房價與地價的互動性研究

陸敏輝 浙江理工大學

房價與地價的互動性研究

陸敏輝 浙江理工大學

了解房價居高不下的原因可以切實解決老百姓住房難的問題，對如何維持房地產業有序發展也尤為重要。地價作為房價組成的要素，兩者的相關性一直備受爭議。文章通過梳理房價與地價互動性研究的主要視角，對有關文獻進行綜合評述，旨在了解清楚二者的機理對于政策制定、社會安穩的重要性。

房價 地價 互動性

一、引言

近年來，房地產業在我國國民生產總值中的地位日漸凸顯，持續上漲的房價已經將國內多數的普通百姓排擠在消費群體之外。即使在已經購房的家庭中，大部分人都承受著高昂的房貸，各種社會不公問題頻繁曝光，兩極分化格局嚴重。16年，一二線城市房價又出現了爆炸式上升，讓還處在觀望狀態的購房者措手不及。與此同時，各地炒房者的態勢又開始復燃，房價一波波被推高。

在過去的十年里，中國房地產價格上漲了6倍左右，貨幣的泡沫化與不動產價格的上漲形成對應狀態，人民群眾的收入卻沒有跟上房價上漲的節奏，買房越來越困難。從13年1-6月的相關數據來看，僅房地產一科就占國民生產總值的14.8%，所有類別中唯一超越房地產的項目是制造業，由此可見中國經濟結構存在非常態。

二、文獻綜述

（一）國外文獻綜述

國外學者關于地價與房價二者之間的互動性研究主要有以下三類：

第一類研究從供求關系出發，假定土地價格為住宅價格的組成要素之一，以傳統經濟學中的一般均衡為基礎，探討房價與地價之間的互動性。在分析房價、地價之間的定量關系時，著名學者史密斯（1976）也將土地作為房價要素之一，根據供求探討二者之間的比例。無獨有偶，Osuilivan(2000)研究得到土地價格上漲是房價上漲的結果，而房價上漲是因為需求量上漲；第二類研究是以空間經濟學為基礎來研究二者的互動性。美國著名學者S.T.Somerville(2004)通過建立空間競爭模型進行檢驗，經過模型順利驗證高房價不是高地價導致的，而是因為空間結構不合理。艾森（1964）默認高房價是高地價引致的，構建了購地者之間競爭模型，將研究對象固定在各個開發商之間。慕斯（1969）認為此類研究人為忽略了土地供給的彈性，只考慮需求者的競爭，也就是說，完全不考慮土地供給者的個人偏好以及其根據市場浮動所做出的投機行為，他們的唯一行為只是被動的接受需求者的最高價；第三類研究是以計量經濟學為基礎，從定性的角度運用了計量工具。二十世紀六十年代，研究者W.Alonso，L.wingo等著重研究市場均衡問題，全面分析了各方面成因，對如何有效利用現有資源提出了合理意見。美國經濟學教授奧沙利文著眼于供需關系，他認為需求導致競爭，因為供小于需，土地市場不夠飽滿，導致了地價上漲。80年代之后，研究者開始關注市場走向問題，溫茨巴奇認為，房價和地價受到周圍環境的影響，因為地域對房產價值有顯著影響。作為不動產，它的價值沒有一個統一的市場，一二線城市和三四線城市間的區別很大，這種區分無法通過投機行為被拉平。

（二）國內文獻綜述

中國房地產業協會的楊慎認為，現階段我國土地成本在房價中所占比重已達45%-50%，部分城市的發展過分依賴房地產業，個別城市的財政收入幾乎等同于賣地收入。萬達集團董事長王健林等開發商也贊同這一觀點，市場規律顯示，每一個高地價的出現必然會引起周邊房市的震蕩。據此，一二線城市普遍出現的房價上漲與地價上漲有不可忽視的關系。

但供求決定房價而非地價是供職于土地系統的專業人士的普遍看法。而國土資源部則表示，應該是房價決定地價，而不是地價決定房價。華遠集團總裁任志強表示，他不否認國資部所給出的統計報告數據，但此推論僅建立在單一而不全面的案例上，以此妄下斷定還不夠謹慎。

（三）文獻綜述總結

近年來，關于中國房地產泡沫的爭論已經成為經濟領域的熱議話題，房價和地價的關系也因此延伸到一個社會所有部門主要擔憂的方向。政府部門、房地產開發商和學者對于這件事各持己見。總的來說，有三個角度:

從相互因果關系視角來看，土地價格是房地產價格上漲的一個因素但不是唯一決定因素，反之亦然。我們應該根據不同時期不同的土地供應政策，房地產開發的不同狀態分析房價和土地價格之間的因果關系；從派生需求的視角來看，維特（1971）和曼寧（1988）創建了土地市場的派生需求理論模型，從城市空間的角度來看，提出住房需求和土地價格由房地產價格決定；從成本驅動的角度來看，作為住房成本的一個組成部分，土地價格勢必影響到住房價格。

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