上海市個人住房房產稅征收制度研究

葉艷君

[摘要]上海市政府決定，自2011年1月28日起，本市開展對部分個人住房征收房產稅試點。上海有著全國最高的房價，也有著房產市場這一塊全國最開放的政策土壤。本文通過對上海房產稅征收制度的研究，以及我國上海與國外房產稅征收制度的分析比較，提出針對完善上海房產稅征收制度的若干建議。

[關鍵詞]上海 房產稅 建議

隨著我國近期房價不斷的上漲，房價持續居高不下，政府出臺了一系列的政策如限購令、首付上調、銀行加息、上調住房公積金存貸款利率等，來抑制房價，使房價回歸合理價位，房地產市場健康發展。為進一步完善房產稅制度，合理調節居民收入分配，正確引導住房消費，有效配置房地產資源，根據國務院第136次常務會議有關精神，市政府決定開展對部分個人住房征收房產稅試點。政府在這個特殊的時點實施房產稅制改革試點，很大程度上寄希望于房產稅，希望其能夠有效抑制房價。實施房產稅改革是黨的十七屆五中全會作出的一項重要部署，是“十二五”時期我國稅制改革的一項重要內容。

一、上海市個人住房房產稅征收制度的現狀

房價攀升會對社會經濟產生巨大影響，進而影響我國經濟的平穩發展和社會的和諧穩定。經濟上，流動性過剩衍生出樓市中過多的投資投機性需求，這樣一來，許多地區的房價在短期內大幅攀升。所以，對住房有剛性需求的消費者，無力購買，只能望房興嘆，與此同時，大量投資投機者卻能以較低的成本價格囤積房地產產品，從而牟取暴利。巨額首付款和月供支出已經成為了普通工薪階層沉重的經濟負擔，許多消費者只有削減對其他商品和服務的消費，這在一定程度上大大削弱了我國拉動內需的政策效果，也成為擴大居民消費需求的一大障礙。

易憲容就曾經提出了“有用的稅率應該在5%～6%”的觀點。秦虹認為房產稅對房價的影響主要取決于征稅標準，稅率設置高，影響就大，稅率設置低，肯定影響就小。周江指出“征稅對象、稅率和稅基的合理確定難度很大，一下子鋪開可能會出現很多問題。這也是為什么先在上海、重慶等地試點的原因。應先摸索經驗，根據試點問題進行評估，最后才能推廣。任何制度剛出臺時，總會有各種擔心，很多問題都能在不斷完善的過程中解決，但不能因為有可能出現問題，就不推動制度完善發展。”筆者有理由相信，隨著我國房產稅征收制度由試點到推廣并愈加完善，投資及其投機炒房者對房地產的利潤預期會不斷降低，為規范我國房地產市場作出應有的貢獻。

二、上海個人住房房產稅制度存在的問題

（一）長期來看個人住房房產稅不能起到調整房價的作用

分析可知，各城市新建商品房房價走勢都在房產稅實施后的一個月內維持穩定的上升勢頭，上海也沒有明顯的不同之處。可見房產稅在調控房價方面顯得無能為力。即使現在房產稅已經實施幾年了，房價之前也出現過個別月份下跌情況，但其原因普遍被歸功于“限購令”和保障房建設的效果，而非范圍有限的房產稅試點。

（二）個人住房房產稅的制度設計上存在缺陷

以房屋均價的倍數來劃分稅率操作上存在問題。上海房屋均價各區域差距可達數倍，不同時期各種檔次的住宅加權數變化也很大，市場平均價格很難得到一個準確的數字?，F階段國內的統計數據缺乏公信力，容易造成公眾的不滿；征收形式上也存在問題。房產稅是個人自行申報并到稅務部門繳納的。很可能存在該繳不繳的情況。

（三）特殊時期賦予個人住房房產稅過多的功能

近年來，上海房價不斷的攀升，國家不斷出臺房地產市場調控措施。在這個時期進行房產稅的試點改革，房產稅本身被社會賦予了過多的功能，例如房產稅能否降低當今不斷上升的房價、能否抑制投資性房地產需求等。在特殊的時期，進行房產稅改革讓房產稅背負了沉重的輿論壓力，這無形中給房產稅改革造成了巨大的社會壓力，不利于房產稅的普及和試行推進。

