我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀及去庫(kù)存政策建議

牛犁+胡祖銓

2016年我國(guó)經(jīng)濟(jì)工作主要任務(wù)之一是化解房地產(chǎn)庫(kù)存。目前，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)高庫(kù)存的認(rèn)知比較一致，但對(duì)庫(kù)存水平的具體判斷存在一定的分歧和混淆。究其原因，是對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的界定模糊，加上部分統(tǒng)計(jì)缺乏或不公開(kāi)，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存水平難以準(zhǔn)確測(cè)算。本文結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)流程、工程跨期變換關(guān)系、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及適當(dāng)合理的估計(jì)，對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存水平進(jìn)行測(cè)算，并提出房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策建議。

一、房地產(chǎn)庫(kù)存的界定及合理區(qū)間

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，商品房生產(chǎn)過(guò)程先后經(jīng)歷已出讓未開(kāi)發(fā)土地、已開(kāi)工未取得預(yù)售許可、開(kāi)工并已取得預(yù)售許可、已竣工等四個(gè)階段。從常用的庫(kù)存概念考慮，一般將具有相對(duì)成熟形態(tài)的產(chǎn)成品作為庫(kù)存，也就是已竣工未出售的商品房，在我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況下還有幾塊房產(chǎn)應(yīng)包括在庫(kù)存內(nèi)。

首先，考慮到商品房銷(xiāo)售的75%左右采用預(yù)售模式，因此在界定商品房庫(kù)存時(shí)需要有所變通，應(yīng)該充分考慮到預(yù)售商品房的庫(kù)存。其次，保障性住房是和商品房相對(duì)獨(dú)立的住房體系，在統(tǒng)計(jì)上沒(méi)有完全納入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中。保障性住房（不包括限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房）基本上屬于申請(qǐng)-審核-分配性質(zhì)的，不能自由上市交易，除年度新開(kāi)工和基本建成套數(shù)對(duì)外公布，其他詳細(xì)數(shù)據(jù)不公開(kāi)。在大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)中，由于配套設(shè)施不能及時(shí)跟上、選址偏僻、質(zhì)量較低等原因，一些保障性住房項(xiàng)目出現(xiàn)空置率比較高的現(xiàn)象。最后，游離在政策法規(guī)之外的小產(chǎn)權(quán)房也屬于房地產(chǎn)范疇，并且規(guī)模較大。小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有取得土地、規(guī)劃、工程等許可，未納入到現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中，無(wú)法獲得準(zhǔn)確的建設(shè)、銷(xiāo)售和庫(kù)存等數(shù)據(jù)?？偨Y(jié)起來(lái)，簡(jiǎn)單用“已竣工未出售的商品房”衡量房地產(chǎn)庫(kù)存至少存在著三個(gè)方面的低估，一是沒(méi)有考慮期房庫(kù)存情況；二是沒(méi)有考慮保障性住房等的庫(kù)存情況；三是沒(méi)有考慮小產(chǎn)權(quán)房的庫(kù)存情況。

基于上述分析，考慮到保障性住房和小產(chǎn)權(quán)房數(shù)據(jù)或不公開(kāi)或缺少統(tǒng)計(jì)，基于嚴(yán)謹(jǐn)性和準(zhǔn)確性，本文將房地產(chǎn)庫(kù)存分為兩個(gè)層次，分別是狹義房地產(chǎn)庫(kù)存和廣義房地產(chǎn)庫(kù)存。除此之外，在廣義房地產(chǎn)庫(kù)存的基礎(chǔ)上增加保障性住房庫(kù)存、小產(chǎn)權(quán)房庫(kù)存，則是完整意義上的全口徑庫(kù)存，有待統(tǒng)計(jì)完善后進(jìn)一步研究。

——狹義房地產(chǎn)庫(kù)存，口徑為現(xiàn)房庫(kù)存，是指報(bào)告期末已經(jīng)竣工的待售現(xiàn)房，即現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中“商品房待售面積”的概念，不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋。通過(guò)狹義庫(kù)存可以計(jì)算商品房空置率，用于判斷商品房市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r。

