商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)放化對(duì)管理的影響研究

潘振宇

摘 要：2016年政府提出“意見(jiàn)”，“意見(jiàn)”中規(guī)定新建住宅要推廣街區(qū)制。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。這項(xiàng)規(guī)定在民眾中引起了廣泛的討論。這項(xiàng)規(guī)定對(duì)現(xiàn)有的居住模式和物業(yè)管理模式產(chǎn)生了一定的沖擊，我就此規(guī)定進(jìn)行了調(diào)查，查詢了街區(qū)制的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，通過(guò)了解杭州地區(qū)現(xiàn)有的一些先行試點(diǎn)，研究街區(qū)制對(duì)當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)的影響，并對(duì)今后的國(guó)內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：街區(qū)制；社區(qū)開(kāi)放化；物業(yè)管理

一、引言

2016年2月6日印發(fā)的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》，史無(wú)前例的提出：原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建小區(qū)大院逐步打開(kāi)。這一方案一經(jīng)提出，立刻引起人們激烈討論，有人認(rèn)為，不建設(shè)封閉小區(qū)，可以讓更多人享受公共資源，解決交通路網(wǎng)的布局問(wèn)題，促進(jìn)土地的節(jié)約利用；也有人認(rèn)為，開(kāi)放性的小區(qū)對(duì)社區(qū)安全會(huì)造成一定的影響。同時(shí)也會(huì)造成一定的噪音污染。這是對(duì)以往的封閉式小區(qū)的物業(yè)管理模式的巨大的沖擊，在新的小區(qū)結(jié)構(gòu)模式下，物業(yè)管理現(xiàn)狀應(yīng)該如何改變。

二、我國(guó)開(kāi)放化社區(qū)現(xiàn)狀分析

社區(qū)開(kāi)放化在我國(guó)其實(shí)并不是一個(gè)2016年才出現(xiàn)的新詞，早在20007年，杭州就有進(jìn)行開(kāi)放化小區(qū)的試點(diǎn)存在，而在我國(guó)其他省市也早以出現(xiàn)各個(gè)試點(diǎn)：四川、上海、江蘇等地也都早已進(jìn)行了試點(diǎn)嘗試。其中四川宜賓的萊茵香街堪稱范本，為之后的各地試點(diǎn)做了非常好的啟示，現(xiàn)在的成都已經(jīng)在青羊區(qū)文家片區(qū)、武侯區(qū)川音片區(qū)等9個(gè)示范片區(qū)試點(diǎn)“開(kāi)放化小區(qū)”概念，逐步推行“住宅小區(qū)內(nèi)部道路公共化”等做法，并取得了一定的效果。在杭州也有兩個(gè)早已開(kāi)始的“開(kāi)放化小區(qū)”試點(diǎn)：濱江彩虹城和良渚文化村。對(duì)此，我前往兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地觀察、采訪。

1.杭州濱江區(qū)彩虹城

（1）彩虹城與常規(guī)封閉式社區(qū)的物業(yè)管理模式差異。濱江彩虹城作為杭州最早一批開(kāi)放式小區(qū)，與傳統(tǒng)的封閉式小區(qū)存在比較大的區(qū)別，彩虹城小區(qū)內(nèi)部有一條由南至北的中央大道，將小區(qū)一分為二，中央大道沿街設(shè)有商業(yè)步行街，步行街對(duì)外開(kāi)放，小區(qū)的各個(gè)組團(tuán)之間也由車行道進(jìn)行分隔。不過(guò)彩虹城內(nèi)部也沒(méi)有做到完全的開(kāi)放式，小區(qū)的各個(gè)組團(tuán)進(jìn)出時(shí)仍需要通過(guò)門(mén)崗。彩虹城的物業(yè)管理模式與傳統(tǒng)的封閉式小區(qū)存在最大的區(qū)別就是安保力量的投入和公共設(shè)施的維護(hù)，對(duì)于封閉式小區(qū)來(lái)說(shuō)，只有小區(qū)圍墻內(nèi)的部分屬于物業(yè)管理范圍，而在彩虹城中，小區(qū)組團(tuán)外的車行道、中央大道和沿街商業(yè)步行街都屬于物業(yè)管理范圍，這極大的增加了物業(yè)管理的工作量，所以彩虹城的物業(yè)管理人員光安保人員就有60多人，還有許多保潔人員，所以就物業(yè)管理的人工成本上來(lái)看就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出封閉式小區(qū)。而且因?yàn)槭情_(kāi)放式小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的人流量會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于封閉式小區(qū)，安保人員的巡邏時(shí)間也比封閉式小區(qū)長(zhǎng)且頻繁，在封閉式小區(qū)，安保人員只要在門(mén)崗處把好進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部人員的關(guān)，可以極大的保證小區(qū)內(nèi)部的安全，而在彩虹城，安保人員需要經(jīng)常的巡邏，讓住戶看見(jiàn)安保人員就在自己身邊，以增加住戶的心里安全感。

