中國個人按揭進入高利率時代

譚保羅

進入2017年5月，中國銀行業普遍提高了個人住房按揭貸款的利率，無論首套，還是二套或多套，利率都有不同程度的上升。

近10年來，中國個人按揭貸款利率最低可低至基準利率7折，但到了2017年6月，最高已上升到基準利率的1.2倍，乃至更高。

有觀點認為，全行業罕見、整齊劃一地選擇在同一個時間段大幅度提高利率，這意味著繼地方政府統一推出“520”調控新政之后，銀行系統也加入了樓市調控。現在，這兩股原本熱衷于推高房價的力量—地方政府和銀行全部加入調控，意味著樓市巨變將要發生。

這種觀點可能站不住腳。中國的主要銀行盡管都是央地兩級國有控股，但畢竟和地方政府不同，它是個盈利機構。個人按揭利率的上升，很大程度不過是一門關于利息的生意，和“樓市調控”這一類宏旨沒有必要過度關聯。

它背后是，中國金融市場出現了一個暫時性現象—錢正在變“貴”。銀行資金成本上升，而對公業務增長乏力，同業業務受壓，作為優質資產的個人按揭必然成為了利益博弈的新戰場。

利率與房地產爆炸史

房貸利率的變動，看起來只和小數點有關，其實，它會吃掉購房者的數年薪酬。

假設一套500萬的房子，首付200萬，按揭貸款300萬，那么，在當前4.9%的基準利率之下，采取最常見的等額本息還款法（20年期），購房者最后需要還款471萬。其中，利率171萬，每月還款1.96萬。

如果有利率優惠，比如最低到7折，購房者最后需要還款415萬，利息115萬，月供1.73萬。長期以來，中國一二線城市貸到7折利率的按揭貸款并不是新鮮事。

但是，如果銀行提高利率至基準利率的1.1倍，成本就會增加不少。最后，需還款總額是490萬，其中利息190萬，每月還款2.05萬。

可以看出，從基準利率的7折到1.1倍，同樣的一套房子，購房者最后的利息支出差距在75萬左右，月供則上漲超過3000，前者幾乎等于很多一線城市白領兩年的年收入。

不到一年的時間內，如果購房者使用上浮利率貸款，和之前那些早購房的“幸運兒”相比，成本早已大幅飆升。當然，通過20年等額本息還款方式進行攤銷，最后每月月供差距并不大，利息上漲的痛感并不強烈。

從5月開始，進入6月，在北京、上海和深圳等地，一些大型銀行的首套房按揭，利率已上調至基準利率的9.5折，而一年前，根據貸款者資信和房產地段的不同，7折利率大有機會。如果是二套房，一些股份制銀行、城商行則將利率調升到了1.2倍。

此外，放款周期也有所拉長，有的從兩周拉長到1個月或者1.5個月。如果希望縮短放款周期，購房者則必須接受更高利率。有銀行人士稱，只要利息足夠高，就一定有款可貸?？傮w上，中國的一線城市房貸已出現了“要么貴，要么等”的局面。

在中國房地產發展的歷程中，時常出現過銀行房貸利率的“高低波動”。但大多數時候，利率政策都是很優惠的。房地產行業的貸款利率包括兩個，一是開發商開發貸的利率，二是個人購房者按揭貸款的利率。

對于后者，金融機構往往“優惠”更多，地產商的開發貸則缺少“優惠”。于是，這使得一些民營地產商紛紛借道香港發債融資，從而獲取遠比境內銀行貸款低得多的債務資本，進行地產開發。

對個人按揭的普遍性優惠政策始于2008年，這幾乎可以看成“四萬億”經濟刺激計劃的一個配套措施。2008年10月22日，人民銀行推出了“首套房貸款利率7折、首付20%”的政策。此后，中國進入了按揭貸款大放水時代。

利率折扣政策的出臺，的確一定程度是出于民生的需要，但不可否認，刺激樓市發展和經濟復蘇的目的也很明顯。低利率，首先刺激了炒房。如果說首付低意味著炒房者初始資金門檻走低，那么，利率折扣則意味著炒房者現金流門檻的走低。

那么，中國銀行業現在全行業突然調高利率，這是否又意味著多年的大放水政策轉向，銀行加入了“樓市調控”呢？實際上，銀行參與“樓市調控”的熱情不應被高估。

房貸從來都不是雞肋

一個有意思的現象是，在2008年央行啟動利率折扣政策之后，銀行曾一度出現利率倒掛。所謂倒掛，即銀行的中短期利率水平（5年期存款）低于長期利率水平（個人按揭）。一般來說，后者應該高于前者，而不是相反。

