土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)因素及控制體系研究

胡楊 重慶淇澳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司

一、引言

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地逐漸作為一種商品進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、交換、租賃和抵押等。在土地交易過(guò)程中如何確保其公正性與合理性普遍受到相關(guān)利益人的關(guān)注，如何確定土地的公允價(jià)值需要土地估價(jià)師的測(cè)量與評(píng)估。然而，由于土地的價(jià)值受到多種因素影響，且對(duì)土地估價(jià)師的要求較高，存在土地估價(jià)師并不能準(zhǔn)確合理估計(jì)土地價(jià)值這一現(xiàn)象。土地估價(jià)不再合理誤差范圍內(nèi)易使土地估價(jià)師陷入法律訴訟事件，損害相關(guān)人員的利益。由此，本文將對(duì)土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出相關(guān)建議以進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，降低風(fēng)險(xiǎn)。

二、土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)因素

土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)是指土地估價(jià)師對(duì)一宗土地進(jìn)行評(píng)估，所得土地價(jià)值與其真實(shí)價(jià)值存在較大偏差的程度與可能性。土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)因素較為多樣，既包括土地估價(jià)師本身，亦包括委托者以及外部的法律、經(jīng)濟(jì)政策等因素。

（一）土地估價(jià)師因素

1．專(zhuān)業(yè)能力不高

土地估價(jià)具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，且土地作為一種特殊的商品，專(zhuān)業(yè)能力不高的土地估價(jià)師很難確認(rèn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)值。然而，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)為賺取更多的利益，一旦忽視了自身專(zhuān)業(yè)能力，承接由于其能力限制不能合理評(píng)估土地價(jià)值的項(xiàng)目，土地評(píng)估價(jià)格與真實(shí)價(jià)格往往容易產(chǎn)生偏差，且偏差程度很大。以及，若土地估價(jià)師選用估價(jià)技術(shù)不正確或所獲取的參數(shù)不適當(dāng)都有可能產(chǎn)生偏差，目前，基本的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法 、成本逼近法 、收益還原法等，在選取參數(shù)時(shí)有些并沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，具體采用哪種估價(jià)方法以及選取合適的參數(shù)都需要土地估價(jià)師的準(zhǔn)確判斷。

2．職業(yè)道德較弱或缺乏

土地估價(jià)師需要具備較強(qiáng)的職業(yè)道德，要求獨(dú)立、客觀(guān)、公正。缺乏職業(yè)道德的土地估價(jià)師，即使具備較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)能力，若不能抵住誘惑，反而為謀取自身更大利益而做出虛假估價(jià)等行為，則由其得出的土地價(jià)格并不能真實(shí)反映土地價(jià)值，反而存在極大的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。土地估價(jià)師的責(zé)任心不強(qiáng)亦容易產(chǎn)生偏差，如未認(rèn)真勘察所需評(píng)估的土地，未仔細(xì)閱讀相關(guān)政策等。

3．法制觀(guān)念不強(qiáng)

土地估價(jià)師需建立相關(guān)的法律意識(shí)，在其進(jìn)行土地評(píng)估過(guò)程中，了解自身行為是否觸犯了相關(guān)法律，以及需承擔(dān)的法律責(zé)任。人們是否作出正確行為除了自身道德約束外，還需要外部法律的監(jiān)管。保證評(píng)估過(guò)程合法需要建立土地評(píng)估師的法律意識(shí)。

（二）委托者因素

委托者有意隱瞞土地的真實(shí)情況，如產(chǎn)權(quán)不明晰，產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等，以及拖延提供相關(guān)文件等情況，都極可能造成評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛。委托者對(duì)評(píng)估報(bào)告的不當(dāng)，也易造成與土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和相關(guān)土地估價(jià)師的糾紛。

