房地產企業成本管理研究

倪蘭+陳天保

【摘要】房地產業的發展極大地影響了國民經濟的興衰，如何使其在復雜的經濟環境中保持快速穩健的發展是進行房地產管理迫切需要解決的問題。在房地產過熱時期，房地產業的利潤率比較高，因而吸引了過多企業進入。但近幾年來，在國家的宏觀調控以及市場競爭的加劇等因素的影響下，房地產企業利潤空間日漸縮小，房地產企業想要立于不敗之地，必須通過成本管理來增加其利潤。因此，對房地產企業的成本管理研究具有十分重要的意義。

【關鍵詞】房地產 成本管理 意義

引言

房地產業是綜合性的長鏈條產業，跨越生產、流通和消費領域，和廣大人民群眾的生活息息相關，已成為拉動國民經濟增長的重要支柱產業之一。改革開放以來，我國各行各業發生了前所未有的變化，其中房地產業取得了飛速發展，曾經是我國發展最快的行業，但現在處于低迷階段。這也意味著房地產市場必將重新洗牌，優勝劣汰。所以，房地產企業成本管理在企業管理中扮演著越來越核心的角色，成本管理的效果直接關系到企業的經濟效益。提高成本管理水平是房地產企業要想保持其市場競爭力和提升經濟效益的關鍵途徑。

1我國房地產企業成本管理存在的問題

1.1項目成本管理核算制度不完善

首先表現為在項目的施工過程中，成本管理的核算制度就不夠不完善，風險意識以及市場競爭意識也比較缺乏；其次成本與質量的關系沒理清，導致了成本管理工作流于形式，沒有實質性內容，要么注重成本控制，忽略了工程質量；要么工程質量過度重視，導致成本過高。歸根到底都是由于缺乏完善的成本管理核算制度。

1.2忽視前期設計對成本管理的作用

項目施工過程中設計圖紙質量不高，前期規劃的時候，著重于質量、外觀和特色，而忽視了前期設計階段中成本管理發揮的作用。圖紙、設計變更、洽商進行了過多的修改和調整，從而導致項目成本的增加。另一方面，實際施工進度一定是遠遠的拖后于合同規定的進度工期，所以造成管理費用大大超出目標成本。

1.3成本管理力度不夠強

項目實施過程中成本的管理力度不夠強，沒有引起足夠的重視，現場簽證單過多并且隨意性強，控制監督的力度也遠遠不夠。等到進行成本結算時才發現這一問題。另外施工過程中，各方都想提高自己的利潤，就忽略了過程中的成本控制，這樣會影響公司的長遠發展。

2改善房地產企業成本管理的應對措施

2.1建立完善的成本管理核算制度

成本控制的出發點和最終目的都是降低成本，提高利潤。單純的通過數據對項目的業績進行評價是不客觀的，所以要實現利潤最大化就要有一套完善的成本管理核算體系。首先，要確定完整的核算范圍，并要有重點突出，這一范圍要分為事前控制、事中控制和事后控制三部分。再者就是成本核算的跨度，要經過一個很長的過程才能使一個項目完成，所以合理的劃分時間就顯得尤為重要，并且每一個時間段都要把所有成本加總。最后要關注成本與質量的關系，兩者都要互相顧及，要想建立一套完善的成本核算管理體系，就要在保證工程質量的前提下，盡量合理的控制成本。

2.2建立一套完整的、責權利相互結合的體系

只有建立了一套完整的、責權利相互結合的體系這樣的體系，才能保證整個項目成本管理的有效進行。各部門都要各負其責，將責任體系落實到個人，成本管理中尤其要強調“責任”，每一個環節都需要責任心，每個環節都要對下一環節乃至整個項目的結果都會有一定影響，要考慮到由于自己的失誤給他人帶來的后果。每個部門都要正確行使自己的“權利”，例如成本部沒有正確行使自己的權利，那么成本管理就會形同虛設，也不能有效控制的控制成本，從而使利潤無法達到預期水平。

2.3完善設計方面對成本的控制

在前期計劃中除了從質量、外觀和特色三方面考慮，還要考慮成本帶來的影響，成本管理人員必須參與設計，優化設計，將不合理的部分提出改進意見；在設計階段采用限額設計，并從這一階段開始就要對優秀的設計方案采取獎勵措施，對浪費的設計方案進行處罰。項目成本管理實施好的公司，要對設計方案進行嚴格的、客觀的評估，對耗費的有偏差的成本要進行反復論證和討論，通過比選多個不同方案，最終來確定一個最優的，以使總成本造價降低。

2.4實行全成本管理

對房地產的項目而言，項目的成本管理貫穿于整個項目的始終，成本管理的對象是整個施工過程中的成本與收益，成本管理會涉及到項目的各個方面，這樣就成本預測就要做在項目進行前，過程中更要注重成本核算和成本控制，結束后也要做好分析總結工作，力求今后項目做的更好。

3結論

面對房地產供需形勢的逆轉，開發商也將調整發展策略。房地產開發的應對之策必然是：大企業創造需求與控制產品上市并舉；小企業“貓冬”裁員；困難企業轉讓股權。港臺模式以連鎖店推展的中介公司必然大量關門。？在這樣的形式下，房地產開發企業將更加重視成本控制的作用，把工作的重點逐步轉移到研究市場、加強成本管理、制定企業發展戰略上來。開發企業從開發流程的前期開始，注重產品的市場定位，加強產品的成本控制，努力使自己產品的成本低于競爭對手，正確采取低成本戰略，這已是每個房地產開發企業面臨的重大課題。

參考文獻：

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