房地產項目成本控制探析

熊效霖

摘 要：房地產項目開發成本控制對于房地產項目盈利有很大的影響，也事關房地產開發企業的競爭能力和經濟效益。近年來，隨著房地產項目競爭的不斷加劇，很多的房地產開發企業擴大加強了對其項目成本管理的重視。為此，本文就房地產項目成本控制原則，房地產項目成本控制影響因素，以及房地產項目成本控制方法進行了分析與探討。

關鍵詞：房地產；項目；成本；控制

隨著我國經濟發展的不斷轉型與完善，現階段由于房地產市場帶動的GDP產業受到社會各界的詬病。在這樣的背景下，我國相繼的出臺了一系列限制房地產發展的政策。從宏觀的角度抑制了房地產行業的發展，同時也加劇了房地產行業的業內競爭。因此，房地產企業項目如何提升競爭力，完善項目成本控制就現的尤為重要。

一、房地產項目成本控制原則

1、不相容職務分離原則

從防止錯弊和控制成本角度來說，將不相容職務分解到不同人來擔任，將大大降低錯弊的可能性，起到相互牽制的作用。一項完整的經濟業務活動，必須分配給具有互相制約關系的兩個或兩個以上的職位，分別完成。需要分離的不相容職責包括授權、執行、記錄、保管、審核。一些業務活動往往由一個部門甚至一兩個崗位一竿子到底，缺乏必要的牽制和監督，導致很多弊端，尤其是工程采購環節，由于不相容職務未能有效分離，采購成本偏高，是公司產品成本居高不下的重要因素之一。

2、協調配合原則

在各項經營管理活動中，各部門或人員必須相互配合，各崗位和環節都應協調同步，各項業務程序和辦理手續需要緊密街接，從而避免扯皮和脫節現象，減少矛盾和內耗，以保證經營管理活動的連續性和有效性。協調配合原則，是對不相容職務分離原則的深化和補充。貫徹這一原則，尤其要求避免只管牽制錯弊而不顧辦事效率的機械做法，而必須做到既相互牽制又相互協調，從而在保證質量提高效率的前提下完成經營任務。

3、崗位匹配原則

應該根據各崗位業務性質和人員要求，相應地賦予作業任務和職責權限，規定操作規程和處理手續，明確紀律規則和檢查標準，以使職、責、權、利相結合。崗位工作程序化，要求做到事事有人管，人人有專職，辦事有標準，工作有檢查，并從內控角度看房地產公司成本控制，與每個崗位的績效考核掛鉤，以此定獎罰，以增加每個人的事業心和責任感，提高工作質量和效率。

4、重要性原則

內部控制應當在全面控制的基礎上，關注重要業務事項和高風險領域，每個企業應根據自身業務特點，識別自身風險情況并進行風險評估，加強關鍵控制點的控制。為此，在建立成本控制體系時，分析影響成本的重要因素，將采購環節尤其是大宗采購程序、工程決算審計程序等作為重點進行完善。

二、房地產項目成本控制影響因素

1、工程承包合同對成本控制的影響

施工項目成本的控制，必須與施工合同要求相一致，在符合合同內容的前提下，合理控制成本。提高預算收入，控制支出成本，做到開源節流，以獲取更大的項目效益。應注意的是，除了工程的承包合同對成本控制產生影響，分包合同也是控制分包項目成本的重要基礎，需加強重視。

2、成本計劃對成本控制的影響

開展任何一項施工工程，都要事先制定成本計劃。包括具體的成本控制目標、成本控制方法等，在綜合分析房地產項目實際情況與工程承包合同的基礎上，結合工程施工所選用的材料、工藝、技術等，制定切實可行的成本控制方案。

3、進度報告對成本控制的影響

房地產項目的進度與房地產項目的成本支出密切相關。一方面，通過進度報告，能夠明示各個時間點房地產項目完成情況及相應的成本支出情況，對比與項目進度計劃和項目成本計劃存在的偏差，分析原因，及時采取糾正措施，確保成本管理處于可控范圍內，順利實現預期成本控制目標；另一方面，利用進度報告，有助于項目管理者發現工程施工中存在的問題及隱患，避免發生安全事故或質量事故，及時止損，保障房地產項目的質量與進度。

三、房地產項目成本控制方法

1、項目成本分析表法

項目成本分析表法是進行項目成本控制的一個非常重要的手段，主要是對與項目相關的各種表格予以分析、比較，對成本進行分析和控制的一種方法。成本分析表法可以很明晰地進行成本比較研究。成本分析表法分為月成本分析表和最終成本控制表等。月成本分析表分為直接和間接兩種。月成本分析表和最終成本控制表法不必在同一個項目實行過程中同步使用，可以根據項目進行的實際需要，選擇有針對性的方法以達成較好的效果。

2、工程成本分析法

工程成本分析法主要是針對工程成本控制而采取的一種方法。主要在成本控制過程中，對已發生的項目成本進行分析，分析造成成本節約或超支現象的因素，從而達到改善管理工作效果，改進項目成本管理目標，提高經濟效益的目的。工程成本分析包括綜合分析和具體分析兩種。工程成本的綜合分析是將項目施工中所消耗的各種資源和費用支，主要是人工費、工程材料費、機械使用費及管理費用等與預算成本進行對比分析，通過監督、調節和限制等措施，及時糾正可能發生的成本偏差，將成本控制在目標范圍之內。工程成本的具體分析主要是分析造成人工費、材料費、施工機械使用費等項目施工中所消耗的各種資源和費用開支變化的因素。在項目施工成本控制的過程中，人工費在整個工程費用中占有較大比例，人工費用的控制關鍵在于合理配備工人，堅決杜絕用工浪費，做到定額定員。工程直接材料在直接成本中一般占60%以上，可以釆用限額領料的辦法來控制工程耗用的材料。在對施工機械使用費進行控制時，需要合理確定機械臺班定額，做好事前測算、事中控制，提高機械使用效率。

3、偏差分析法

（1）掙值法分析法：掙值法又稱為贏得值法或偏差分析法。掙得值分析法是在工程項目實施中使用較多的一種方法，是對項目進度和費用進行綜合控制的一種有效方法。項目成本偏差控制法，主要是通過采用成本分析、比較的方法找出實際成本與預算成本之間的偏差，在預算成本的基礎上，分析、比較產生成本偏差的原因與可能發生變化的發展趨勢，進而采取相應的控制措施以減少或消除不利偏差，從而充分實現項目成本目標。在項目成本控制中，成本控制的偏差可分為實際偏差、計劃偏差、目標偏差三種。目標偏差即為實際偏差與計劃偏差的差額，由于計劃偏差一經確定在執行過程中一般不再發生改變，因而要減少項目的目標偏差，就需要釆取一定的措施來減少施工中發生的實際成本偏差。項目的成本目標偏—小，說明整個項目的成本控制狀況越好。

（2）成本累計曲線法：成本累計曲線法是整個項目或項目中某房地產項目相對獨立部分開支狀況的圖示。它既可以從成本預算計劃中直接導出，也可以借助網絡圖、條線圖等工具單獨建立。成本累計曲線圖上的實際支出與計劃情況有任何偏差，都要引起的警惕。當然，現實與理想情況存在的偏差并不意味著項目成本控制工作一定發生了問題。相關部門應當認真清査偏差的原因，研判偏差是正常或是非正常，針對其原因采取相應的處理措施。

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