這種倒掛也意味著，就銀行的資產端和負債端的利率匹配來說，銀行做房貸可能是“虧錢”的。近年來，一些銀行不時拋出“房貸虧錢”的觀點，背后就是這個邏輯。

從2008年開始，市場經常傳來部分銀行取消了7折利率的消息。但為了促進房地產市場的發展，監管部門也不斷重申個人房貸的下限仍為基準利率的0.7倍。

2012年6月，人民銀行下發了一份名為《關于下調金融機構人民幣存貸款基準利率和調整存貸款利率浮動區間的通知》的文件，其再次強調“個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍”。

就在當時，中國五年期存款基準利率為5.1%，但按揭房貸的利率如果打7折，那么就為4.76%，還低于前者34個基點—1基點為萬分之一，屬于“負利差”。

房貸“虧錢”，在道理上是可以說得通的。但“虧錢”并不是房貸市場的全部。在一些激進的股份制銀行，房貸非但不虧錢，而且越來越成為業務“壓艙石”。

個人房貸對銀行而言其實是一個好資產，好在兩“低”。第一個“低”是違約可能性極低，在一線城市、包括大部分省會和核心二線城市，房子永遠漲的預期從來都沒有被打破過。房子是中國人眼中最安全的資產，購房者即便家庭現金流暫時吃緊，也會想辦法維持月供，而不是斷供。

第二個“低”是管理費用低，和中小微企業貸款相比，更是如此。因為，如果是中小企業的經營貸款，銀行需要花費大量的管理成本去搞盡職調查，而且當下實體經濟下行，違約風險陡然上升。但另一方面，我國對利率依然有上限管制，這意味著銀行無法收取合法的“高利貸”。

顯然，和中小微貸款相比，房貸簡直是不折不扣的優質貸款。房貸單筆貸款不多，但非常標準化。

尤其在一線城市、省會城市和核心二線城市的房貸審批，管理費用極低。比如說，只要電腦系統自動識別地段、最近交易數據，就可以判斷到底貸不貸。目前，一些銀行已經推出了按揭貸款24小時即可審結的電子平臺。

甚至可以說，個人按揭貸款者自身的資信狀況一點都不重要。在房價永遠漲預期沒有打破的前提下，即使斷供，銀行執行抵押權收回住房拍賣，這對銀行反而是個好事。因為，銀行從喝湯（利息）到吃肉（房產上漲利得），開始分享了房地產暴漲的利益。

從2016年開始，銀行的同業業務監管被不斷收緊，到了2017年，郭樹清擔任銀監會主席，同業業務更遭受了大整頓，這使得銀行迫切需要找到新的增長點。房貸曾一度被銀行抱怨“虧錢”，其實根本不是。

興業銀行被稱為是“同業之王”，隨著近期同業業務受阻，這家銀行便將業務重點之一確定為了個人房貸。在興業銀行2016年財報中，一組值得重視的數據是，其個人貸款結構中，重心已明顯從個人經營貸款轉移到了個人住房及商用房貸款。

2015年，興業銀行個人住房及商用房貸款的不良率是0.34%，2016年，這個數字依然是0.34%。但個人經營貸款則是另一番光景。2015年，其不良率是2.17%，但到了2016年，已上升到了5.06%。這意味著僅隔1年，個人經營貸款的不良率變為了原來的238%。

興業銀行在財報中稱，“報告期內（2016年），公司進一步調整優化個人貸款結構，加大支持個人按揭類信貸業務發展，壓縮個人經營貸款余額，按揭貸款占比提升 10.69 個百分點，個人經營貸款占比降低6.56 個百分點。”

背后的趨勢是明顯的，誰說房貸是雞肋？房貸非但不是雞肋，而且是越來越成為了香餑餑。

銀行個人經營貸款和個人房貸兩類資產配置策略的相反走向，何嘗不是中國經濟的一個反面縮影。但這也不是銀行的錯，銀行只是一個盈利機構，它們做出了最理性的、也是對股東最負責任的選擇而已。

一場關于利息的博弈

興業還不是最典型的一家銀行，一直以零售業務而聞名的招商銀行才最典型。招行的策略傾向充分說明了個人房貸對于中國銀行業的真正意義。

根據招商銀行2016年的年報，其個人住房貸款在總貸款余額中占比已經由2015年年底的17.69%提升到了2016年年底的22.32%，而個人住房貸款的不良率卻從0.45%下降到了0.42 %。相比而言，小微貸款占比從11%下降到了8.69%，但不良率卻從1.53%上升到了1.63%。