——廣義房地產(chǎn)庫(kù)存，口徑為可售現(xiàn)期房庫(kù)存，是指現(xiàn)房庫(kù)存和期房庫(kù)存之和，即在狹義庫(kù)存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫(kù)存。所謂待售期房庫(kù)存，是指尚未竣工但已經(jīng)取得預(yù)售許可證的、可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積。

值得強(qiáng)調(diào)的是，本文沒(méi)有將待開(kāi)發(fā)土地面積、未取得預(yù)售許可的施工項(xiàng)目納入到房地產(chǎn)庫(kù)存中。原因在于，待開(kāi)發(fā)土地面積還沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)，完全可以通過(guò)改變土地屬性轉(zhuǎn)作其他用途，相當(dāng)于原材料的概念，不能視為房地產(chǎn)庫(kù)存。未取得預(yù)售許可的施工項(xiàng)目屬于還沒(méi)有形成商品房相對(duì)完整形態(tài)、資金投入尚未超過(guò)一定比例的在建工程，存在較大的爛尾風(fēng)險(xiǎn)，也不宜作為房地產(chǎn)庫(kù)存。否則，會(huì)泛化房地產(chǎn)庫(kù)存的概念，過(guò)分夸大房地產(chǎn)庫(kù)存真實(shí)水平。

目前，合理的房地產(chǎn)庫(kù)存范圍尚無(wú)嚴(yán)格界定，比較有代表性的看法主要有：住建部副部長(zhǎng)齊驥認(rèn)為，“高庫(kù)存”是指一個(gè)城市的住房庫(kù)存量超過(guò)合理區(qū)間，高過(guò)12-18個(gè)月的銷(xiāo)售量；中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，合理去化周期一般為6-12個(gè)月左右；中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心認(rèn)為，去化周期的合理區(qū)間在6至18個(gè)月。可以看出，相對(duì)認(rèn)可的合理去化周期的上限是18個(gè)月。

二、我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存的基本現(xiàn)狀

從全國(guó)層面看，2015年末我國(guó)商品房待售面積7.2億平方米，據(jù)此計(jì)算的狹義房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期為6.7個(gè)月，處于合理區(qū)間。期房待售面積為25.1億平方米，據(jù)此計(jì)算的廣義房地產(chǎn)庫(kù)存總量為32.3億平方米，廣義庫(kù)存去化周期為30.2個(gè)月，超過(guò)庫(kù)存合理區(qū)間上限67.8%。從我國(guó)實(shí)際情況看，廣義庫(kù)存去化周期能更好地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行情況。比如，2013年我國(guó)商品房銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊升，銷(xiāo)售面積增速達(dá)到17.3%，高出上年增速15.5個(gè)百分點(diǎn)，而當(dāng)年商品房竣工面積僅增長(zhǎng)2%。理論上當(dāng)年房地產(chǎn)庫(kù)存應(yīng)該明顯下降，去化周期縮短，然而狹義去化周期不降反升，其原因在于商品房銷(xiāo)售火爆的主要是期房，現(xiàn)房待售面積反而大幅增加了35.2%。廣義房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期能夠更加全面準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，2013年廣義去化周期為23.1個(gè)月，較上年減少了1.3個(gè)月，符合市場(chǎng)邏輯。

從大中城市看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化，不同類(lèi)型城市商品房庫(kù)存差異較大。一線城市及重點(diǎn)二線城市庫(kù)存壓力不大，可售商品房庫(kù)存去化周期基本都在18個(gè)月以?xún)?nèi)，處于合理區(qū)間，而且2015年去化周期有所縮短。但是，多數(shù)三四線城市商品房庫(kù)存高企，存在嚴(yán)重消化壓力，部分城市可售商品房去化周期高達(dá)30個(gè)月以上。

