淺論共有產權住房問題

馮金梅 張棠

中央民族大學經濟學院

淺論共有產權住房問題

馮金梅 張棠

中央民族大學經濟學院

現行的共有產權住房政策通過綜合管理供、需兩方面來滿足低收入群體的住房剛需，同時，有利于打擊房地產投機行為、遏制住房價格飆升、進一步加強社會保障，從而有利于維護社會公平穩定，實現國家長治久安。本文在分析共有產權住房政策的基礎上分析其存在的客觀問題，并在此基礎上提出相應的建議和策略。

共有產權住房 供需矛盾 中低收入階層

在10月18日召開的十九大報告中，習近平總書記特別強調了“房子是用來住的，不是用來炒的”的時代定位，2016年以來，國家也根據各個城市不同的情況出臺了一系列的調控措施，其中最為突出的是共有產權住房政策。共有產權政策是指由政府提供政策支持、建設單位來開發建設、房屋所有權由房屋購買者與政府按份共有的新型住房保障政策，且該住房的購買價格遠低于市場同地段、同品質的商品性住房。由于傳統意義上的經濟適用房本身存在制度設計缺陷，加之房地產價格高漲，學術界眾多專家及學者提出應大力倡導公共租賃住房，但隨著時間推移，公租房的弊端也開始不斷顯現出來。例如，在共有產權住房政策之前推行的一系列住房保障政策忽略了住房財富對中低收入階層財富積累的影響，并沒有有效改善社會貧富差距，因此，共有產權住房政策應運而生。與公共租賃住房只租不售不同，共有產權住房則可以根據具體情況出售部分產權，在完全買斷產權之前，該產權是政府和住戶共有的。這項政策只提供給家庭成員名下均無住房、單身申請人年齡超過30歲等條件的適用人群。該政策通過供給和需求兩方面進行綜合治理，以滿足低收入者的住房剛需，打擊投機行為，抑制住房價格過分上漲，進一步加強社會保障，從而維護社會公平與穩定。

研究發現，當前推廣的共有產權住房政策要求住戶首先提供全額房款，其中包括自行籌款部分、按揭貸款部分以及住房協會提供的無限期免息權益貸款部分，隨后可獲得住房完整所有權，并實際單獨占有、使用；雖然住戶及其后裔已經取得住房完全產權，但在后期對住房進行處分時受到限制，須按照產權比例與住房協會分享收益，其中住房協會產權部分對應無限期免息權益貸款數額占房價總額的比例。

繼江蘇淮安、上海之后，北京市成為國內第三個實施共有產權住房政策的城市。上海、江蘇淮安將共有產權住房定位于保障性住房，其適用對象為本市戶籍的中低收入住房困難家庭，并對其住房面積、可支配收入、人均財產等有明確的規定。而北京實施的共有產權住房定位為政策性商品住房，具有保障型和市場化的雙重特征。北京本次新政規定共有產權住房不少于30%的房源須供應給在本區工作的非本市戶籍家庭，受益群體更加廣泛。這種定位上的差異使得各城市在供應對象、甚至供后管理方面都存在差異。

本文僅針對北京市的共有住房政策進行探究，發現了如下幾個問題：

一、供需矛盾下的資源擠占問題。由于推行時間不長，房源供給仍然緊張。符合申購條件的群體間存在收入差距，其中收入較高的階層為了個人利益最大化會擠占低收入群體的申購名額，因此在申購資格的確定過程中易產生尋租行為。在這樣的情況下，不僅不能縮小收入分配差距，反而可能加劇收入分配不公，形成“懸崖效應”。

二、提高政府的行政成本。由于住房保障政策的推行，使得一部分原本打算購買經濟適用房的群體轉向申購共有產權住房，導致政府需要從中進行篩選、排序的工作量大大增加。同時，為了使該政策最大限度地惠及住房剛需家庭，避免因尋租問題導致住房資格浪費，包括后期共有產權住房的轉讓問題，都使得政府的監管成本急劇上升。舉個例子，一套共有產權住房，供地的時候確定將來的銷售均價為 5萬元/平方米，在搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質的普通商品住房價格是 10萬元/平方米的話，那么購房人占有的產權份額就是二分之一，另外的二分之一是政府占有的產權份額。假如5年后，共有產權住房購買者按照市價購買政府占有的產權份額，或者出售者將房屋轉讓，政府在此過程中都需要對該共有產權住房進行監督管理。

三、退出機制需要進一步完善。因為在《北京市共有產權管理暫行辦法》中，只規定了共有產權住房至少在購入的5年后才能轉讓。但缺少對產權所有者的各項條件的再次核實，特別是收入條件。例如，在符合申購條件的人群中，可能存在一部分人在10年或20年后不再滿足當初的申請條件，此時如果仍然占有房屋，就會造成共有產權住房資源的浪費和房屋使用的效率損失，違背了這個政策的實行初衷。

綜上，共有產權在北京的推行是及其有益的。目前北京市的房價日益高漲，市場需求旺盛，共有產權的推行能夠在很大程度上緩解中低收入群體，特別是低收入群體的需求剛需。但是在推行過程中存在著以上的問題，所以在適用范圍中還是有限的，可以參考英、美等國的住房管理模式，充分發揮社會組織在住房保障領域的獨特作用，比如說英國不僅僅由政府來提供還可以由社會組織來提供，就可以大大提升保障對象的適用范圍，減緩資源擠占的問題，還可以通過他們來加入到監管體系中，降低政府的監管成本，實現由政府主導的住房供應與市場化的有效銜接。