淺談不動產登記機構錯誤登記的賠償責任

賈玉國 四平市不動產登記中心

前言：隨著社會經濟的不斷發展和社會生產力水平的進一步提升，不動產權交易呈現了迅猛的發展勢頭，不動產權交易的數量和規模都在不斷擴大，隨之而來的還有屢見不鮮的由不動產權登記錯誤引發的矛盾糾紛。由于不動產權的登記不僅會對權益人的合法權益產生影響，還會影響到不動產交易秩序的穩定性。因此，探究不動產登記機構錯誤登記的賠償責任，具有十分重要的現實意義。

一、不動產登記機構錯誤登記賠償責任的構成

不動產登記機構的侵權行為、權益人的損害事實和因果關系是構成不動產登記機構錯誤登記賠償責任的三個前提條件，三者缺一不可。

1.侵權行為。侵權主體、行為職權性、違法性、損害后果和因果關系是構成侵權行為的主要因素。其中，違法性是認定侵權行為的重點和難點，違法性是指不動產登記機構的登記行為存在不合法的地方或者不動產登記機構工作人員存在過錯。對不動產登記申請材料進行審查是不動產登記機構開展工作的基礎和前提，其中，對不動產登記的申請原因進行審查是審查工作順利開展的關鍵。現階段，我國法律對不動產審查標的物進行了嚴格限定，但對于不動產登記材料審查的合理性尚未作出嚴格規定，以至于無法合理判別不動產的登記錯誤。因此，不動產登記機構應對不同類型的申請材料進行合理區分。

第一，應加強對檔案類申請材料的審查。檔案類申請材料包括不動產權證的登記內容等，一般被保存于不動產登記機構內部，相關工作人員應通過內部系統對檔案類不動產申請材料的真實性進行審查。對于權益人身份的審查，學術界存在不同的說法。部分學者認為，由于權益人的身份信息受公安機關管理，不動產登記機構不具備直接查詢權益人身份信息的資格，而制假水平的不斷提升，高仿的身份證件屢見不鮮，不動產登記機構無法對權益人的身份信息進行嚴格區分。另一部分學者認為，不動產登記機構可通過對不動產登記申請人初次申請提交的身份信息和公安戶籍的身份證明對權益人的身份進行審查。

第二，應嚴格履行登記原因材料的一般注意義務。登記材料一般包括轉讓合同、委托公證和遺囑等。例如，A通過各種手段，騙去了B的身份證件和不動產權證并辦理了假的委托公證；與C簽訂了不動產買賣合同，并與C去不動產登記機構進行登記，若不動產登記機構的工作人員盡了注意義務，但仍不能發現登記過程中存在的錯誤，可以表明不動產登記機構不存在錯誤。

第三，應做好違反輕度注意義務的過錯認定工作。對與具備一定權威性的材料如法院的判決書等，只需對材料的真實性進行審查，無需審查其合法性。

2.損害事實。損害事實是指權益人的合法權益受到損害。不動產登記機構登記錯誤賠償并不是唯一的權利救濟方法，及時糾正登記錯誤也能夠減少權益人的損失。同時，在物理事項、變更記錄和權利狀況等不動產登記的過程中，一旦發生登記錯誤，但不會損失權益人的權利，不動產登記機構無需承擔賠償責任[1]。

3.因果關系。因果關系是指在一般情況下，依據社會觀念對不動產登記機構工作人員行為和權益人利益損害事實之間的因果關系進行判定，若二者之間存在因果關系，那么不動產登記機構需要對權益人進行賠償。

二、不動產登記機構錯誤登記賠償責任的承擔

1.賠償范圍。對不動產登記機構錯誤登記賠償責任進行承擔是不動產登記機構必須遵守的基本原則。在我國：不動產登記機構錯誤登記的賠償責任屬于職務侵權責任的范疇，由國家對權益人進行賠償，受《國家賠償法》等法律的約束。國外不動產登記機構的賠償責任主要包括全額賠償模式和限額賠償模式兩種類型。其中，全額賠償是指不動產登記機構對由于自身登記錯誤對不動產權益人造成的直接和間接損失進行全額賠償。限額賠償是指不動產登記機構由自身登記錯誤對不動產權益人造成的直接損失進行賠償，無需賠償間接損失[2]。

筆者認為，采用限額賠償模式具有一定的合理性。限額賠償包括不動產登記機構的職務侵權造成的利益損失和權益人維權的費用，如交通費和誤工費，通過限額賠償的方式，有利于實現賠償問題的盡早解決。

限額賠償模式的合理性主要有以下幾個方面：第一，限額賠償具有一定的法律適用性，第二，限額賠償符合法理的權責一致原則。例如，江蘇省南通市對限額賠償進行了專門規定，規定年累計賠償限額800萬元，每人賠償限額60萬元，通過這種方式，有效降低了登記錯誤現象的發生概率。

2.賠償數額。對于賠償數額的承擔標準，主要通過協商和訴訟兩種手段進行判定。當不動產登記機構需要對權益人進行賠償時，應依據雙方平等自愿原則的指導，就賠償的數額進行協商，若協商結果達成一致，應形成書面材料，并對書面材料的合法性進行仲裁。若協商結果未達成一致，不動產登記機構和權益人應委托評估機構對不動產機構登記錯誤造成的損失進行科學評估，并參照評估結果對賠償數額進行協商。若采用上述方法多次協商仍未對賠償數額形成統一意見，利益受損的權益人應向法院提起訴訟，由法院對賠償數額進行調解和裁決。

結論：通過以上研究發現，在探究不動產登記機構登記錯誤賠償責任的過程中，通過明確不動產登記機構的侵權行為、權益人的損害事實和因果關系，能夠為賠償責任的判定提供良好的前提條件。在此基礎上，合理判定不動產登記機構錯誤登記賠償的數額和范圍，有利于維護權益人的合法權益。因此，在探究不動產登記機構登記錯誤賠償責任的過程中，可以應用上述方法。

[1]邱鵬.我國現行不動產登記制度下登記錯誤賠償責任解析[J].蘭州文理學院學報(社會科學版),2016,3203:50-55.

[2]雷永華.不動產登記機構錯誤登記賠償責任性質分析[J].經營管理者,2016,31:273.