（2）彩虹城住戶對(duì)開(kāi)放化社區(qū)的看法與建議。在實(shí)地觀察時(shí)，我發(fā)現(xiàn)了一些彩虹城小區(qū)存在的問(wèn)題：1.彩虹城小區(qū)內(nèi)部的主干道是一條商業(yè)步行街，但是就在我觀察的10多分鐘內(nèi)，有2位騎著電瓶車、1位騎著自行車的人員進(jìn)入步行街，而在邊上站崗的安保人員也只是口頭上進(jìn)行了勸阻，并未采取實(shí)際行動(dòng)，而3位騎車闖入步行街的人員在聽(tīng)到勸阻后并未下車推行，借口街上沒(méi)人，揚(yáng)長(zhǎng)而去。不過(guò)小區(qū)的安保人員確實(shí)比較密集，不時(shí)能看見(jiàn)三兩個(gè)安保在小區(qū)周圍巡邏觀察。在小區(qū)的公示窗口，我也看見(jiàn)了小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)對(duì)商業(yè)步行街的外立面墻體維修和小區(qū)地面塌陷進(jìn)行意見(jiàn)采集和辦法公示。

在實(shí)地觀察小區(qū)的同時(shí)，我也采訪了經(jīng)過(guò)的幾位小區(qū)業(yè)主，通過(guò)對(duì)彩虹城業(yè)主的訪談了解到彩虹城在更換物業(yè)公司后，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和態(tài)度有所下降，住戶對(duì)物業(yè)的滿意程度也不是很高，普遍反映物業(yè)服務(wù)的積極性下降明顯，住戶反映的問(wèn)題不能及時(shí)得到解決，比如水管漏水、門(mén)禁維修、樓層燈更換和商業(yè)步行街的外立面墻體維護(hù)。不過(guò)彩虹城的業(yè)主普遍反映小區(qū)內(nèi)部的車位停車價(jià)格從業(yè)主入住小區(qū)開(kāi)始到現(xiàn)在，小區(qū)的車位收費(fèi)依舊是100元/月，費(fèi)用一直沒(méi)上漲，相對(duì)周圍小區(qū)的停車費(fèi)用，價(jià)格確實(shí)便宜，這點(diǎn)讓業(yè)主感到滿意，但是正因?yàn)槭情_(kāi)放式小區(qū)，安保人員要辨認(rèn)來(lái)人是否是本小區(qū)住戶難度較大，而統(tǒng)一登記小區(qū)住戶所屬車牌又不方便，所以小區(qū)內(nèi)部的車位一直比較緊張，住戶反映許多周邊小區(qū)的車輛也會(huì)停放在彩虹城車位里，導(dǎo)致他們的車無(wú)處停放。也有業(yè)主反映，彩虹城現(xiàn)在存在較多的群租現(xiàn)象，而群租會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部人口過(guò)多，在管理上也會(huì)產(chǎn)生諸多不便，在治安、噪音、環(huán)境等各方面都產(chǎn)生不利的影響，這讓一些年齡較大的業(yè)主有些擔(dān)憂。彩虹城的住戶認(rèn)為彩虹城屬于較早開(kāi)發(fā)的開(kāi)放式小區(qū)，地理位置并不是非常理想，小區(qū)地處濱江西部，相對(duì)因?yàn)槭菂^(qū)政府所在地而比較繁華的濱江東部，濱西的各項(xiàng)配套建設(shè)比較落后，不過(guò)好在杭州地鐵的新線路施工逐漸走上日程，彩虹城周邊將通有杭州地鐵4號(hào)線和6號(hào)線，屆時(shí)交通的極大便利會(huì)給彩虹城注入一股新的活力。

在采訪過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)彩虹城業(yè)主大多知道自己居住的小區(qū)屬于開(kāi)放化小區(qū)，他們對(duì)國(guó)家頒布的新政策也普遍表示支持，覺(jué)得開(kāi)放化小區(qū)并不像網(wǎng)上一些言論所說(shuō)的治安沒(méi)有保障，出門(mén)就會(huì)被堵。而且開(kāi)放化小區(qū)的住房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格比封閉式小區(qū)低，彩虹城現(xiàn)在的均價(jià)在1.5-1.7萬(wàn)/平方米左右，而周圍的封閉式小區(qū)的均價(jià)早已上2萬(wàn)/平方米，對(duì)于有購(gòu)房需求的人來(lái)說(shuō)，價(jià)格較便宜的開(kāi)放式小區(qū)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

