我國商業銀行個人住房抵押貸款風險分析

郝苗

【摘要】個人住房抵押貸款已成為商業銀行信貸業務必不可少的關鍵性組成要素，由于受到各種主客觀因素影響，商業銀行個人住房抵押貸款風險頻繁出現，急需要采取針對性措施有效規避風險，促進其健康穩定發展。本文從商業銀行個人住房抵押貸款的發展現狀入手，深入剖析了商業銀行個人住房抵押貸款的存在的風險，并提出防范商業銀行個人住房抵押貸款風險對策，如：優化個人住房抵押貸款法律環境、健全內部信貸管理機制等措施。

【關鍵詞】商業銀行 個人住房抵押貸款 信用風險 分析

一、我國商業銀行個人住房抵押貸款發展概述

（一）個人住房抵押貸款的含義

個人住房抵押貸款是指借款人將登記在自己名下的房產作為抵押，向中國工商銀行、建設銀行、招商銀行等商業銀行申請用于個人的人民幣擔保貸款。個人住房抵押貸款可被用于消費、購車、經營等方面。其也是商業銀行多種貸款業務中一項極其重要的業務，具有多樣化的特點，比如，利潤穩定、操作便捷。

（二）個人住房抵押貸款的發展現狀

自1980年以來，我國積極推進住房商品化，房地產市場得到了飛速的發展，在房地產市場快速發展的同時，我國個人住房抵押貸款業務的規模也迅速膨脹。伴隨個人住房貸款的快速增長，個人住房抵押貸款業務已經成為近幾年銀行利潤新增長點，在銀行貸款總額方面，個人住房抵押貸款占到20%～40%，而從2012～2016年個人住房抵押貸款情況（表1）來看，個人住房抵押貸款業務發展迅速。但在個人住房抵押貸款業務快速發展的同時，房貸不良貸款率也開始有所上升。根據已經公布的7家上市銀行（即中國銀行、農業銀行、建設銀行、平安銀行、招商銀行、浦發銀行、興業銀行）的年度公報分析得來，2015年7家個人住房不良貸款額為144.28億，2015年為125.64億，而不良貸款率也由2014年的0.25%上升為2015年的0.30%。由此可以看出，個人住房抵押貸款的潛在風險漸漸暴露出來。

個人住房貸款的潛在風險在無形中威脅著銀行業的健康發展，為了維護房地產經濟的穩定，政府當局和銀行內部都積極地采取風險控制措施。自2013年2月以來，針對房價迅速攀升、炒房現象日益嚴重的問題，政府部門出臺了以“國五條”為代表的房產新政策。一方面，對房地產市場的的調控力度越來越強了；另一方面，由于房地產經濟泡沫的減少，個人住房貸款風險的不穩定性也逐步降低。

二、我國商業銀行個人住房抵押貸款風險分析

目前由于各主客觀因素的影響，各商業銀行不可避免的面臨著各類風險。

（一）借款人造成的風險分析

1.信用風險。信用風險是指在個人住房抵押貸款中，貸款申請人違背合同規定之后，貸款無法在約定期限內收回。在開展個人住房抵押貸款業務過程中，信用風險是商業銀行常遇到的風險之一，一旦出現，會對其造成不可估量的影響。信用風險主要的表現是，借款人在還款過程中不能按規定償還本息。例如借款人在取得貸款后經濟條件由于一些因素急劇下降，無法按時還款，這是因為，銀行只能審核借款人的實時文件，但對其日后的經營虧損很難估測，所以很難避免這一情況發生。另外，因為銀行在有限的資料內無法核實其身份和經濟狀況，所以有些借款人采用不正常的手段詐取貸款，引發出信用風險。

2.違約風險。違約風險可分為被迫違約和理性違約。就被迫違約來說，個人住房抵押貸款業務辦理之后，在各種主客觀因素作用下，借款人經濟條件變化，償還能力不斷下降，無法在規定的時間內償還所有的本息，這是被迫違反合同中相關規定而出現的違約行為。就理性違約來說，其和被迫違約有著本質上的區別，是指借款人為實現最大化利益，主動違約的一種行為，比如，利率明顯提高，房價不斷下降，這些因素都會導致借款人有意逃避償還本息，形成銀行的壞賬。