（三）法律、經(jīng)濟(jì)政策因素

相關(guān)法律的修改、政策的調(diào)控（如稅收政策、金融政策等）都會(huì)使土地價(jià)格產(chǎn)生較大的波動(dòng)，這種不確定性加大了土地評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)，土地評(píng)估價(jià)格與真實(shí)價(jià)格極易產(chǎn)生較大的偏差。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng)也加大土地價(jià)格的波動(dòng)性，而土地評(píng)價(jià)師往往無(wú)法預(yù)料。

三、風(fēng)險(xiǎn)控制

由上所述，土地評(píng)估受多種因素影響，存在較大風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制能減小偏差的程度以及發(fā)生的可能性。

（一）控制因土地估價(jià)師因素產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

土地估價(jià)師應(yīng)通過(guò)不斷學(xué)習(xí)以增強(qiáng)自身的專(zhuān)業(yè)能力，同時(shí)中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)土地估價(jià)師的繼續(xù)教育和考核。土地估價(jià)師在承接項(xiàng)目時(shí)應(yīng)對(duì)自身專(zhuān)業(yè)能力有一個(gè)清晰的了解，確保自身具備該項(xiàng)目的勝任能力。土地估價(jià)師慎重選擇估價(jià)技術(shù)以及參數(shù)，確保土地評(píng)估過(guò)程的正確與合理性。

加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)并強(qiáng)化執(zhí)業(yè)監(jiān)督。土地估價(jià)師需保持獨(dú)立、客觀(guān)、公正的態(tài)度，遵守職業(yè)道德，不能因不正當(dāng)利益而虛假估價(jià)。執(zhí)業(yè)監(jiān)督亦需強(qiáng)化，特別對(duì)于復(fù)雜項(xiàng)目，避免重疊或遺漏。同時(shí)，加強(qiáng)土地估價(jià)師的責(zé)任心，認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)承接的項(xiàng)目，亦能降低風(fēng)險(xiǎn)。

嚴(yán)格執(zhí)行土地估價(jià)師所需承擔(dān)的法律責(zé)任能促使土地估價(jià)師增強(qiáng)法律意識(shí)，了解相關(guān)的民事、刑事法律知識(shí)，有效防范其違法行為的發(fā)生，降低土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

（二）控制因委托者因素產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

加強(qiáng)因委托者欺騙、隱瞞而造成評(píng)估結(jié)果存在較大偏差的懲處力度。若確定土地評(píng)估結(jié)果不實(shí)是由委托者引起的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可加強(qiáng)其懲處力度。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)在承接項(xiàng)目前，應(yīng)該對(duì)委托者以及項(xiàng)目進(jìn)行背景調(diào)查，若發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目存在較大風(fēng)險(xiǎn)或具有欺詐性，可拒絕該委托，免于陷入經(jīng)濟(jì)糾紛使聲譽(yù)受損。

（三）控制因法律、經(jīng)濟(jì)政策因素產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

因法律、經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)并不能進(jìn)行有效控制，土地估價(jià)師亦無(wú)法預(yù)測(cè)，通過(guò)建立土地估價(jià)專(zhuān)家審查制度能減少該風(fēng)險(xiǎn)造成的影響程度。土地估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)由專(zhuān)業(yè)人士組成，且具備一定權(quán)威，能夠因法律、經(jīng)濟(jì)政策因素導(dǎo)致的土地評(píng)估偏差作出解釋?zhuān)雇恋毓纼r(jià)機(jī)構(gòu)和人員免于經(jīng)濟(jì)糾紛并維護(hù)其聲譽(yù)，幫助行業(yè)健康發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

土地評(píng)估需要較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性以及土地的特殊性使土地評(píng)估存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，容易使土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)師陷入經(jīng)濟(jì)糾紛且聲譽(yù)受損。為降低土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取一系列的風(fēng)險(xiǎn)控制措施以降低土地評(píng)估價(jià)格和真實(shí)價(jià)格偏差的程度以及發(fā)生的可能性。

[1]詹文偉.論土地評(píng)估市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防措施[J].中華民居旬刊, 2012(12):356-357.

[2]王曙光,劉紅瑛,吳淑蓮.把土地估價(jià)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降到最低[J].中國(guó)土地,2006(11):30-31.