招行在財報中稱，截至報告期末（2016年），零售貸款占貸款總額 50.45%，“壓艙石”和“穩定器”作用進一步凸顯。在零售貸款中，個人住房貸款、信用卡透支余額分別占47.37%和 26.89%。招行還表示“大幅壓退對公風險資產，為優質資產進入騰挪空間”。

2013年，在招行前行長馬蔚華退休、建行出身的田惠宇接任行長之初，有分析認為，招行將一改零售業務為核心的舊路，發力對公業務。但到今天看來，當初的猜測并沒有應驗，零售業務反倒越來越成為了“壓艙石”。

“壓艙石”的價值在于利潤。招行2016年的貸款和墊款利息收入中，零售貸款的利息總額和平均收益率雙雙超過公司貸款，分別為825.73億、6.06%和648.29億、4.25%。

無論興業，還是招行，中國所有銀行的故事都是一樣的。在經濟下行之時，零售才是真正的抗風險業務。其中，房貸尤甚。邏輯并不復雜，因為房價永遠漲的預期沒有打破，必然讓中國經濟呈現這樣的圖景：個人拼命加杠桿買房，而銀行拼命貸款。

越來越多的銀行將命運托付于個人按揭，就如同姚振華曾希望將自己“綁上”全球第一大住宅地產商萬科那樣，背后都是對中國經濟未來某些大勢的篤定。在這個大前提下，房貸利息的走高并不難理解。

目前，對房貸利息走高最流行的一種觀點是，由于金融去杠桿特別是對同業業務的整頓，銀行的負債成本在不斷走高，同時，市場的流動性也在變得稀缺，導致一些銀行“無款可貸”。

海通證券知名分析師姜超、顧瀟嘯等人的分析認為，銀行利率上浮的核心原因在于“無米下鍋”。在2016年，銀行可以在金融市場通過同業存單以2.8%的利率融資，所以在4.9%的貸款基準利率下，即便房貸利率打8折也有利可圖。到了2017年1季度，同業存單利率升至4.5%，所以銀行房貸利率開始打9折、95折以彌補成本上升。

以上分析還認為，“到了2017年4、5月份以后，銀行的同業存單都發不出去了，銀行自己都沒錢了，拿什么去放房貸呢？”

銀行的錢變貴，階段性流動性吃緊，這的確是一個事實。但是，也不能忽略銀行和購房者之間的一種正在顯性化的利益博弈。實際上，即便流動性充裕，銀行也有不斷提高房貸利率的內生沖動。近年來，中國銀行業“一走高，一降低”的趨勢越發明顯，即凈息差降低，而不良率走高。

根據銀監會的數據，2015年一季度，中國銀行業的凈息差是2.53%，但之后不斷走低，到了2017年第一季度，已經降到了2.03%。凈息差是衡量銀行盈利能力的核心指標，指的是銀行凈利息收入和銀行全部生息資產的比值。中國銀行業擁有全球第一的生息資產規模，凈息差0.5個百分點的下降，絕非小事。

但另一方面，卻是不良貸款率的走高。在2015年第一季度，中國銀行業的不良貸款率是1.39%，到了2017年第一季度，這個數字是1.74%。即便從短期看，“不良率”的走高，這也意味著壞賬準備計提將極大地削弱銀行的利潤。那么，作為上市公司的銀行們，利潤從哪里得到補償呢？

顯然，個人按揭作為一種購房者的“剛需”，銀行有博弈的能力。微觀經濟學的彈性理論說，當需求（按揭貸款）彈性極小，那么供給方（銀行）的提價，反而能提高供給方的總收入。一線樓市永遠漲？只要這個預期不打破，就決定了按揭貸款的需求彈性極小，銀行全行業的“加息”，必然有利可圖。

房貸海量的增長，利率的小幅提升也意味著海量的利息收入，從而對近年銀行息差的走低起到補償作用。

中國人民銀行的數據顯示，2017年一季度，人民幣貸款增加4.22萬億元，其中，住戶部門中長期貸款增加1.46萬億元，占比約34.6%。

4月，比例再次提高。月末，人民幣貸款增加1.1萬億元，其中，住戶部門中長期貸款增加4441億元，占比約40.37%。住戶部門中長期主要是個人按揭貸款。

個人按揭利率走高，銀行資金成本上升只是因素之一，而且，這只是個階段性現象。背后更重要的長期趨勢是，當實體經濟下行，銀行只能更多地向房貸要利潤。顯然，本質上只是一門生意的東西，最好不要把它和“樓市調控”這樣的宏旨過度關聯。