不動產(chǎn)登記視角下的土地經(jīng)營權(quán)研究

趙濤

（青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設局，青島 266555）

摘要：對農(nóng)村的土地進行改革的主要問題，就是研究怎樣才能把土地經(jīng)營權(quán)，從土地承包經(jīng)營權(quán)中分出來，從而對土地經(jīng)營權(quán)進行重新的定位。本文從不動產(chǎn)登記視角下的土地經(jīng)營權(quán)的內(nèi)涵方面、主體方面、性質(zhì)方面以及流轉(zhuǎn)方面分別進行研究和探析。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記視角；土地經(jīng)營權(quán)

一、不動產(chǎn)登記視角下土地經(jīng)營權(quán)的內(nèi)涵研究

（一）獨立性。所謂的土地經(jīng)營權(quán)就代表具有經(jīng)營土地的權(quán)利，它區(qū)別于土地所有權(quán)和土地承包權(quán)。在農(nóng)戶對擁有土地進行經(jīng)營的過程中，土地承包權(quán)才可以涵蓋土地經(jīng)營權(quán)，但是當農(nóng)戶把擁有的土地承包或者轉(zhuǎn)讓給其他人時，就不再具有土地經(jīng)營權(quán)。從這上面我們可以看出，土地經(jīng)營權(quán)是相對獨立存在的權(quán)利，它具有一定的獨立性。

（二）內(nèi)涵分析。從法律的角度上來說，土地經(jīng)營權(quán)屬于私法方面的權(quán)利范疇，另外，土地經(jīng)營權(quán)是具有特定的內(nèi)容和期限的，并且是要以土地承包權(quán)的農(nóng)戶為基礎的，具體的內(nèi)容和期限是需要具有承包權(quán)的農(nóng)戶與進行經(jīng)營的人進行協(xié)商的，最重要的是，進行土地經(jīng)營的人在法律上是享受保護的，具有一定的法律權(quán)益。

二、不動產(chǎn)登記視角下土地經(jīng)營權(quán)的主體研究

（一）農(nóng)業(yè)類型的公司。在整個的農(nóng)業(yè)經(jīng)營體當中，農(nóng)業(yè)類型的公司在其中扮演著不可或缺的角色，也可以說起到了關(guān)鍵的作用。公司對土地經(jīng)營權(quán)進行入股沒有制度方面的障礙。《公司法》相關(guān)條文規(guī)定，可以流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)，可以進行評估和轉(zhuǎn)讓，所以可以被當做出資的標的。另外，以農(nóng)業(yè)公司為主體的土地經(jīng)營權(quán)，在制度上有著一定的優(yōu)勢，這種農(nóng)業(yè)類型的公司也是在目前的市場上最為常見的經(jīng)營體。同時以合作社的形式進行經(jīng)營的土地相較于農(nóng)業(yè)公司來說存在著一些缺陷，非常容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不清等問題，其中的風險分擔以及利益分擔都不能很好的進行解決。

（二）以家庭為主體的農(nóng)場。以家庭為主體的農(nóng)場這個理念出現(xiàn)于中共中央的文件當中，是以專業(yè)的大戶為標準而產(chǎn)生的，具體的解釋是指，農(nóng)戶具有基本的種植規(guī)模和生產(chǎn)實力。政府文件要求這種以家庭為主體的農(nóng)場模式的組成必須要以農(nóng)民為主，勞動力的構(gòu)成必須是其家庭的成員，從而形成一定的規(guī)模化，最終形成這種新型的土地經(jīng)營權(quán)主體。這種主體的形成在一定程度上改變了原有的以家庭為主體進行土地經(jīng)營的屬性，也為非農(nóng)村人口進行土地經(jīng)營提供了可能性。中央發(fā)布的相關(guān)條例要求，以家庭為主體的農(nóng)村可以是多人的合作企業(yè)，也可以是個人的企業(yè)，也可以是有限責任公司，但是不管是企業(yè)還是公司名字當中一定要有家庭農(nóng)場的字樣。

