繼續炒房既無趣又無益

繼續炒房既無趣又無益

鐘偉本刊副主編、北京師范大學金融系教授

隨著抑制樓市泡沫的政策組合拳的不斷推出，房地產調控的長效機制正在有序形成，政策環境已使得炒房者不再有可乘之機。

從1998年至今，經過20年的波折和疑懼，國人逐漸建立起房價永遠上漲的信念，甚至每有大政方針出臺，都會從有沒有炒房機會的角度來解讀。眾人皆知美之為美，斯惡矣！而筆者認為，隨著未來抑制樓市泡沫的組合拳的不斷推出，炒房盛宴大致結束，繼續炒房的思維既無趣且無益。

其一，中國的絕對房價水平已經不低。在中國和美國之間做比較，可以發現，不僅中國的總體房價已高于美國，即便拿紐約和北京相比，除了少部分頂級豪宅外，北京的總體房價也已貴過紐約。盡管中國存在儲蓄率高、經濟成長快、人地矛盾大等因素，但房價貴已是不爭的事實。

其二，中國的相對房價已經很高。當前，中國70個大中城市的房價/收入比高于50倍，商品房租金收益率低于2%。以京滬為例，300萬元一套的住宅已十分罕見，假定其每年漲5%，漲幅便是15萬元，已遠遠超出京滬中等以上收入的白領薪酬。

其三，從中國房地產的發展階段看，暴風驟雨的20年已經終結，未來的發展態勢可能是穩中趨緩。這是因為，盡管中國城市化率仍然不高，仍有7億農民，但涉及三農的政策基調難以發生劇變；加之保障房建設的巨大力度，將使得房地產市場逐漸從總體供不應求轉向供應過剩。

其四，盡管中國房地產市場局部呈現泡沫化，但總體金融風險基本可控。有輿論認為，中國房地產市場市值相當于GDP的411%，比全球平均水平高出260%，是全球最大的泡沫。這種說法過于夸張，且缺乏支撐。中國房地產市場經歷了風云激蕩的20年，商品房累計銷售金額約在65萬億元，其中絕大部分為2010年之后所銷售。整體上，中國房地產市場市值可能在120萬億—150萬億元。另據國家統計局的數據，2015年年底，中國城鎮居民人均財富約14.5萬元，其中不動產占比約65%。截至2016年年底，中國個人住房按揭余額和公積金貸款余額相加約20萬億元。從按揭率、按揭違約率和按揭早償率等指標來看，截至目前，中國房地產的總體金融風險基本可控。中國的金融體系有充裕的斡旋余地來應對樓市調整。

其五，中國房地產市場巨大的庫存不是短期形成的，也絕非能夠迅速消化。此輪的房地產市場回暖，大約始于2015年9月份，并在2016年全年維持了高熱度。因此，庫存去化只剛剛經歷了5個季度，去化面積約2.5億—3億平方米。但從2016年全年的在建面積、新開工面積和待售面積等指標來看，中國房地產市場的庫存去化問題只是略有緩解，并未出現根本逆轉。

其六，中國房地產市場的負面沖擊正日益引發重視。樓市的發展有諸多好處，例如改變城市面貌、改善居民居住條件、激勵土地財政、帶動上下游相關產業、為基礎設施和園區建設充實財力等。不過，其也具有負面影響。一是弱化了認真做好實體經濟的吸引力，二是惡化了居民收入分配。熱衷炒房或使得社會財富過度集中，造成很大的負面影響。

其七，中國強化對房地產市場調控的趨勢不可逆轉。短期看，限購限貸等行政手段和市場手段將平行使用；中期看，增加土地和住宅供應，打擊市場漲價預期不會手軟；長期看，建立并完善全國不動產統一登記平臺、完善個人所得稅和試行房地產稅也是必然選項。房地產調控的長效機制正在有序形成，政策環境將使炒房者不再有可乘之機。

其八，中國房地產市場的相關金融環境中，有幾個要點值得關注。一是次貸危機后異常寬松的貨幣政策環境正在明顯轉向。隨著美聯儲的加息和縮表，其他國家的央行也將被迫收緊流動性。中國央行也不例外，流動性可能穩中趨緊，利率也將趨于上升。二是金融要穩要活，金融監管強化和金融風險宣泄會并行，房地產去杠桿、去庫存仍將延續。三是各種穩健的現金管理計劃的收益率將持續上升，有可能替代房產成為更實際可選的投資選擇。

整體上，中國的房地產爆發增長期可能已逐漸遠去，曾經被奉為神話的炒房暴富術可能也將明顯退潮。以上因素決定，繼續炒房的慣性思維不僅無趣，而且無益又危險。