提高不動產登記管理水平的對策研究

劉亞玲

隨著社會經濟水平的不斷提高，我國不動產管理工作日趨重要，對于區域經濟發展和社會進步有著重要的支撐作用。就我國來說，改革開放以后，特別是本世紀以來，市場經濟體制改革進入要素市場化改革的深化階段，房地產市場化快速發展。作為市場化基本的生產要素，土地和房產為主的不動產市場化程度不僅快速發展，而且不斷加深。可見研究分析不動產登記管理工作具有重要的現實意義。

一、不動產登記管制度存在的缺陷

1.缺乏統一的不動產登記法律制度。登記機關的活動在多數情況下沒有法律的明確規定，這是不動產登記制度不完備的主要原因。登記職責分工不明確，登記程序繁瑣，登記內容不公開，導致登記錯誤時常發生，損害了不動產交易的安全性，使利害關系人的權利存在不必要的風險。我國不動產登記制度現行立法狀況不佳，條文規則相對散亂，目前除了《物權法》的相關規定外，有關不動產登記的規定還分散于《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《擔保法》等一系列部門規章與司法解釋中，無論是從效力層次上，還是從具體內容上都存在著差異，甚至有重合或不明的情況。

2.登記程序的不完備，在實踐中出現如下問題。

登記的統一：登記機構的統一。在當前民事立法中，最突出的難題就是登記機關的統一，實踐中物權登記部門數量較多，針對不動產、動產抵押，權利質押等分散在各個部門進行。不同行政機關對不同的不動產進行管理，因此形成了多個登記機關負責登記的現象，同時這些登記部門之間、內部機構之間沒有可供查詢的聯網系統。這種混亂帶來的結果是多頭登記或登記無門兩種極端情況，導致相關交易人無法查閱不動產登記資料，很難得到全面、準確的信息，給交易帶來了不少障礙。

登記的審查：實地審查抑或形式審查。形式審查和實地審查表示的是登記機關的審查權限，二者的區別在于登記機關的審查范圍是否屬于原因關系。在實地審查方式下，登記機關不僅要審查登記程序是否合法，同時，還調查其與實體法上的權利關系是否一致及有效。有學者認為形式審查造成登記錯誤增加和糾紛增多的事實說明了實地審查的必要性。也有的學者認為我國登記制度并不完善，登記機關工作人員的素質普遍不高，采用實地審查條件尚未具備。如果全部采用實地審查方式，必然會導致登記效率的降低。同時，不動產交易日益增加，登記機關更是沒有能力完成龐大的工作量。因此，能否有更好、更科學的方案，有待研究。

登記錯誤：責任歸屬。這個問題與上述“物權登記時實行實地審查還是形式審查”的問題有著直接聯系。一般來說，只有在實地審查方式下，登記機構才有義務承擔賠償責任。但不可否認在形式審查制度下也會存在因疏忽導致的錯誤登記，登記機關同樣要承擔賠償責任。但在我國的立法中是否采用完全的形式審查并沒有明確，因此，這個問題也亟待解決。

3.不動產上市交易存在問題。我國《城市房地產管理法》第31條也規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押?！痹谖覈涍^出讓的國有土地其土地使用權的轉讓是不存在障礙的，但是， 1998年8月《土地管理法》修改時將“允許城鎮非農戶口居民建住宅使用集體土地”的規定加以刪除，并在第63條中明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”，造成“集體建設用地必須轉為國有以后才能進入二級市場流轉”的狀況，從而在立法意旨上，城市及外村、外鄉居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權人。在農村集體土地上所建商品房買賣合同也就由于違反法律禁止性規定而成為一種病態的契約，從而直接影響到買賣合同的效力問題。

二、提高不動產登記管理水平的對策

1.出臺統一的不動產登記法。只有制定一個統一的不動產登記制度，實現大統一，才能真正實現不動產登記制度的完善。我國應借鑒日本以及我國臺灣地區，采用特別法式立法，先制定統一的不動產登記法，然后制定關于不動產登記的單行法規，將不動產登記各等級的各條款予以明確規定，以滿足市場經濟條件下，對社會經濟生活的安全、效率價值的要求。

2.建立統一的登記機構。對于登記機構的統一問題，本文認為應當將不動產登記的管轄權交予不動產所在地的縣級登記機關，不動產跨越兩個以上縣時，可以由共同上一級登記機關管轄。其中登記的具體辦法由不動產登記法和不動產登記單行法以及相關條例、法律解釋作出規定。因不動產登記機關規定不清晰造成的困難還有很多，但基于目前登記機構體系復雜，分支眾多，統一的登記機構的建立有待解決，需寄希望于以后國家機構的精簡化、統一化的改革。

3.完善不動產登記的審查方式。實地審查必然導致效率的降低，違背了不動產登記作為臨時性保護措施的初衷。而且不動產登記的一個重要作用就是為了促進交易迅速進行，降低交易成本，而采用實地審查會導致交易成本的增加。另外，因我國實踐中采取的是債權形式主義，即使存在實地審查的情況，也應當盡量采取對證明文件的書面審查，不需要把所有的原因事項都審查清楚，減少實地考察的機會，以此來降低成本。

4.完善不動產交易程序。計劃、土地、規劃、建設、房產等房地產項目、不動產轉讓的相關政府主管部門，在嚴把交易雙方完稅關的同時，嚴把購買人付款關，購買人必須向政府相關主管部門提供向出賣人支付交易價款的“銀行憑證”等證明確實已付交易價款的證據，否則，相關政府主管部門不得辦理轉讓、過戶手續。也可考慮增加轉讓、過戶手續過程中的公示程序，即政府相關主管部門在受理房地產項目、不動產轉讓、過戶申請后，在當地權威媒體發出公告，征詢交易異議。異議期滿無異議或異議不能成立者，則辦理轉讓、過戶手續。反之，則不予辦理，告之相關當事人通過訴訟程序解決當事人之間的爭議或異議。在交易環節設置公示程序是必要的，也是可行的。房地產項目既然是在建，尚未從法律上確認產權歸屬，其產權處于法律上的不穩定狀態，在這種不穩定狀態下交易甚至頻繁發生交易本就容易發生糾紛，在容易發生糾紛的交易環節設置公示程序，增加交易的透明度，對維護交易秩序的安全穩定的好處是不言而喻的。事實上，現行不動產交易早已采取了這種做法。已有產權歸屬的不動產交易尚且如此謹慎，處于不穩定產權狀態的房地產項目轉讓、過戶，更需慎之又慎。同時，房地產項目交易金額巨大，對如此巨額的房地產交易也沒有理由不謹慎從事。

參考文獻：

[1]鐘京濤.用務實的態度推動不動產統一登記 [J].中國土地， 2013（06）.

[2]黃 亮，張鵬.不動產統一登記新思路———談以土地所有權為基礎的不動產統一登記體系構建 [J].中國土地， 2013（03）.