三、不動產(chǎn)登記視角下土地經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)研究

（一）物權(quán)的基本屬性。人民群眾的集體利益訴求也是法律進行改革更新的驅(qū)動力，土地經(jīng)營權(quán)具有一定的物權(quán)屬性，但是如果土地經(jīng)營權(quán)的使用時間相對較短，或者土地經(jīng)營權(quán)的擁有者沒有融資的意向，那么進行物權(quán)的必要性就比較小，不是所有類型的土地經(jīng)營權(quán)都適合物權(quán)化。從土地權(quán)利分離的角度來看，土地經(jīng)營權(quán)所面臨的情況于當初土地承包權(quán)所面臨的問題是基本類似的，最早的階段是以合同的形式存在，接著法律對土地承包權(quán)的農(nóng)戶進行保護，也就是物權(quán)。土地經(jīng)營權(quán)目前具有物權(quán)的屬性，但是還沒有在法律方面得到承認，所以在流轉(zhuǎn)的階段相對來說缺乏自由度。

（二）債權(quán)的基本屬性。目前的土地經(jīng)營權(quán)，大部分是由擁有土地承包權(quán)的農(nóng)戶進行租賃的形式存在，相關(guān)法律規(guī)定，擁有土地經(jīng)營權(quán)的人可以進行轉(zhuǎn)包或者出租。轉(zhuǎn)包和出租是完全不同的兩種方式，但是不管是轉(zhuǎn)包還是出租，合作的雙方都具有一定的義務以及權(quán)力。把土地經(jīng)營權(quán)出租給對方，那么對方就擁有法律租賃的權(quán)利，也就是前面所說的債權(quán)。這種通過協(xié)商出租的模式是土地經(jīng)營權(quán)的基礎，其中具體的內(nèi)容和時間限制，也是通過協(xié)商敲定的，可以增加額外的條件以及時間限制，同樣也可以進行自由權(quán)利以及義務的協(xié)商。另外，在進行土地經(jīng)營的過程中，是具有一定的風險的，所以根據(jù)合同的相關(guān)內(nèi)容，如果資金沒有按時交付，那么合同可以按照相關(guān)內(nèi)容進行解除，如果進行租賃一方?jīng)]有按照合同上的要求進行土地的使用，那么出租方也可以解除合同。土地經(jīng)營權(quán)另外一項特點是不具有登記公示的資格，不具備土地承包權(quán)的法律保障功能。

四、不動產(chǎn)登記視角下土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)分析

（一）關(guān)于土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的探析。關(guān)于土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題，有幾個方面值得探討，首先，土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓方，戶籍的限制應該去除，從而增加土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的效能。其次，不應該在土地經(jīng)營權(quán)租賃方面設置優(yōu)先權(quán)，不應該給予集體組織經(jīng)濟體這種優(yōu)先權(quán)，有礙于土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟效能。最后，如果對土地經(jīng)營權(quán)進行租賃的過程中，并沒有把土地經(jīng)營權(quán)物權(quán)化，那么也就無須得到土地承包人的許可，同時對土地經(jīng)營權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，也就沒有必要對土地承包方進行通知。

（二）關(guān)于土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)租以及出租的探析。土地經(jīng)營權(quán)可以進行租賃和轉(zhuǎn)租，如果將來法律給予土地經(jīng)營權(quán)物權(quán)定義，那么土地經(jīng)營權(quán)就可以進行轉(zhuǎn)租，并且需要出租方同意。為了實現(xiàn)土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)效能，如果擁有一定的資金作為保障，那么轉(zhuǎn)租的權(quán)利就不應該進行限制。另外，實現(xiàn)土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)租自由，可以有效的對一些新興的農(nóng)業(yè)經(jīng)營方得到權(quán)益的保護。

（三）關(guān)于土地經(jīng)營權(quán)抵押以及質(zhì)押的探析。由于不動產(chǎn)登記視角下的土地經(jīng)營權(quán)所具有的性質(zhì)定位，所要進行抵押進行融資的方式也比較特殊，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)條例，土地經(jīng)營權(quán)應該根據(jù)不動產(chǎn)租賃的相關(guān)權(quán)利進行質(zhì)押。而如果土地經(jīng)營權(quán)是以不動產(chǎn)的用益物權(quán)的方式租賃，那么就要使用抵押的方式。

結(jié)束語：本文首先對不動產(chǎn)登記視角下的土地經(jīng)營權(quán)的涵義進行分析，從而對不動產(chǎn)登記視角下的土地經(jīng)營權(quán)的屬性問題、流轉(zhuǎn)問題以及經(jīng)營主體方面分別進行研究和探討，希望可以為我們國家土地經(jīng)營權(quán)的發(fā)展以及相關(guān)法律的改革提供一定的幫助。

參考文獻

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