3.提前還款風險。對于提前還款來說，其也會對商業銀行造成不同程度的影響。提前還款是指借款人在合同規定還款期未到之前便償還所有本息，導致銀行所獲取的收益明顯少于合同所帶來的收益，不利于提高其運營效益。住房抵押貸款的所貸金額往往較大，貸款期限也很長，所以借款人在此期限內必須付給銀行的利息金額不可小覷，所以一旦借款人有盈余資金就會選擇提前還款，減少利息支付。借款人的提前還款行為不可避免的導致了銀行的可預期收入減少，并且貸款金額越大，其損失比例越大。

（二）商業銀行內部產生的風險

1.操作風險。操作風險指的是銀行的日常工作中，由于不完善的職員操作、系統檢錄差錯、突發事件等導致的不可預測風險。例如銀行從業人員因為專業知識的不完備或風險管理意識的匱乏，對貸款申請人提交的有關文件的完整性和準確性不認真審核，甚至對其資料的真實性不予以嚴格把控，使得一些沒有達到銀行規定條件的申請人取得住房貸款，這樣的違規操作存在很大的違約風險，使銀行的經營陷入虧損。

2.管理風險。管理風險指的是商業銀行的管理層在決策擬定、經營范圍劃分和日常工作的審核中出現問題，從而導致的風險。綜觀國內外，我國的商業銀行住房貸款的組織管理普遍不縝密，尚在一個中下游水平。銀行內，高層管理人員和普通銀行職員間存在信息不對稱的問題，借款人的個人信息處于封閉狀態，管理層往往不能切實了解借款人的真實情況，信息傳遞過程中會出現偏差。銀行間，各行的管理層缺乏管理經驗溝通，借款人的信息資源無法共享，不能有效規避一些投機取巧的欺騙行為。

（三）宏觀環境造成的風險

1.市場和政策風險。政策風險指的是國家政府出臺了一些調整房地產行業的規則，或是下達了有關于商業銀行貸款的調整政策，而給房地產行業和商業銀行帶來不可估測的損失。如果在當前社會經濟背景下，房地產行業出現嚴重的經濟泡沫，群眾的購房投資熱情過于高漲，房地產市場的價格持續上升，從而導致了房價與社會人均收入不相匹配的情況，政府就會采取積極的財政政策捏碎泡沫經濟。例如，我國在購房熱盛行的2010年，出臺了房產新政國十條，有效的抑制了高漲不退的住房價格，卻也打壓了商業銀行的個人住房抵押貸款，使得商業銀行的個人住房貸款數額減少。

2.利率風險。利率風險指的是在不斷變化的金融市場中，利率發生不可預測的波動而帶來的風險。如果個人住房抵押貸款的借款人在取得貸款時的利率，低于了其在償還利息時的存款利率，那商業銀行就會出現收入和支出不相匹配的情況。再如個人住房抵押貸款的利率是固定不變的，如果存款利率在某時點上升，商業銀行的資本金成本就會大幅度增加。最后，利率風險也是信用風險的導火索，存款人往往會因為利率的變化而發生提前還款的行為。

三、我國商業銀行個人住房抵押貸款風險防范對策

（一）優化個人住房抵押貸款法律環境

在市場經濟背景下，我國出臺了一系列相關的法律法規，比如，《個人住房貸款擔保管理法》、《保險法》、《銀行法》。個人住房抵押貸款方面已形成全新的法律框架體系，但支撐這些法律法規的具體可行辦法并不多，加上市場環境復雜多變，所制定的相關法律法規已無法有效指導實踐工作，存在的問題不斷顯現出來。針對這種情況，我國必須立足基本國情，全方位分析商業銀行具體發展情況以及面臨的各類風險，優化完善以消費者信貸為中心的法律法規，確保消費者在信貸方面的職責明確化，營造一種“和諧、寬松”的個人住房抵押貸款法律環境，最大化分散該業務開展中出現的信用風險，確保商業銀行獲取更多的經濟利潤。在此過程中，我國還需要進一步完善和個人住房抵押貸款相關的法律體系，確保該項業務的開展有重要的法律保障，尤其是其中抽象化、不具備操作性的法律貸款內容。在降低商業銀行信用風險的基礎上，和諧的法律環境會促使我國房地產市場更加規范化。