三、國外個人住房房地產稅制度的先進經驗

世界上很多國家征收房地產稅，各國在稅收制度的制定和征管過程中積累了豐富的經驗，對我國以及上海房產稅改革有很大的借鑒意義。

（一）房產稅是地方稅收收入的主要來源

世界上大多數國家的房產稅都為地方稅稅種，由放低的政府征收和管理。房產稅是地方政府收入的主要來源。例如美國房產稅稅收收入占地方稅收收入的比重在70%左右，澳大利亞幾乎所有的地方稅收入都來自房產稅。亞洲國家房產稅占地方稅收入的比例則相對較低。

（二）征收目的明確

大多數國家征收房產稅的目的主要是增加地方財政用于提高當地的公共服務水平和調節貧富差距兩個目的。如美國征收房產稅主要是增加地方財政收入，提高地方公共服務水平，而新加坡征收房產稅的目的主要是調節貧富差距，有些國家也以房產稅作為調控房產市場的輔助政策，如韓國。征收目的明確又利于減少房產稅征收的爭議，增加稅收收入使用的透明度，提高納稅人的積極性，同時可以有效地減少相關的稅收漏洞。

（三）稅收要素設制合理

從征稅范圍看，大多數征收房產稅的稅基較寬，房產稅針對全民房產征收，同時對特殊群體（如老人）設定優惠政策。寬稅基既能保證公平，又能保證地方政府的稅收收入，提供穩定的財政來源。從稅率來看，各個國家的稅率制定方法都不相同。例如美國由各個當地政府結合各地實際請抗，根據當年的預算、應納稅財產的總價值、其他來源的收入等變量確定稅率，各個地方稅率不同，但都在0.8%-3%之間。英國采用累進稅率從而更好的進行二次分配?？v觀各個國家的稅率，稅率普遍較低，稅率低可以降低單個納稅人的稅收負擔，降低稅收征管的難度。

四、完善上海個人住房房產稅制度的建議

我國人口數目龐大，上海作為中國的大都市，住房問題于人民的生活息息相關，完善的房產稅體系，不僅可以對房價起到一定的抑制作用，也是對收入再分配和房地產市場的部分調控，有利于完善與健全我國的稅務體系。現針對房產稅在上海試點中出現的問題和結合國外先進經驗的探討，給出如下建議：

（一）明確房產稅改革的根本目的是完善房地產稅收制度

房產稅改革的作用，一般認為涉及三大方面：一是完善房地產稅制，更好地發揮稅收優化資源配置和調節貧富差距的職能；二是改善地方財政的收支不平衡，使地方財政收入穩定化；三是調控目前的房地產市場，抑制過高房價。應該說，物業稅改革對這三方面都有一定作用，但是應該明確的是，房產稅改革的最終目的是完善房地產稅制。

（二）整合稅費制度，改變房地產稅費繁雜及不合理的現狀

我國目前的房產稅制稅目繁多，并且非常復雜，存在許多弊端。而當前的上海房產稅試點改革只是針對房產稅稅種，無助于從總體上改革房產稅稅費制度，顯然也打不到完善房產稅制的目的，甚至會僅僅單獨增加居民的房產稅負，有重復征稅的嫌疑，完善房產稅應該對房產稅費進行科學合理的稅收整合，逐漸向整合房產稅和城鎮土地增值稅、契稅、城市維護建設稅等進行整體改革。甚至將土地出讓金也包括在內，改變目前房地產稅收制度中的過于繁雜、重復課稅的狀況，并緩解“重流轉，輕保有”的矛盾，促進稅收公平和效率的實現。

（三）推進評估體制建設，堅持以市場估值為征收基準

房產稅的計稅依據應該采用房產評估價值。從世界范圍看，大多數發達國家都采用了房產評估價值，一些轉型中的國家如智力、捷克等按面積征收或混合計價法征收房產稅，也正在轉變。采用反映市場價值的評估價值比按照面積征收更公平且稅收收入更有彈性；若按套征收則容易出現假離婚假分家等逃稅現象。所以長期看來我國房產稅計稅依據應該采用反映市場價值的評估值。

（四）實行差別稅率，并完善其他收入分配體系，不傷害中產階級利益

一般認為，房地產具有保值增值的作用。除了自住房屋外，擁有第二套房屋用于出租以增加少量經常性收入，或幫助養老、對突然喪失勞動能力時的安全保險需要，是一部分中產階級家庭的安全和收益雙重考慮下的選擇。目前的試點改革，都在一定程度上注意到了這一點，實行了差別稅率，對此在今后的改革中應該保持。