三、有效化解房地產(chǎn)庫(kù)存的政策建議

房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多，主要是近些年高房?jī)r(jià)刺激下開(kāi)發(fā)商大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)，地方政府受益于土地財(cái)政推波助瀾，然而房?jī)r(jià)過(guò)高明顯降低了居民的購(gòu)買(mǎi)能力，導(dǎo)致有效需求不足，使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求局面。做好中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“去庫(kù)存”任務(wù)，應(yīng)按照“誰(shuí)投資誰(shuí)負(fù)責(zé)”的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，建立由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、政府、購(gòu)房者共同承擔(dān)“庫(kù)存消化成本”的分擔(dān)機(jī)制，加快深化戶(hù)籍和住房制度改革，強(qiáng)化消費(fèi)和供給端引導(dǎo)，擴(kuò)大有效需求，分流轉(zhuǎn)化部分供給，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

（1）加強(qiáng)土地供應(yīng)管控。各地區(qū)要根據(jù)本地商品房庫(kù)存數(shù)量，科學(xué)制定2016年土地供應(yīng)計(jì)劃，合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。

（2）引導(dǎo)降低商品住房?jī)r(jià)格。政府要明確去庫(kù)存的成本分擔(dān)機(jī)制，營(yíng)造主要依靠市場(chǎng)進(jìn)行去庫(kù)存的可預(yù)期環(huán)境，結(jié)合現(xiàn)金流和資金鏈緊張的倒逼壓力，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)銷(xiāo)售。各級(jí)政府應(yīng)加快清理稅費(fèi)等推高房?jī)r(jià)的各種不合理政策措施，研究通過(guò)降低地價(jià)來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)回落的政策措施。endprint

（3）培育新市民住房需求。除極少數(shù)超大城市外，全面落實(shí)農(nóng)民工落戶(hù)、居住證管理等戶(hù)籍制度改革，支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶(hù)，加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，培育潛在購(gòu)房需求。完善住房按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策，降低購(gòu)房資金成本，激活購(gòu)房投資需求。推動(dòng)房地產(chǎn)政策回歸以市場(chǎng)為主導(dǎo)，逐步清理和取消限貸限購(gòu)等行政性措施。

（4）用好用足住房公積金。通過(guò)放寬住房公積金提取條件、落實(shí)住房公積金異地貸操作、提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度等，重點(diǎn)支持職工購(gòu)買(mǎi)保障性住房和首套普通商品住房，兼顧職工其他購(gòu)房需求。擴(kuò)大住房公積金制度范圍，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個(gè)體工商戶(hù)納入住房公積金制度覆蓋范圍。

（5）加快住房保障方式轉(zhuǎn)變。提高棚改貨幣化安置比例，積極推進(jìn)政府組織棚改居民購(gòu)買(mǎi)商品房安置方式。也可采取政府集中購(gòu)買(mǎi)在建或已建成普通商品住房作為棚戶(hù)區(qū)改造安置房，但應(yīng)以存量普通商品住房為主，并且購(gòu)置價(jià)格不得高于所在區(qū)域同類(lèi)普通商品住房的上年平均價(jià)格。支持從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源，把適合作為公租房或者經(jīng)過(guò)改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。

（6）推動(dòng)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。建立購(gòu)租并舉的住房制度，推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)，提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)。規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，保護(hù)房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。積極培育以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)，提升租賃服務(wù)水平。鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，將其持有房源向社會(huì)出租，從單一的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。

（7）推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新，提升產(chǎn)品品質(zhì)，改善配套環(huán)境，適應(yīng)市民多元化、個(gè)性化需求。支持跨界地產(chǎn)發(fā)展，鼓勵(lì)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，發(fā)展旅游、養(yǎng)老、文化、度假地產(chǎn)，推動(dòng)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向眾創(chuàng)空間和樓宇產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

（8）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。深化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研判，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管信息平臺(tái)，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)排查力度，高度關(guān)注重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)企業(yè)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)厲處罰惡意拖欠工程款和閑置爛尾現(xiàn)象，讓開(kāi)發(fā)商不能違約、不敢違約。

牛犁：國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任，副研究員

胡祖銓?zhuān)簢?guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部助理研究員

（來(lái)源：國(guó)家信息中心）endprint