持續推進寧波房地產市場健康發展

□沈小葉

持續推進寧波房地產市場健康發展

□沈小葉

經濟新常態指經濟發展進入新的階段，并在未來一段時間處于這種狀態。房地產市場發展狀況與宏觀經濟息息相關。近年來，伴隨著宏觀經濟發展的減速換擋，寧波市房地產市場發展亦進入新常態，產生了一些新的問題。新常態下寧波市房地產如何健康發展值得我們思考研究。

房地產市場新常態特征

開發投資增速放緩，拉動作用弱化。寧波市房地產開發投資額從1998年的43.9億元增長到2013年的1123.1億元，年均增速高達24.1%，房地產業增加值占GDP的比重由1998年的2.5%提高到2013年的6.0%，房地產業成為國民經濟發展的重要產業。寧波市房地產業經歷了十年多的黃金發展期，但2014年以來，房地產開發投資增速開始下滑，對經濟發展的拉動作用減弱。2014-2016年，寧波市房地產開發投資額同比年均增速僅4.7%。同時，2015年房地產業增加值占GDP的比重下降到5.2%。

市場供需結構失衡，住宅庫存高企。2014-2016年，是寧波市房地產市場去庫存任務最重的三年。寧波市六區新建商品住宅庫存面積由2014年1月的503.6萬平方米上升到2015年3月的642.8萬平方米，達到高峰，之后回落到2016年12月的343.9萬平方米。同時，商品房供應結構性矛盾突出，市場供應結構與實際需求還有很大差距，進一步減緩去庫存的速度。2016年寧波市商品住宅銷售面積中90平方米以下、90-140平方米、140平方米以上的比例分別為11.4%、66.4%、22.2%,而住宅新開工面積中三個類型比例分別為9.1%、72.9%、18.0%。可見，90-140平方米戶型供應偏多。

住宅價格相對偏高，波動幅度較大。2014年，在房地產市場庫存持續走高的壓力下，寧波市房地產開發經營企業開始采取“以價換量”的營銷策略，部分樓盤出現跳水式降價，但到了2015年樓市開始回暖，房價持續上漲，當前房價收入比依然較高。最近幾年，寧波市城鎮居民房價收入比一直保持在較高水平（10.0左右），由2001年的3.3快速擴大到2010年的11.7，之后逐步下降到2016年的9.5。而國際上，一般認為合適的房價收入比在3-6之間。

樓市政策變動頻繁，效應呈現滯后。2014年開始，房地產進入調整期，政府陸續出臺一系列房地產利好政策，從限購政策取消，到信貸支持力度加大，再到交易稅費減免等。在樓市逐漸走出低迷的同時，政策實施過程中顯露出一些問題。一是政策的制定存在被動性和滯后性，因而時效性和影響力明顯減弱。二是政策調整過于頻繁。2015年，國家、省、市三級政府出臺的與房地產相關的政策多達近20個，而2016年利好政策再度升級，全國一線及熱點二線城市房價快速上漲，地價屢創新高，投資客再度入市，房地產市場發展出現不穩定因素。

企業發展面臨挑戰，行業分化突顯。一方面，房地產開發投融資體系面臨挑戰。過去幾年樓市的調控基調，使得房地產行業部分中小開發商資金來源渠道窄的問題充分暴露。寧波市國內貸款占本年資金來源的比重由1998年的29.6%下降到2016年的15.3%。另一方面，行業競爭分化加劇。房地產市場分化程度不斷上升，行業內洗牌加速。據《2015中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，2014年，滬深證券市場涉及房地產業務的上市公司不足200家，5年間超過100家企業退出房地產業務經營領域。

房地產泡沫化程度分析

判斷房地產業是否健康發展，某一地區房地產價格是否合理，重要的是看這一地區房地產行業的發展是否與該地區的整體經濟發展水平相一致。根據房地產開發投資額/固定資產投資額、房價收入比、房價增長率、房地產投資增長率/GDP增長率、商品房空置率、房地產開發資金中國內貸所占比重等指標，對寧波市房地產泡沫化程度做實證分析。結果發現，2001-2016年期間，寧波市房地產泡沫綜合指數最低值為2008年的-0.85，最高值為2012年的0.75，均值為0，標準差為0.52。我們選取1倍標準差作為房地產泡沫綜合指數的正常區間，房地產泡沫指數落在區間（-0.52,0.52）之外，表明房地產市場出現異常，存在泡沫現象。

在2008年以前，寧波市房地產泡沫化指數偏低，房地產實際價格可能低于理論基礎價值，出現負泡沫。2009-2013年，寧波市房地產泡沫指數快速上升，尤其在2012達到高峰，泡沫化比較嚴重，主要表現為這段期間寧波市房地產市場發展過快，開發規模高速增長帶來供需失衡、高空置率、高房價、金融信貸對房地產業過度支持等問題。2014年以來，隨著房地產發展進入新常態，泡沫化指數逐步下降到2016年的-0.32，泡沫指數偏低但未超過臨界點，這表明當前房地產市場發展偏慢但總體運行良好，房價處于合理區間。

積極主動應對新問題

隨著寧波市房地產市場發展進入新常態，市場發展變得更加理性，但也出現諸如供求關系失衡、市場分化加劇等一系列問題，應積極適應新常態并主動應對新問題，從而促使寧波市房地產市場長期健康平穩發展。

提高房地產政策的穩定性。房地產業受政策導向性非常強，房地產政策的走向決定了市場的發展方向。2015年以來，房地產利好政策頻現，在政策集中發力下，寧波市房地產市場開始回暖，房價持續小幅上漲。政策過緊容易打壓市場積極性，相反，政策過松容易引發過度消費。從長遠角度看，要加強政策研究，緊密結合實際，加強針對性，提高房地產政策的延續性和穩定性，促使房地產市場長期平穩發展。

建立科學的土地供給機制。當前寧波市房地產市場分化明顯，市場冷熱不均，不同區域商品房庫存壓力不同，從根本上講，這與土地市場的供應情況密不可分。有關部門應依據住房現狀調查、需求預測以及在建、在售住房規模等，編制本地區的住房建設規劃及年度實施計劃，對住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發進度等作出統籌安排，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應比例。同時，要強化住宅用地供應管理。綜合運用多種供地方式，完善招拍掛手段，避免異常高價地，穩定市場預期。

優化住宅供應結構。一是統籌保障房和商品房建設。在商品房庫存高企的背景下，需進一步加大住房保障貨幣化工作力度，或將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源，多種形式統籌協調安排這兩類房源的建設規模。二是優化商品住房供應套型結構。政府部門要引導房地產開發企業立足市場實際需求，科學把握住房供應套型結構。各地國土資源、城鄉規劃主管部門應允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整。

支持房地產企業創新發展。鼓勵有資信實力和品牌優勢的房地產企業，通過兼并、收購、重組等方式，開展規模化開發和集團化運作，不斷提升市場競爭能力、后續發展能力。對具備轉讓條件的開發項目，允許企業以投資、入股或轉讓方式進行合作，支持企業跨區域、多元化和品牌經營。引導房地產開發企業與金融企業合作，銀行業金融機構要合理配置信貸資源，滿足資質良好、誠信經營企業的信貸需求，提升企業的競爭能力與發展后勁。

作者單位：國家統計局寧波調查隊