中國樓市：饑餓銷售與不動產稅

魏雅華

中國樓市：饑餓銷售與不動產稅

魏雅華

房子是用來住的，不是用來炒的。其實，中國的房價是能夠降下來的，只要我們把七十年一次蠆交的房地產稅，改成逐年交納，房價的跌幅就不會只跌一半。

——題記

新聞事件，全國13地樓市調控從“限購”升級到“限賣”

2017年4月13日，《北京青年報》刊發了這樣一條新聞，《全國13地樓市調控從“限購”升級到“限賣”》。文中說：昨日，成都市出臺了《關于進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》。《通知》特別指出，自即日起，在成都市住房限購區域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得“不動產權證”滿3年后方可轉讓。這已經是全國第13個把樓市調控從“限購”升級到了“限賣”。

《通知》中說，房地產開發企業、中介機構不得提供或與小額貸款公司等機構合作提供首付貸、假按揭、贖樓貸、尾款貸等違法違規金融產品和服務，不得進行或協助進行虛假房屋交易，不得提供虛假證明材料或者協助偽造收入證明，不得挪用或協助挪用商品房預售款、存量房交易資金，不得違背房地產真實價值進行評估協助進行高估騙貸。

據統計，成都是繼廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、啟東、保定白溝新城之后第13個出臺樓市“限賣”政策的城市。

此前，廈門、福州等地規定新購買住房的，需取得產權證后滿兩年方可上市交易。該舉措引發了各地的效仿。

“限賣”正成為當前各地樓市調控的新思路，也成為本輪從3月開始的全國多城市調控的新特點。預計未來將有更多的城市會執行這一新調控措施。通過設定一定年限限制房產轉讓，可以有效地降低投機行為。

應當說，這些限購和限賣的政策是扎實有效的，從統計數據來看，今年一季度，一二線城市的房地產交易量，下跌的幅度達到了20%。但房價上漲的勢頭并沒有得到有效的遏制，讓我們擔心的是：這樣的饑餓銷售政策是揚湯止沸，還是釜底抽薪?

樓市限購會不會變成饑餓營銷

我與直言不諱地說“房子是給富人蓋的”的任志強是宿敵。我不僅在我的博客上罵他，還在經濟時政類的雜志上著文罵他，我寫過多少口不擇言指名道姓地罵他的文章，不計其數。

這還不過癮，后來我有了機會，到鳳凰衛視《一虎一席談》上，干脆面對面地指著他的鼻子罵他！

這件事我記得非常清楚。我開口第一句話便是，“任志強，你這個人真霸道！剛才于凌罡作了一個非常精彩的發言，可你居然霸道到連一句話都不讓人家說完！”坐在我身邊的主持人胡一虎說，“魏老師，他如果打斷您的話，我立刻掐斷他的話筒！”

我的這段話并非信手拈來，而是我的一種策略。否則我沒有辦法流暢而連貫清晰的講述我自己的觀點。好了，有了胡一虎的這個表態，有了主持人對我的話語權的袒護，我就可以先把他撂翻在地，再用直拳擺拳勾拳組合拳暴風雨般地揍他，打他！那一回我算是痛痛快快的，把他罵美了。

可他被“封口”之后。我非常失落，我又喜歡起他來了，我甚至發現我的許多觀點竟然與他驚人的一致！比如土地問題，中國的城市化問題，一致的程度連我自己都不敢相信，我和他的觀點不僅是句句相同，甚至字字相同！

最近，就在中國全國一線城市，甚至擴展到二線城市的“史上最嚴厲的限購措施”紛紛落地，他又對外媒說話了，再次語出驚人。他說，“處理不好房地產會再次暴漲！”

此話沒錯。這些被稱作“史上最嚴厲的限購政策”，我擔心的是其結果不過是饑餓銷售，是在火上澆油！真正解決的辦法是出臺“不動產稅”。這才是釜底抽薪并且刀下見菜的辦法。

房子是用來住的，不是用來炒的

讓我們來冷靜地看看，2017年，中國房地產市場的形勢：在日本房地產泡沫化高峰時期，僅東京的土地總市值就可以買下整個美國。如今，如果把北京的土地全部賣掉，同樣可以制造出超過美國一年GDP的財富。

去年美國GDP總量預計為18.6萬億美元，而去年北京平均地價約8000元/平方米，按此計算，北京土地總市值高達139萬億元。如果按照人民幣對美元的匯率1∶6.80計算，用北京的地價，買下美國綽綽有余。

中國樓市泡沫化程度已經嚴重到如此程度！房地產的氣球，吹得已不能再大，再大就會爆炸！房地產危機爆發，將帶來的是整個中國經濟的一場災難。

幾乎所有的發達國家都無一例外地爆發過房地產危機，它所直接引發的金融危機，將會造成國家的后果嚴重的經濟崩潰，銀行倒閉，企業資金鏈斷裂，債主堵門，工廠失業，企業主跳樓，股市崩盤，甚至造成國家動亂。這樣的歷史事件，不勝枚舉。

