優良但受銀行信貸政策雨露不及暫陷困境。從現實的角度，正是因為中小房地產企業在項目五證齊全前獲得銀行融資難，民間借貸利息過高且企業家的人身財產安全得不到保障。

選擇中小開發商作為交易對手，重要的是要確保信托公司投入的資金能得到足值的抵押或還款來源，特別是第一還款來源不足時，能通過第二還款來源如處置抵押質押物，或股東及時籌措資金、或第三方接盤來覆蓋到期的信托本息。同時，有機會有條件時應該了解實際控制人的個人品質和政商關系，對有賭博等不良嗜好的企業主，應該避免涉足。

三、項目主動管理與風險控制

項目管理與內控，是房地產信托業務風險的微觀實操作處理。

信托經理是房地產信托業務的實際執行者，從項目的篩選、到立項到盡職調查、項目交易文本謄寫，到報批上會審批，到通過放行劃款，信托經理都是主要的參與者，應被確立為風險控制第一責任人。 其中比較關鍵的盡職調查階段，信托經理應該審慎、客觀地了解項目的資產負債、財務、市場狀況，合理的測算項目盈利能力，嚴格地評判交易對手的還款能力，積極地和融資方溝通設計風控良好的交易結構。現實的情況是，好的項目面臨較大的市場競爭，業務部門辛辛苦苦找到一個靠譜的項目不容易，所以為促成項目落地，信托經理可能會有意無意忽略一些風險因素，甚至出現和項目方勾結的現象。對此，信托公司應該施行恰當的激勵機制，將項目獎金分批逐額延后發放，參考建筑工程質保金的做法，將部分項目獎金放在兌付之后一段時間再發放，項目兌付后一段時間內比如三年內如出現因職業道德問題，追索已發放獎金等措施。當然，處罰措施僅應局限于有據可查的職業道德問題，或者失職造成的損失，以免打擊業務人員的積極性。

項目交易文件是房地產信托業務風險控制的基石，項目的風控手段基本上由雙方簽署的交易文件確定。交易文本是后續投后管理的操作依據，是保證信托權益實現的法律依據，如項目逾期不能兌付需處置，交易文本將是司法裁決的關鍵依據。為保證信托公司對運作的地產信托項目的管控力，信托公司一般應當至少派任一名員工作為項目公司董事，并擁有一票否決權，以避免項目重大決策造成的信托資產損失，如防止項目公司對外投資造成風險敞口、并購重組造成資產流失，與關聯方交易轉移資產等等。交易結構方面，結構化信托應該注意次級信托的投入的充足性和優先次級之比的合規性，一般如果融資人次級投入較大，在結構化信托有優先保證信托公司募集的優先級安全的前提下，一般融資人不會選擇違約，其原理就如同加杠桿融資炒股票的融資客，不會輕易選擇放棄自己本金讓證券公司強行平倉。

投后管理也是房地產業務風險控制的重點。投后管理的核心要求在于防信托資產被挪用、侵占、騙取（不實工程款） 轉移（大額合同債務，關聯方往來，銷售價格，銷售回款）等手段造成的信托資產損失。房地產開發是一個資金密集型產業，管理運作涉及的支出事項很多，有些涉及到很專業的知識，如工程成本，營銷策略，在具體的房地產項目開發建設過程中，項目方可能通過與施工單位勾結簽訂不實工程合同，或虛增工程造價產值，以工程款的形式騙取資金；另外，也可能通過簽訂大額合同或對外擔保讓項目公司背負巨大外債轉移資金或造成潛在的或有負債；銷售階段，應防止項目方通過不合理的低價向自己人或關聯方出售房產，造成資產損失，或銷售回款不能回到項目公司賬上沉淀用于備付信托本息，以及轉移項目公司銷售回款等。為防范這些潛在風險，最有效的風控手段是向項目公司派駐管理人員，管理項目公司公章、財務章、網銀、支付憑證等。據公開信息，信托業內一些風控較嚴的信托公司，如中信信托、中融信托、中誠信托等，根據交易對手的不同，視情況向投資的房地產信托項目公司派駐管理人員，對項目的重大合同簽訂、大額對外支付和銷售進行監控管理，有效地防范和化解了風險。派駐員工到項目公司是一把雙刃劍，它有可能造成項目合作談判失敗，畢竟大多數開發商不期望自己的一舉一動都受到資金方的監控，也增加了項目公司的運作負擔，影響一些流程效率，所以合作伊始雙方應當充分尊重彼此。信托公司應當明確地向融資方傳遞這樣的信息，即派駐人員不影響項目的正常運作，約定重大事項的標準和溝通時間，派駐人員可作為項目公司的一員，協助項目公司開展各項工作。從有利于信托公司的另一個角度，信托公司的員工在項目公司常駐，一方面可以時刻督促項目方盡職盡責，另外從心理層面，不愿受人束縛的天性也可促使融資方下決心盡早兌付信托。

對項目進展的專業服務也是房地產信托業務風控保障之一。信托公司作為專業的非銀金融機構，對融資企業的投后管理提供融資服務安排、財務規劃，為投資企業融資先行一步做探路者，既有利于企業的穩定發展，也有利于信托目的的實現。

四、結束語

房地產信托作為信托公司的重要業務組成部分，在市場環境不好時，更需要加強對項目的風險管理。而只有選到一個好項目，才可以從源頭上管控風險。在具體開展房地產信托業務時，信托公司還應該發揮主觀能動性，通過采取各種現場監管措施，提高主動管理的有效性，為信托公司的持續穩健經營和項目的順利完成打下良好基礎。

[1]扈凌霄.淺析我國房地產信托的風險管理[J].中國商貿.2014（2）.

[2]尹阿東，何海凝.房地產信托風險控制措施的研究.科技和產業.2011（3）.

[3]用益信托網http://www.yanglee. com/studio/InfoList.aspx?NodeCode =105024002009

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