H股地產股狂飆，A股要跟上

宋奕青

這邊看空樓市的文章刷爆網絡，那邊地產板塊卻頻頻引爆。地產研究員只能滿地找膝蓋，質疑人生了。

如果說誰在2016年過的最好，那么非地產商莫屬。

2016年房地產市場度過了火熱的一年，以北上廣為代表的一線房地產市場，大多出現翻倍上漲，二、三、四線城市的房價也聞風而動。

如今，房地產銷售同比增速已經連續下滑多月，但在資本市場地產連續多日集體大漲。在地產股強勢大漲下，香港恒指由跌轉漲，盤中一度逼近26000點關口。6月6日，中國恒大漲4.78%，報價16.66港元；新城發展控股漲12.02%，報價2.89港元；世茂房地產漲5.05%，報價14.14港元。新世界發展漲7.37%，報價10.78港元，領漲藍籌；新鴻基地產漲4.9%，報價124.1港元；中國海外發展2.35%，報價24港元。

地產股亢奮

進入2017年以來，僅半年時間，恒大的股價已從年初的4.95港元/股漲至15.90港元/股，其股價已翻3倍多，年內漲幅達到了229.19%，創下歷史新高。貴州茅臺、騰訊控股今年分別漲了32%和43%，但跟在香港上市的中國恒大比起來，就是小巫見大巫了。

恒大股價近期加速上漲，也一度帶動了股市中的地產股行情，甚至蔓延到A股市場，萬科等代表性地產股也一度奮力反彈。

去年9月深圳本地地產股深深房停牌，原因是有重大資產重組。當時坊間報道透露，深深房的重組方是中國恒大。

6月1日，中國恒大發布公告，其已成功引入第二輪戰投395億，連同首輪共獲700億投資，遠超市場早前預期的450億，目前資金已全部到賬，并完成相關工商變更登記。

對此，國泰君安研究報告認為，以恒大2016年的財報測算，引入700億元戰投資金后，恒大地產凈負債率將由119.8%大幅下降至61.2%。有業內人士說，隨著中國恒大第二輪戰投工作的完成，恒大與深圳國資的合作越來越密切，而這也有助于公司更順利地回歸A股市場。

曾經落井下石的大摩在恒大上漲之機錦上添花，他們的研究報告指出，中國恒大繼今次引資后，下一輪里程碑將是公布借殼A股上市進展，大摩現估計會在2017年完成A股上市，評級“增持”。 大摩的預測或許有根據，深深房A在5月12日晚公告，公司預計要在6月14日前披露重大資產重組預案或報告書。

與恒大一同暴漲的，還有香港上市的內房股（內資房地產股）。融創中國股價5月內上漲逾40%，雅居樂、世茂房地產等內房股漲幅也超20%。

摩根大通5月發布的報告稱，維持對內房股長線正面的看法，因地產商業務模式正確，有望獲取利潤增長及提升市場份額，市場低估了今年前4個月強勁銷售可產生的利潤，部分地產商銷售更按年增逾2倍，達到全年合同銷售一半目標。因此，摩根大通認為，直至今年第三季盈利收成期，個別贏得市場份額的內房股有望重估，股價甚至超越去年9月及今年3月的高位。

此外，證券時報援引觀點稱，內房股持續上漲的原因可能在于互聯互通機制下，內地資金持續流入香港股市，這從今年以來港股通資金持續呈現凈流入可見一斑。

事實上，內地資金對內房股格外偏愛。對主要內房股4月以來的港股通持股量統計后發現，絕大多數內房股港股通持股數量都出現不同程度增長。如3月底時，碧桂園的港股通持股量尚為2.07億股，但到了5月18日，就增至3.48億股，增幅高達七成。

大漲的邏輯

目前來看，A股地產行業整體估值雖然高于H股，但部分龍頭股的估值已經低于恒大、融創、碧桂園等內房股估值。有券商人士認為，由于競爭格局的改善，真正帶來龍頭公司的環境改善，并且帶來周期底部時期估值底部的抬升，股價階段性觸底。

“南下資金持續擴大、恒大回購股份及國務院棚改計劃是重要催化劑。”西南證券分析師王立洲指出，

首先，去年末以來市場監管壓力顯著增大，前海、恒大及安邦等主力資金負面影響不斷，而金融去杠桿加速高估值個股去化壓力，追求賺錢效應的資金通過港股通持續流入港股市場，且美元走低也使得海外資金流入新興市場。

其次，棚改攻堅計劃確定實施，對商品住宅庫存大的市縣進一步提高貨幣化安置比例，在2018-2020年再改造各類棚戶區1500萬套，此舉有利于三四線銷量和房地產投資的維持。

東方證券分析師竺勁指出，當前港股內房股的大漲很大程度上與這些因素有關：伴隨房地產市場過去4個月的熱銷，今年全年銷售面積增速大概率為正。三四線城市的熱銷也帶動以三四線城市布局為主的公司盈利及現金流出現明顯改善，使這一類公司比其他地產公司進入一二線城市更具有優勢。同時由于去年房地產銷售面積增速高點出現4月份。基數效應將導致5-6月房地產同比增速出現明顯反彈，市場對地產行業熱銷的預期會更為樂觀。

我們看到，龍頭股中，A股龍頭股較內房股估值更低。招商蛇口、保利地產、萬科A和金地集團的市盈率（TTM）分別為14.5倍、8.87倍、11.24倍、7.85倍；而港股中國恒大、融創中國、碧桂園市盈率（TTM）則分別為32.1倍、17.8倍和15.3倍。

中信建投證券分析師陳慎指出，相對而言，A股地產的估值常常較港股地產溢價一倍以上，整體PE也常年維持在10倍到20倍之間，在2016年險資舉牌行業的帶動下最高曾達到25.3倍，較港股地產溢價三倍以上。近年以來港股地產尤其是以內房股為首的地產股確實在各方面的估值水平較A股地產公司更具吸引力。

“未來A股地產龍頭房企應該享受更高的溢價。我們認為，雖然在當前政策壓制下，可能板塊難以擁有超額收益，但是板塊的分化將持續加劇，中長期來看，A 股地產龍頭企業應該如內房股一樣擁有更高的估值溢價。”陳慎指出。

從業績上角度上看，去年是房地產行業的大年，量價飆漲。以恒大為例，近八年合約銷售的年均復合增長達到43.2%，去年銷售達到3733億元，合約銷售面積4469萬平米，位居行業榜首，而均價也是水漲船高。首季的合約銷售繼續同比增長約60%，超過千億。

值得注意的是，地產開發企業的房屋的銷售和交付存在時滯，會計上銷售金額結轉成收入也會存在時滯，一般時間短則半年，長則2、3年，從預收款可以管中窺豹，大致判斷未來房企的收入情況。以銷售三巨頭之中的恒大和碧桂園為例，可以看到2016年的預收款大幅上升，去年的合約銷售大部分將會轉化為今年和明年的收入，也就是說即使現在正處于調控之中，但其實未來一年的收入已具較高的確定性，不過股價體現的是未來的預期，現在的股價或已經包含了此信息。