提高土地儲備成本管控效能的問題探究

王麗靜

摘 要：本文著重分析了土地儲備成本管理的重要意義和影響土地儲備成本管控的主要原因，并結合實踐提出了提高土地儲備成本管控效能的若干建議，以期為進一步完善土地儲備成本體系，提高土地儲備成本利用率提供有益參考。

關鍵詞：土地使用制度 儲備成本 管理 控制

一、影響土地儲備成本管控效能的主要原因

據2016年土地主管部門統計數據顯示，目前我國約2/3以上省份的土地儲備融資資金在土地儲備總資金額的占比超過了40%，其中1/4的省份占比超過了80%。但同時，土地儲備在實踐中也相應產生了一系列問題，不同程度上影響了土地成本管控效能，增大了土地儲備運行的風險。而造成這一現象的原因，主要如下：

（一）土地儲備成本標準定義沒有統一

由財政部、國土資源部聯合出臺的《土地儲備資金財務管理暫行辦法》明確指出，對于土地儲備過程中所發生的費用是否能夠直接列入土地儲備成本項下的問題，可由地方財政部門依據具體情況酌情而定。但現實中，由于地區與地區之間的客觀差異性，使得各地對土地儲備成本的定義和內涵認知不一，且相當模糊化和邊界化，到底何種費用才能列入土地儲備成本，目前尚無明文規定，實踐操作中的彈性頗大。

（二）土地儲備及補償定價機制不健全

自全面實行土地資產經營制度以來，各地方政府相繼出臺了相關指導性文件，明確了集體土地征收和國有土地上房屋的征收、補償標準及基本原則，但對于國有宗地收購項目，則只是原則性地規定了“根據評估協商確定”，故而為收儲雙方留下了較大議價空間，導致同一區域內的同類項目之間的價格、成本存在較大差異。

（三）土地儲備財務（融資）成本居高不下

土地儲備過程既是土地流轉的過程，又是資金循環的過程，所以，土地儲備的啟動和運行均需大量資金。但目前各金融機構正逐步收緊信貸政策，由此使其在土地交易定價環節就擁有了所謂“話語權”；再加上各金融機構信息公開程度的參差不齊，競爭的不充分，導致土地儲備機構長期處于被動地位，議價能力逐年下降，融資成本也隨之逐年提高。

二、提高土地儲備成本管控效能的工作思路

（一）完善土地補償定價機制，營造良好市場環境

首先，要求地方政府正確認識土地儲備的重要性及其自身在土地儲備運行中的“身份”，保持客觀、中立的態度，靈活調控土地市場發展的內在需求，充分發揮土地所有權價值；同時，積極履行監督職能，協調各方面利益，最大限度保障土地儲備過程的公開、公平、公正，避免過多干預或是參與到土地儲備中。其次，要制定明確、可行的土地補償定價機制，堅持評估定價和“同地同價”的基本原則。此外，要根據實際情況，有條件地適用安置補助與土地收儲分離政策。

（二）拓展融資渠道，降低土地儲備成本支出

隨著土地儲備規模不斷增加和周期增長，土地儲備財務費用逐漸加大。而實踐證明，要想降低土地儲備成本，關鍵在于降低其負債率、貸款利率，同時縮短開發周期，加快資金回籠。具體地說，首先，要廣泛爭取地方政府的財政支持，采用設立土地收益基金來保障土地儲備資本金的充裕，減少貸款規模。例如，可采取免息形式，從土地收益基金中借款用作土地儲備項目本金。其次，可以利用銀行貸款和實際用款之間的時間差，最大限度的縮短項目周期。此外，對于部分面積較大的土地儲備項目，還可實施分期供地；對已供地的項目要嚴格控制貸款周期，以保障資金的及時回籠。

三、結束語

當前，我國正處于深化土地使用制度改革的攻堅時期，為落實國家對土地資源宏觀調控的根本需要，加強土地儲備成本管控、健全土地儲備制度等系列措施是其必然之舉，不僅能夠進一步規范我國土地市場運行，實現土地節約集約利用效率，還能更全面地為地方重大項目建設提供融資資源，提高土地資產運營能力，實現地方及國家整體經濟的持續增長。對此，各地土地儲備機構應結合現狀，加大對土地收儲成本和資金運作的管理力度，進一步完善土地成本核算機制，以最大限度降低土地收儲成本，實現地方經濟的持續增長。

參考文獻：

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