2017年開年，面對已經漲到了天上的，但仍在不斷上漲的房價，中國的經濟學家和政府都表示了深深的憂慮。

他們都在奇怪地問：中國印了這么多的錢，而實體經濟卻在鬧錢荒，錢都到哪兒去了？答案是：錢都進入了“虛擬經濟”。都進了股市嗎？不對！中國股市不過是一塊沼澤地，2016年，證券交易印花稅跌幅高達50%，是中國所有的稅種中跌幅最大的，這表明中國股市正在大饑荒大饑餓中艱難度日。

錢并沒有進入股市，不要說投資人的錢，連社保基金這樣的航空母艦都不敢朝股市里去，一直在旁邊觀望，那么為什么說“錢都進入了虛擬經濟”呢？原來他們把房地產納入了虛擬經濟。

房地產為什么會是虛擬經濟

所謂虛擬經濟，是買賣的標的均為虛擬物，比如股市，期貨，債券所有的交易都表現為數字的流通和變化，可樓市的交易卻是實實在在的房子，而且房地產本身，還作為上游企業，帶動著鋼鐵、水泥、玻璃、煤炭、電力、塑料、木材加工等二十多個下游行業，為什么會把它納入虛擬經濟呢？

在中國的老百姓當中，流傳著一個段子：“中國的房子，不是用來住的，而是用來炒的，中國的房子不是蓋給老百姓的，而是蓋給銀行的。”這個段子原本是在民間流傳的一個冷笑話，現在卻被經濟學家們接受了，政府也接受了，這就是為什么將房子納入了虛擬經濟的原因所在。

政府和經濟學家們的話沒有錯，一輪又一輪的爆炒，使房地產行業真的進入了虛擬經濟，的確，錢都流到樓市去了。而且人們覺得，任志強的話好像沒有錯，房子還得再漲二十年?會是真的嗎？那么，究竟是什么力量推動著中國的房市在不斷地上漲？貨幣超發是房價暴漲的誘因。

從2013年下半年起，中國的樓市似乎進入了一個調整期，如果真的能夠進行一次深度的調整，那真的是一件大好事，中國經濟所潛在的危機會得到釋放，老百姓也能從中得到實惠。可過去兩年，房價僅僅是點了一下頭，然后就再度暴漲，其重要原因在于貨幣超發。

5月31日，武漢市國稅局在東西湖區局召開“互聯網+政務服務”現場觀摩推進會，觀摩了東西湖區長青街稅務服務站和智能辦稅服務廳好的做法和經驗，總結回顧了“漢十條”多元化辦稅成果，提出下步工作目標。現在，全市國稅網上辦稅比例達53%，網上辦理業務總量超過六成。（圖：程敏強/文：曉楊）

央行每年制定了12%左右的廣義貨幣M2增速，是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速來制定的，這個標準已經高出了允許的標準，是超發的。但實際的貨幣增速居然高達16%！

中國的貨幣發行存量，截至2016年10月末，廣義貨幣M2余額達到人民幣151.95萬億元，與1990年的1.53萬億相比，增長了近100倍!超過了美國和歐盟，位居世界第一，這是一件非常危險的事。原因在于商業銀行為了盈利的需要，發展出了巨大的影子銀行，導致了貨幣嚴重超發，而超發的貨幣則滋生了各種資產泡沫，尤其是地產泡沫。

本來可以容納大量的超發貨幣的中國的股市繼續低迷，更加重了這種泡沫的危險程度。

雄安新政能拯救中國樓市嗎

2017年，中國經濟生活中的一件大事，是雄安新區的出現。這個消息剛一發布，大批的炒房客如過江之鯽洶涌而至，可他們卻發現，就在這條新聞發布之時，同時還發布了一條政府禁令，雄安新區房地產凍結！

摸著石頭過河的雄安，有人為它規劃了這樣一張藍圖：未來雄安將沒有商品房，全部為公租房和廉租房！

這是雄安特區房地產新政的偉大意義。雄安將啟用新的房地產試行方案，新城將不允許配建商品房，試行以公租房、廉租房為主的建設模式等。如果這種模式真的得以實現，雄安新區將會吸引大批的人才蜂擁而至，連北京的人才都會因為房價的洼地效應而流入到雄安新區去！

這條房地產新政，對于雄安新區的建設意義非凡。雄安新區，不會是北上廣深的翻版，而是要在白紙上造出一個新社會。或者說，是理想社會的模版，這也是深化改革的舉措之一。

雄安新區土地限制交易，讓人們產生了遐想，大概以后就是一個PPP模式，開發商的經營權，或許會有五、七十年，只租不賣，超長周期的投資；或者是在新移民交了1～3年社保后，與國家“共建”模式，國家與個人PPP，依然是只住不賣。

雄安新政更重要的意義是，政府不能再玩土地財政了，要全面激活人民的消費力、創造力、想像力。如果當住房、醫療、教育、養老等問題，不再成為我們的羈絆的時候。老百姓能騰出幾乎所有的財產進入消費循環的時候，這場深化改革算是成功了。歷史上，每一次重大的改革，都是將人民從土地中解放出來。

