房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本影響因素及控制措施分析

李亞麗　楊爭光

摘要：施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制最重要的階段，同時(shí)，這個(gè)階段也是成本控制可塑性最強(qiáng)的一個(gè)階段，為了控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，就必須做好對(duì)這個(gè)階段的成本控制。文章通過分析房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本影響的關(guān)鍵因素，提出相關(guān)合理的成本控制措施，以期更好的控制成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；施工階段；成本；影響因素；控制措施

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本控制的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目過程中，最重要也是最核心的工作之一便是成本控制，目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加強(qiáng)，利潤被進(jìn)一步壓縮，面對(duì)當(dāng)前的形勢(shì)，做好成本管理工作又是必不可少的環(huán)節(jié)。通過找出施工階段影響成本控制的要素，結(jié)合房地產(chǎn)成本管理的相關(guān)理論，提出合理的成本控制解決措施，不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功，達(dá)到建設(shè)目標(biāo)的前提條件，更能是企業(yè)獲得更高的利潤，有利于企業(yè)調(diào)整自身的結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資源配置，提高自身的市場(chǎng)核心競爭力來面對(duì)當(dāng)前激烈的競爭態(tài)勢(shì)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的原則

2.1設(shè)置合理的控制目標(biāo)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長，在施工中隨時(shí)會(huì)有干擾因素的出現(xiàn)，要想在初期便設(shè)定一個(gè)控制目標(biāo)，力求在整個(gè)施工過程對(duì)其實(shí)行控制幾乎是不可能的，這也就要求建設(shè)單位做好最初的投資估算，設(shè)置合理的目標(biāo)，在施工過程中中不斷的比較、糾正和微小調(diào)整，才能真正做好成本控制工作。

2.2項(xiàng)目的主動(dòng)控制

早先對(duì)于施工成本的控制往往更多采用的是將施工目標(biāo)成本和實(shí)際成本進(jìn)行對(duì)比，但在這過程中往往實(shí)際成本已經(jīng)發(fā)生了，即便發(fā)現(xiàn)失誤也已無法更改，都是屬于事后控制，這種被動(dòng)的成本控制實(shí)際上沒有任何意義。隨著成本管理的進(jìn)一步發(fā)展，應(yīng)該越來越注重對(duì)于施工成本采取主動(dòng)控制的原則，從被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)控制。

2.3做到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)相結(jié)合

要想做好工施工成本控制，要盡量做到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，工藝技術(shù)的進(jìn)步與創(chuàng)新，會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的控制，但施工單位在進(jìn)行工藝技術(shù)創(chuàng)新時(shí)，其實(shí)也是在降低成本，提高企業(yè)形象。所以應(yīng)該妥善處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，努力做到提高技術(shù)水平的同時(shí)達(dá)到經(jīng)濟(jì)節(jié)省的目的，這種技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的成本控制方法，才是成本控制的關(guān)鍵所在。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本影響因素分析

施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)歷周期最長、成本占比最大、成本影響因素最多、成本控制效果最明顯的階段，其成本的可調(diào)控性也最強(qiáng)。本章重點(diǎn)對(duì)施工階段的成本影響因素進(jìn)行具體分析。

3.1工程變更對(duì)成本的影響

所謂工程變更，就是在施工過程中，當(dāng)遇到實(shí)際的施工情況與設(shè)計(jì)圖紙不相符的時(shí)候，根據(jù)建設(shè)施工單位的意見或者建議對(duì)原來圖紙與實(shí)際施工不相符的地方作出修改。因此，當(dāng)發(fā)生變更時(shí)，就極有可能隨之發(fā)生工程量的變更，這樣，原來的合同條款也要發(fā)生變化，這就必然會(huì)引起工程成本的變化，而多數(shù)情況下，會(huì)引起成本增加。

3.2工程索賠對(duì)成本的影響

當(dāng)合同的一方發(fā)生違約行為或者由于第三方原因造成合同中的一方遭受到損失，便會(huì)導(dǎo)致工程索賠的發(fā)生。工程索賠過程中會(huì)不可避免的產(chǎn)生各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用，對(duì)項(xiàng)目的成本也會(huì)造成一定的影響。

3.3工程質(zhì)量對(duì)成本的影響

工程質(zhì)量與工程成本體現(xiàn)著對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系，要想提高工程的施工質(zhì)量，可以使用更專業(yè)的人才，這樣會(huì)造成人工費(fèi)用的增加；不僅如此，為了追求較高的質(zhì)量，同樣可以使用更專業(yè)的施工機(jī)械設(shè)備，這樣又會(huì)增加機(jī)械費(fèi)的投入。總之，更高的質(zhì)量需要更多的成本投入，反之，如果降低了工程的施工質(zhì)量，這樣就會(huì)為后期運(yùn)營造成隱患，不可避免的會(huì)帶來后期維修成本的增加，甚至當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量安全事故后，會(huì)帶來不可估量的成本損失。

3.4貨源價(jià)格對(duì)成本的影響

在施工階段，人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)是成本的主要構(gòu)成內(nèi)容，所以貨源價(jià)格對(duì)成本的影響主要體現(xiàn)在人工、材料、機(jī)械費(fèi)對(duì)成本的影響。

