關于土地不動產登記范圍及內容的研究

李文武?王麗慧

摘 要：不動產登記作為《物權法》的主要制度，主要是指利害關系人進行相關申請后，通過國家相關部門對不動產物權的變動情況進行詳細記載，并將其納入不動產的登記簿內，屬于物權的重要公示手段。目前，在進行不動產登記時，需要嚴格按照《不動產登記暫行條例》進行，確保整個登記過程的嚴謹性與科學性。基于此，本文主要分析土地不動產的登記范圍和內容。

關鍵詞：土地；不動產登記；范圍；內容

在進行土地的不動產登記時，為了確保其登記信息更加嚴謹，需要對其登記信息進行具體明確，即權利邊界、權利主體和權利內容，基于不同形式的不動產條例，其內容與范圍的設定，屬于當前重要研究課題，只有保證其登記范圍、內容得到進一步明確，才能更好維護財產權利，使權利人的自身利益得到有效保障。

一、以不同變動形式為基礎進行登記解析

以法學理論角度來講，土地不動產的登記內容也可以稱作“土地不動產登記的適用”，其主要包括：登記權利主體與客體、產權和法律關系。在實際情況中，不同的物權變動方式，其登記范圍、內容大致相同。

1.未經登記下物權變動

在進行未經登記下物權變動的登記時，其登記并非屬于權利產生、變動關鍵條件，不得對抗善意第三人，基于此，在進行權利的變動時，僅需在雙方當事人同意的基礎上，即權利變動后產生的相關法律后果。而是否需要進行土地不動產登記，主要取決于雙方當事人意愿。由于該項登記不具有公信力。因此，產權者無法依據不動產登記實現抗辯。

2.登記生效主義與折衷主義

在此變動形式下，對于土地不動產所產生的變動，具體是指：在登記機關，當事人進行其具體登記和辦理后，使其權利變動具備法律效力。在此項制度安排的基礎上，其登記范圍與內容為土地權利，在與其相對應的，登記機關進行登記申請具體審查時，其工作責任也會相對較重，通常需要針對當事人等申請信息給予實質審查。

二、土地不動產登記范圍及內容

1.權利主體

在《物權法》的具體制度中，第一條內容規定為“保護權利人的物權”，同時還應在相關其他條款內，還會對權利人具體概念進行應用，但是，并未對“權利人”類型給予詳細明確，究其原因為：我國物權進行“權利人”的類型劃分時，其類型過于復雜，無法在立法的基礎上，對列舉方式進行明確，從而導致物權主體（權利人）未進行具體定義；《物權法》除了會對各種物權進行相應調整，還和物權、其變動存在法律關系。因此，按照《物權法》具體規定，有助于進行相關物權登記制度制定，尤其是在土地不動產登記中，可以更好明確其物權主體。根據此原理得出，土地不動產登記時，其權利主體的登記主要包括：所有權人與使用權人、占有人等。從權利主體的性質方面分析，其還包括：法人與公民個人、國家和集體，而對于宅基地使用權、土地承包經營權而言，農戶屬于物權主體。

2.標的物

在土地不動產登記中，其標的物主要是指：土地和附著物。對土地進行明確時，其主要依據立法規定，具體包括：土地及其相關附著物，即建筑物。而在我國土地的定義中，不僅包括城市土地和農村土地，而且還包括耕地、建設用地、林地與草原等。在此基礎上，我國土地登記相關制度，主要是以多頭登記為主，而對林地或草原所有權、使用權等進行登記時，則應該根據《森林法》和《草原法》等制度進行辦理；土地和建筑物進行登記時，同樣需要按照各部門法與相關規定進行，例如：在《擔保法》中，第九十二條規定為：“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物”。由此得出，在進行土地登記時，需要包括土地以及地上附著物和建筑物登記，即應該將房產和地上相關附著物等登記內容科學納入登記范圍。

3.土地權利

將土地登記作為不動產登記的基礎制度，應先對其權利登記內容進行明確，在民法方面將其稱作“登記能力”，具體是指：具有土地不動產登記權利的即為財產權利，其土地權利所具備的登記能力主要包括：土地所有權；在土地所有權的基礎上所設立的相關土地物權，即地上權與抵押權、役權以及住宅所有權等；未滿足登記能力權利與法律關系，如未被承認物權和債權性權利等。在《物權法》具體實施前期，我國進行土地不動產的登記時，其登記能力主要由《土地管理法》與《農村土地承包法》等相關法律規定得以制定。當《物權法》（2007年頒布）實施后，以及對土地權利進行具體明確，即國家土地所有權與集體土地所有權等。

4.法律關系

按照《物權法》相關規定，可能會對土地物權造成變動的相關法律關系，主要表現為：法律行為與非法律行為。其中依據法律行為造成的物權變動具體是指：在法律行為的基礎上，其物權出現的設立和變更，轉移以及消滅，在《物權法》中，第九條規定為“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。因此，物權變動選擇登記生效主義模式。而非法律行為造成的物權變動是指：由于遺贈與強制執行等行為造成的權利變動情況，法律在對此種物權變動，一般會對其進行特別規定，并未將登記作為生效要件，則是以法律事實為基準，會隨之出現物權取得、變動情況。然而，由于非法律行為造成的物權變動情況，在對其進行具體登記時，其當事人不具備物權處分權利，需要對其給予重點注意。

三、結語

在進行土地不動產登記時，當事人應依據法學的角度，對未經登記下物權變動、登記生效主義與折衷主義進行分析，結合權利主體與標的物、土地權利與法律關系的差異，在不抵抗第三善意人的前提下，完成登記工作。同時政府部門應在此基礎上，對其登記內容與范圍實施細化，使其土地不動產登記具有較強的公信力。

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