（二）健全內部信貸管理機制

在運營發展過程中，商業銀行如果沒有根據自身運營情況，優化完善已制定的內部信貸管理機制，就會導致一系列信貸業務無法有序開展，各類風險系數也會因此提高。商業銀行必須站在客觀的角度，運用發展的眼光，全方位認識信用風險，準確把握成因與危害，制定合理化的預防方案，最大化降低其發生率，實現最大的經濟效益。從某種角度來說，想要降低信用風險系數，商業銀行需要結合自身各方面情況，優化完善內部已制定的信貸管理機制，有效指導一系列實踐工作，從而確保住房個人抵押貸款業務有序開展。并且商業銀行必須仔細審查抵押貸款資格，加大對貸款抵押品的審查力度，最大化降低信用風險發生率。以中國工商銀行為例，其要從不同角度來審核借款人資格，避免出現“虛假貸款”等現象。如果借款人無法在合同規定的時間內償還貸款本息，中國工商銀行則可以通過相關法律，對其進行合理化處理，避免造成嚴重的經濟損失。中國工商銀行要借助信貸管理機制，必須加大在個人住房抵押貸款方面的付款、貸后管理力度，貸款之后，要通過不同形式跟蹤檢驗以及監控借款人的支付、擔保等多方面狀況，避免所貸資產存在隱患問題。如果在開展個人住房抵押貸款業務過程中，出現可疑貸款、逾期償還貸款等，商業銀行要及時安排相關人員做好催收工作，避免造成嚴重的經濟損失。

（三）優化個人住房抵押貸款二級市場，優化完善貸款保險制度

就個人住房抵押貸款來說，具有多樣化的特點，比如，較長的還款期、單一的抵押物。因為商業銀行很難有效分散出現的各類風險，所以會導致風險系數不斷提高，造成嚴重的經濟損失。針對這種情況，我國應該多角度關注個人住房抵押貸款二級市場，促使這方面的抵押貸款能夠在短期內更好地流動，還應該不斷完善商業銀行抵抗信用風險的手段，逐漸提高其抵抗風險的能力。同時，在國際金融市場中，貸款保險已被廣泛應用其中，其也可以有效分散金融市場中出現的風險。就我國而言，貸款保險業務起步較晚，尤其是個人住房抵押貸款保險。我國必須隨時關注金融市場動態變化，多層次優化貸款保險制度，最大化降低風險對商業銀行等造成的經濟損失，還必須進一步優化完善我國金融市場，使其具有鮮明的多元化特點，為其他類型的貸款業務順利開展提供有利的保障。

（四）提高信息化建設水平

在新形勢下，部分商業銀行并不注重自身信息化建設水平的提高，無法全方位動態監督各類風險，導致運營中各類風險頻繁出現，影響自身經濟效益。商業銀行想要不斷增強自身核心競爭力，走上健康穩定發展的長遠道路，必須注重自身信息化建設水平的建設。在運營發展中，商業銀行必須優先利用先進技術，借助信息化手段，構建合理化的信息管理系統，以此來全方位動態監督個人住房抵押貸款等業務，還必須及時發現其存在的信用風險，采取針對性措施加以解決。在此基礎上，商業銀行要構建科學的風險管理體系，需在集中各方面風險信息數據的條件下對其進行合理化處理，對出現的風險進行必要的定量分析，從根源上有效防范風險。并且商業銀行應逐漸提高自身在這方面的信息化水平，科學管理個人住房抵押貸款等業務，在降低自身運營成本的基礎上實現最大化的經濟效益。

四、結語

總而言之，在社會市場經濟背景下，商業銀行必須與時俱進，全方位認識個人住房抵押貸款業務。我國政府部門也需要高度重視商業銀行運行中出現的風險，優化個人住房抵押貸款二級市場，優化完善貸款保險制度和個人住房抵押貸款法律環境。以此，促使商業銀行個人住房抵押貸款業務的開展有良好的內外部環境，保證其走上健康穩定發展的道路，促進社會經濟全面協調的發展。

指導老師：吳新華

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