可雄安新政能是否成功？我們還需要等待時間和歷史的檢驗。

武漢市江岸區地稅局為了更好地服務納稅人，鼓勵和引導社會資源參與辦稅，6月6日，該局與武漢岱家山科技企業孵化器有限公司共同為“稅收志愿服務拼搏趕超小組”揭牌。圖為揭牌現場。（圖／文：廖小英）

關于不動產稅

我們已經說了二、三十年的不動產稅，至今沒有在中國落地，更讓我們失望的是，今年3月政協人大兩會尚未召開，兩會的發言人傅瑩便宣布說，今年的兩會不討論“不動產稅”的問題，今年不會開征“不動產稅”。這條新聞，讓我們兩眼發黑。

可就在2017年4月8日，我們又讀到了這樣的新聞。

新聞事件二：不動產登記年底全覆蓋

2017年4月8日《華夏時報》刊出了這樣一條新聞：《開征房地產稅再進一步：不動產登記年底全覆蓋》

事實上，按照全國人大今年的立法計劃，房地產稅法不包含在其中。不過，房地產稅受重視的程度，已經遠遠超出其他稅種。一個細節是，房地產稅的立法跟以往的部門立法大不相同。此次房地產稅法的起草，是由全國人大預算工作委員會牽頭，財政部、國家稅務總局等職能部門共同參與，同時也吸收了一些專家，組織形成一個團隊來共同起草。

按照現有思路，房地產稅征收有兩個模式：一個是上海模式，對新增房產超過一定面積的部分征稅，不涉及到存量；一個是重慶模式，涉及到存量，但只涉及少數高檔住宅。2011年上海和重慶的房產稅試點方案，都有免征條款：上海本地戶籍居民人均60平方米免征，重慶對于新購房100平方米免征。

國家稅務總局原副局長許善達此前透露，當初房地產稅改革試點時提出了三個目標：第一個目標是增加地方政府收入，但現在看來，上海和重慶的房產稅收入規模都極小；第二個目標是縮小居民收入差距；第三個目標是穩定房價。目前看來，上海和重慶的房產稅改革取得一定成效，但要期待它實現所有改革目標仍不太現實。

讀著這樣的新聞，固然讓我們眼前一亮，但看看對房地產稅的討論，我們仍然看不到新意，中國的房地產稅，無論是上海的試點和重慶的試點，都是失敗的，這樣的房地產稅有和沒有，沒有區別。

請注意，在全世界幾乎所有的國家房地產稅，都是第一大稅，即使對于世界上最貧窮的國家，地產稅都占到國家稅收比重超過了60%！可房地產稅對中國稅收的貢獻接近于零。那點收入還不夠投入的稅收成本，這不是我們所需要的房地產稅。

房地產稅要明確它是一種“富人稅”，房地產稅要重到讓炒房客絕望，讓占有多套住房的人養不起房，要使中國的人們“買房容易，養房難”。

現在中國人到國外，發現國外的房子都很便宜，都比北上廣深的房子便宜，便宜到他們不愿意在國內炒房了，可是他們卻又不敢在國外炒房，中國的炒房客，在世界上任何一個國家都不受歡迎，因為幾乎所有的國家，都有禁止炒房的嚴厲規定，而韓國的法律更是規定，不許有任何人有第二套住房。

其實中國的房價是能夠降下來的，只要我們把七十年一次蠆交的房地產稅，改成逐年交納，房價的跌幅就不會只跌一半。

政府可以把房地產稅抵押給銀行，取代由于房價下跌而造成的土地財政斷頓兒，而發生政府破產的危機，而銀行也很高興接受房地產稅抵押，因為這是一種穩定而且會隨著物價和收入的上漲而不斷上漲的收入，銀行只怕搶不到手呢。這似乎是一個多方共贏的事，又何樂而不為呢？

說沒有人吃虧，這也不對，盛大的宴會之后總要有人來買單，這才符合規律。

不高興的只有中國占有了多套住房的富人，他們將會為房地產稅改革買單，讓“睡著掙錢”的人來買單，這難道有什么不對的嗎？這是一次均貧富的機會，中國不可以失去這樣的機會。

如果連這都做不到，那我們還是社會主義的中國嗎？

關于不動產稅，我們已經說了三十多年，上個世紀我們就在說，至今卻沒能開征，不要讓我們等得太久，在我們的有生之年，能看到房地產稅的開征嗎？

其實我們也不必擔這個心，因為開征房地產稅不是某個人的愿望，而是中國經濟危機釋放的重大手術!若想要中國經濟不出現大災大難，開征“不動產稅”是釜底抽薪的治本之策，也是唯一的選擇!

房地產稅正在向我們走來，我們已經聽到了其一步一步的腳步聲！

魏雅華，財經作家，陜西電視臺經濟頻道資深評論員