2.杭州良渚文化村

（1）良渚文化村與常規(guī)封閉式小區(qū)的區(qū)別。良渚文化村不是一個(gè)普通的住宅小區(qū)，而是一個(gè)以生態(tài)、觀景、人文名勝、休閑游樂(lè)與人居為定位的功能完整、形態(tài)豐富的泛旅游城鎮(zhèn)。文化村內(nèi)有良渚文化博物館、“良渚圣地”公園、良渚五星級(jí)度假村、“良渚不夜城”、“良渚風(fēng)情街”、良渚生態(tài)森林公園、鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部、水上樂(lè)園等。而且良渚文化村完全免費(fèi)開(kāi)放，景點(diǎn)不需要門(mén)票。與其說(shuō)良渚文化村是一個(gè)居住型小區(qū)，不如說(shuō)它是一個(gè)休閑居住式的旅游景點(diǎn)來(lái)的更準(zhǔn)確一些。

（2）良渚文化村住戶對(duì)開(kāi)放化社區(qū)的看法與建議。良渚文化村是萬(wàn)科在杭州的最大的組團(tuán)樓盤(pán)，因?yàn)榈靥幒贾菸鞅辈浚嚯x杭州市中心較偏遠(yuǎn)，周圍環(huán)境優(yōu)美，所以許多良渚文化村的住戶大多為剛退休老年人和工作地址在杭州城西、暫時(shí)不用考慮孩子學(xué)區(qū)問(wèn)題的年輕人，也有不少住戶購(gòu)買(mǎi)了良渚文化村的住房用作休閑度假的第二居所。通過(guò)詢問(wèn)了解，得知良渚文化村也分為多個(gè)組團(tuán)，白鷺郡北、白鷺郡西等組團(tuán)因?yàn)榻ǔ蓵r(shí)間較早，入住率相對(duì)較高，住戶的滿意程度也較好，而七賢郡因?yàn)榈靥幜间疚幕遄钗髂蠀^(qū)域，周圍配套設(shè)施沒(méi)有其他幾個(gè)組團(tuán)完善，所以住戶大多不愿購(gòu)置七賢郡的房產(chǎn)。良渚文化村與濱江彩虹城同屬于杭州開(kāi)放式小區(qū)的試行點(diǎn)，最大的不同點(diǎn)在于：良渚文化村更加遠(yuǎn)離杭州市中心，進(jìn)入良渚文化村的大多為住戶和前來(lái)良渚遺址參觀游玩的游客，安保方面沒(méi)有太大的問(wèn)題。住戶們提到良渚文化村最初是模仿國(guó)外宜居舒適型小鎮(zhèn)來(lái)建造的，但是國(guó)外小鎮(zhèn)大多以一個(gè)廣場(chǎng)或者教堂為中心，向外分散開(kāi)來(lái)。而良渚文化村在設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有對(duì)這個(gè)中心進(jìn)行明確的定位，如果將玉鳥(niǎo)流蘇最初定位為商業(yè)中心，把新街坊合并進(jìn)玉鳥(niǎo)流蘇中，一個(gè)小鎮(zhèn)的中心就能完美體現(xiàn)出來(lái)了。

三、我國(guó)開(kāi)放式社區(qū)對(duì)物業(yè)管理現(xiàn)狀的影響研究

我國(guó)試行開(kāi)放化社區(qū)已有一段時(shí)間，對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)管理現(xiàn)狀也產(chǎn)生的一定的影響，我就服務(wù)、安全兩個(gè)方面進(jìn)行了分析研究。

1.服務(wù)

現(xiàn)在的許多物業(yè)管理公司對(duì)外宣傳“360度無(wú)死角服務(wù)”、“全方位服務(wù)”、“貼心管家式服務(wù)”等等，在物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)的起初階段，小區(qū)業(yè)主確實(shí)能體驗(yàn)到非常貼心的服務(wù)：見(jiàn)面問(wèn)好、主動(dòng)幫尋車位、遇到年老的業(yè)主還會(huì)上前幫扶、幫忙預(yù)約出租車。但是這些服務(wù)大多好景不長(zhǎng)，在物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)不久后，物業(yè)人員，尤其是安保人員不再像之前那樣笑容滿面，服務(wù)態(tài)度也越來(lái)越差，別說(shuō)是這些貼心服務(wù)，連基礎(chǔ)的服務(wù)都難以讓業(yè)主滿意。在對(duì)彩虹城的幾位業(yè)主的訪談中，他們都提到了這些問(wèn)題：小區(qū)樓道燈壞了，剛?cè)胱〉臅r(shí)候，和物業(yè)反映，第二天就能修好，現(xiàn)在樓道燈壞了，反映后過(guò)一個(gè)月還是壞著；有些時(shí)候遇到情況，打物業(yè)辦公室的電話甚至無(wú)人接聽(tīng)，或者說(shuō)了解情況后也不會(huì)及時(shí)上門(mén)，再三催促才會(huì)不情愿的上門(mén)解決。