（1）人工費(fèi)對(duì)成本的影響

在現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，人作為施工的主體，對(duì)施工階段的成本產(chǎn)生重要的影響。工人工作效率低下、窩工現(xiàn)象都會(huì)導(dǎo)致施工周期的增加，這也變相的使人工費(fèi)增加，進(jìn)而使成本增加。不僅如此，由于人工費(fèi)受到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響，當(dāng)這一變化超出施工單位可以承受的范圍時(shí)，便會(huì)使合同條款發(fā)生變更，這也會(huì)造成成本的變化。

（2）材料費(fèi)對(duì)成本的影響

材料成本在項(xiàng)目施工成本中占有很大比例，材料從采購到途中的運(yùn)輸再到倉庫的保存和領(lǐng)取，都很容易造成成本的增加。例如，采購階段沒有對(duì)市場(chǎng)做好充分的了解，致使采購價(jià)格偏高；在運(yùn)輸和倉庫保存時(shí)造成了材料的損耗，也造成了成本的增加；另外，在材料的使用過程中的浪費(fèi)現(xiàn)象同樣是成本增加的重要影響因素之一。

（3）機(jī)械費(fèi)對(duì)成本的影響

機(jī)械費(fèi)與材料費(fèi)一樣，在機(jī)械設(shè)備的采購過程中，如果沒有對(duì)市場(chǎng)、對(duì)現(xiàn)行造價(jià)很好的把握，很容易在采購價(jià)格上嚴(yán)重超出預(yù)算價(jià)格。另外，不注意對(duì)施工機(jī)械的日常保養(yǎng)工作，都會(huì)造成機(jī)械的維修或者機(jī)械的更換，同樣會(huì)增加成本的支出。

綜上所述，在施工階段，由于施工周期長，使用投資量大，所以會(huì)面臨很多成本的影響因素，這就要求我們必須把握好各個(gè)可能影響成本的因素，切實(shí)采取必要的措施來控制這些因素來達(dá)到控制成本的目的。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本控制措施及建議

4.1加強(qiáng)對(duì)變更和索賠程序的管理

工程索賠和工程變更都會(huì)對(duì)成本產(chǎn)生重要的影響，由于兩者都是由于施工圖的設(shè)計(jì)與現(xiàn)實(shí)情況存在不符造成的，施工圖設(shè)計(jì)的合理性只能在設(shè)計(jì)階段予以控制，在施工階段能做的就是對(duì)于合同的管理，在發(fā)生工程變更和工程索賠時(shí)，必須加強(qiáng)對(duì)于變更和索賠程序的管理，防止惡意的、不合理的變更，業(yè)主方應(yīng)督促監(jiān)理工程師加強(qiáng)對(duì)變更和索賠的審查，以此來控制成本的不必要增加。

4_2科學(xué)制定施工組織設(shè)計(jì)

應(yīng)制定合理的施工組織設(shè)計(jì)，并且嚴(yán)格按照施工組織設(shè)計(jì)的安排進(jìn)行，對(duì)于施工質(zhì)量的要求，應(yīng)該做到雙管齊下，一方面，定期組織對(duì)工人的培訓(xùn)，加強(qiáng)工人的技術(shù)水平，提高工人的質(zhì)量意識(shí)；另一方面，管理人員要開展對(duì)工程質(zhì)量的檢查工作，一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，要及時(shí)進(jìn)行修改、完善。

4.3加強(qiáng)對(duì)人、材、機(jī)費(fèi)用的控制

（1）控制材料費(fèi)

對(duì)材料費(fèi)用的控制主要分為兩部分：控制材料價(jià)格，控制材料用量。公司應(yīng)該采用合理的供應(yīng)商，在材料采購中應(yīng)該貨比三家；有材料應(yīng)該合理使用，切不可浪費(fèi)材料，對(duì)于材料的領(lǐng)取應(yīng)該做好及時(shí)記錄，盡量減少材料的損耗。

（2）控制人工費(fèi)

對(duì)人工費(fèi)的控制可以從以下兩點(diǎn)人手：首先應(yīng)該將責(zé)任落實(shí)到責(zé)任人，做好獎(jiǎng)勵(lì)懲罰機(jī)制，做到節(jié)獎(jiǎng)超罰；其次，企業(yè)應(yīng)組織定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高工人的職業(yè)技能、領(lǐng)導(dǎo)層的管理水平，技能水平的提高可以減少不必要的勞動(dòng)，控制好工時(shí)，而管理水平的提高，可以使管理人員更合理的安排工作，提高工作的效率。

（3）機(jī)械費(fèi)的控制

對(duì)機(jī)械費(fèi)用的控制有以下兩點(diǎn)：首先，應(yīng)該對(duì)公司自有的施工機(jī)械做到最高效最合理的使用；其次，就如同材料的選購一樣，如需要租賃或者購置施工設(shè)備時(shí)，應(yīng)該了解造價(jià)信息，結(jié)合公布的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，掌握市場(chǎng)行情，以合理的價(jià)格租賃或者購買設(shè)備，最好能做到一機(jī)多用。

5.結(jié)語

本文通過對(duì)房地產(chǎn)施工階段的成本影響因素進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)在施工階段，存在諸多影響成本的因素，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員應(yīng)該充分考慮各種影響因素，在成本控制中做好成本控制工作，最終控制好整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，使整個(gè)項(xiàng)目獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。