關于房地產經紀有限公司發展前景的實地研究

耿田茹+李海龍

【摘要】目前本土房地產基金募集規模不斷擴大，未來隨著房地產行業的發展與融資結構的變化，私募房地產股權投資基金將繼續保持快速增長的趨勢，鑒于房地產基金良好的未來發展前景。根據實地研究中的觀察法來分析房地產經紀有限公司近幾年迅速成立發展壯大且盈利情況良好的外部及內部原因，并據此推測未來幾年內發展前景。

【關鍵字】房地產市場 房地產經紀公司 發展前景 實地研究

一、房地產市場和房地產經紀公司的界定

房地產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品，因而建立和發展從事房產交易的市場是經濟運行的要求。房地產經紀公司是指依照《中華人民共和國公司法》和有關房地產經紀管理的部門規章，在中國境內設立的經營房地產經紀業務的有限責任公司和股份有限公司。

二、房地產市場發展前景

近年來，伴隨著國家在貨幣政策、財政政策、以及其他信貸政策等方面采取的對房地產市場強有力的調控措施，我國房地產發展的強勁趨勢也有所回落，但在我看來，在未來幾年、幾十年甚至是更長遠的將來我國的房地產市場發展前景還比較樂觀。房地產業作為我國的支柱產業之一，與銀行信貸業、鋼材、木材、水泥、市場以及勞動力市場等都息息相關，房地產業發展的大起大落勢必會影響其他行業的發展，可謂是牽一發而動全身。

三、房地產市場價格影響因素分析

我們通過我國幾家房地產龍頭企業的 SWOT 分析來了解一下我國房地產業的最新狀況：

（一）萬科優勢。1、中國房地產龍頭企業，主營住宅物業發展，競爭優勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價值排名第一。2、萬科強大的競爭力不僅體現在其強大的銷售規模和跨區域運營能力，還體現在其穩健的商業模式、完善的公司治理結構、強大的融資能力以及快速應變的營銷策略等。3、公司財務狀況良好，融資渠道通暢。即使在 2008 年行業整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。4、公司的增長方式由規模速度增長向質量效益增長轉變，重點關注項目的質量和贏利能力，這將有助于公司在市場調整期的平穩增長。5、1992-2008 年公司收入和凈利潤的復合增速分別為 28.7和 33.6。劣勢土地儲備約 2200 萬平方米，僅能滿足萬科 2-3 年的發展需要，低于行業平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置成本。

（二）保利地產優勢。1、公司最大的競爭優勢在于其資源優勢。由于公司的控股股東保利集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產在全國各地的擴張，而且也非常有利于控制公司的擴張風險。2、土地儲備規模快速增長，保利地產項目儲備增至 3200 萬平方米，在一、二線城市形成全國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環渤海和西南地區，占總儲備的 71。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風險小等優勢。3、公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產的營業額和凈利潤的復合增長率分別為72和77，遠高于同行業其他競爭對手。4、良好的執行力將保證公司高速發展。劣勢1、公司在 2009 年購入約1000 萬平方米的土地儲備，土地成本較高，這使其應對市場調整時的銷售價格彈性較小。2、經營風格偏激進。機會1、保利地產基本完成了全國化布局，開始進入收獲期，市場占有率將迅速提升。2、二、三線城市化進程提速。威脅保利集團將深圳等地的地產業務注入保利香港，與保利地產產生競爭關系，對其資源獲得和市場均造成威脅。

四、關于房地產經紀有限公司的實地研究

實地研究方法實質上是一種參與式的觀察法，他與其他形式自然觀察有著明顯的區別，它不僅僅是收集數據的活動，又常常是產生理論的活動。實地研究者是事先不形成待檢驗的假設就開始研究的，而常常是從正在進行的活動過程中發現有意義的事情，而這些事情是事先難以預知的，通過對認為是有意義的事情進行反復、深入的觀察和實地調查后形成觀點。

例如：北京豪雅天誠房地產經濟有限公司成立與2012年，是北京眾多房屋中介公司中的一個小型公司，注冊資本不到500萬；現已經在融澤、物資學院、輝煌國際、紫竹橋、西二旗有5家同類房屋中介分店，有兩個線上，有三個線下；公司員工人數接近一百，且據我此公司財務處實習的這三個月中觀察，它的盈利能力很強。

發展迅速的原因：（1）降低成本，并轉移到租戶的身上的盈利制度。它主要承擔的成本有付與業主的房租、物業費、打隔斷費用；店面的租金、水電費、工作人員的工資。

（2）內部管理制度嚴厲。通過獎懲明確，調動業務員的積極性。加之每個公司都會有一個財務重地，嚴謹的看管定金，合同的領用等，導致業務員幾乎不能私自帶戶，吃野戶，獎金分為出房獎和代房獎且獎金豐厚。

（3）盈利手段正面迎合北京租房一族的需求。重磅推出不收中介費，并且有正式的房屋可以簽訂代理合同、房屋租賃合同、定金條、真實房源等盈利手段。

就以上原因進行考量，北京近幾年人還是不會少到哪里去；交通只會越來越便利；而且北京的地價只會升，跌的可能性太低了；隨著時間的增長，這個公司領導者不斷的改進制度，盈利手段，擴大店面想近期三年內的發展狀況還是很可佳的！但是也得考慮到鏈家、我愛我家。等等線上知名度越來越高，且越來越大的這些實力雄厚的房地產中介公司畢竟他們的體系更系統更完善，比如家具都和宜家有合作，質量好，還很漂亮；比如租房軟件的便捷，店面到處都是；還是應該注意這些大型房地產中介公司！不停地去學習他們的優勢，比如開發一些自己的軟件，進一步開發潛在市場，再比如家具的合作商，再比如可租的房屋類型，套租，合租，公寓集體，租房檔次再劃分明確點之類的。房地產價格與這些因素的相互影響使得房地產價格的變化變得互相聯動、 錯綜復雜。在定性分析的基礎上，采用科學的計量方法，對房地產價格的影響因素進行定性與定量相結合的分析，為國家調控房地產市場提供理論依據成為急需研究的。

參考文獻：

[1]閆波，李曉秋.淺談我國房地產經紀運作模式[J].現代商業.2014（02）

[2]卞毓寧.淺談房地產經紀收入指數之引入[J].現代商業.2013（34）