2.安全

開(kāi)放化小區(qū)與傳統(tǒng)的封閉式小區(qū)最明顯的區(qū)別就在于開(kāi)放化小區(qū)沒(méi)有圍墻的存在，而沒(méi)有圍墻的存在，大多數(shù)業(yè)主內(nèi)心的安全感當(dāng)然會(huì)比居住在封閉式小區(qū)少，而這正是物業(yè)管理公司最需要給予業(yè)主的，在開(kāi)放化小區(qū)中，物業(yè)的安保人員不再只靠識(shí)別門(mén)禁卡就能區(qū)別小區(qū)業(yè)主和外來(lái)人員，而需要練就一副火眼金睛，這無(wú)疑提高了安保人員的能力要求。在封閉式小區(qū)里，因?yàn)橛袊鷫Φ拇嬖冢恍枰趪鷫ι习惭b紅外線探測(cè)器或者監(jiān)控，就能有效的防止別有用心的人翻墻進(jìn)入小區(qū)，安保人員的日常工作量尤其是晚上的工作量相對(duì)較輕一些，但在開(kāi)放化小區(qū)中，圍墻這道天然的屏障的消失讓安保人員的巡邏工作量大大加強(qiáng)，在晚上也需要組織人員不時(shí)的進(jìn)行巡邏檢查，確保業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全，而監(jiān)控也需要加大布控密度，在小區(qū)的各個(gè)關(guān)鍵位置都需要安裝監(jiān)控用以有效觀察小區(qū)情況，同時(shí)小區(qū)監(jiān)控最好能連通最近的公安監(jiān)控系統(tǒng)，這樣開(kāi)放式小區(qū)的監(jiān)控不僅能對(duì)內(nèi)監(jiān)控小區(qū)內(nèi)部情況，對(duì)外也能及時(shí)觀察小區(qū)外部道路發(fā)生的情況，而連通公安監(jiān)控系統(tǒng)能讓警察第一時(shí)間知道何時(shí)何地發(fā)生情況，第一時(shí)間收集到準(zhǔn)確的信息，有利于小區(qū)的治安穩(wěn)定。

四、我國(guó)開(kāi)放式社區(qū)物業(yè)管理的建議措施

1.未來(lái)的物業(yè)管理公司可以不再需要大量的固定員工，可以在該街區(qū)內(nèi)進(jìn)行招聘，讓街區(qū)內(nèi)的住戶自己管理自己的家園，一些日常的維護(hù)、檢修工作由他們來(lái)完成，如遇到他們解決不了的問(wèn)題，上報(bào)物業(yè)管理公司后，由物業(yè)管理公司派專業(yè)人員前往解決。這樣既減輕的物業(yè)管理公司的工作壓力，也因?yàn)槲飿I(yè)管理人員管理的是自己的家園從而提高了街區(qū)內(nèi)員工對(duì)管理的積極性。物業(yè)公司也能從現(xiàn)在一個(gè)龐大、冗雜的公司架構(gòu)變成一個(gè)精簡(jiǎn)的管理團(tuán)隊(duì)，從而讓有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員能更多、更好的管理不同的開(kāi)放式小區(qū)。

2.未來(lái)的街區(qū)制管理，在安保方面要更加依靠警察等政府機(jī)關(guān)的力量，在這點(diǎn)上可以借鑒大多數(shù)西方國(guó)家的街區(qū)模式，在街區(qū)內(nèi)設(shè)立一個(gè)小型的公安局，方便街區(qū)內(nèi)的安保巡邏，一旦出現(xiàn)警情，警察也能迅速的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，處理解決問(wèn)題。同時(shí)也會(huì)大大提高街區(qū)內(nèi)住戶對(duì)家四周的安全感。

3.國(guó)內(nèi)現(xiàn)在許多城市分為各個(gè)區(qū)塊，區(qū)塊又分各個(gè)街道，街道又有自己的街道管理中心。我們可以將現(xiàn)有的街道管理中心擴(kuò)大，將衛(wèi)生所、幼兒園、消防隊(duì)、警察局等并入，再將街道管理中心再細(xì)化，分成幾個(gè)街區(qū)管理中心。就如同古語(yǔ)“麻雀雖小，五臟俱全”，這樣也大大方便了街區(qū)住戶的生活，其中的一些職位也可以讓街區(qū)住戶擔(dān)任，這樣能讓住戶主動(dòng)參與進(jìn)家園的管理，而不是被動(dòng)的接受，同時(shí)也在一定程度上解決了部分就業(yè)的壓力，而且許多學(xué)生或者志愿者也是更多、更方便的從事社區(qū)服務(wù)工作，為需要服務(wù)的人及時(shí)送上熱心。

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