房地產(chǎn)開發(fā)過程中商業(yè)銀行抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)研究與法律完善

摘 要 當(dāng)前我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)主要包含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵押貸款及個(gè)人住房抵押貸款，本文主要就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行研究。近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，但房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目對(duì)商業(yè)銀行來說，項(xiàng)目標(biāo)的大、耗時(shí)長、投資成本高，因而有著較大的風(fēng)險(xiǎn)，為了避免貸款資產(chǎn)質(zhì)量不足而帶來的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的過程中一般會(huì)要求開發(fā)商提供房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，然而在實(shí)踐過程中，由于信息不對(duì)稱、法律規(guī)范缺陷、自身管理技術(shù)落后等原因，商業(yè)銀行面臨著很多的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 商業(yè)銀行 法律制度

作者簡(jiǎn)介：王媛嬌，華東政法大學(xué)律師學(xué)院。

中圖分類號(hào)：D922.28 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.05.186

一、關(guān)于優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)順序問題

商業(yè)銀行在房地產(chǎn)商抵押貸款過程中，債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)的很大一部分原因在于“優(yōu)先權(quán)制度”。優(yōu)先權(quán)制度的存在即不合理的保護(hù)使得商業(yè)銀行的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國法律制度中關(guān)于優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，在抵押擔(dān)保法律制度體系中需要完善的主要有稅收優(yōu)先權(quán)、建設(shè)工程承包優(yōu)先權(quán)等。

（一）稅收優(yōu)先權(quán)

我國《稅收征管法》第四十五條第一款規(guī)定，“稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。”也就是說，如果抵押人在設(shè)立抵押擔(dān)保之前有拖欠的稅款，那么在其處置抵押房地產(chǎn)及其價(jià)款時(shí)，必須首先償還拖欠的稅款部分，之后再償還普通債權(quán)。這就意味著銀行在決定是否發(fā)放抵押貸款時(shí)，必須先對(duì)抵押人的納稅和欠稅情況進(jìn)行調(diào)查，否則很有可能基于稅收優(yōu)先權(quán)而導(dǎo)致銀行抵押權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。

但是，稅收優(yōu)先權(quán)并非沒有限制，現(xiàn)今國外立法普遍對(duì)其做出了一定程度上的限制：如法國規(guī)定行使稅收優(yōu)先權(quán)必須以公告為前提，即稅收債權(quán)中的個(gè)人所得稅、公司稅、營業(yè)稅、間接稅和關(guān)稅必須辦理登記，享有優(yōu)先權(quán)的稅收債權(quán)只包括在宣告程序開始的判決作出前已經(jīng)辦理登記的債權(quán)部分，否則將失去優(yōu)先權(quán)利；美國對(duì)稅法6321節(jié)也進(jìn)行了部分修正，修正內(nèi)容為：“稅捐的優(yōu)先非經(jīng)公示登記，不得對(duì)抗任何抵押權(quán)人”，而在公示登記之后，順位問題則遵循時(shí)間在先，權(quán)利在先的準(zhǔn)則。

我國也采取了一定的限制措施，《稅收征管法》45條第二款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人欠繳稅款的情況定期予以公告。”這說明，我國稅收征管法也基本遵循了“時(shí)間在先，權(quán)利在先”的原則。但是，我國立法層面卻只是含糊地規(guī)定了欠稅公告，卻未對(duì)欠稅公告的性質(zhì)、范圍、程序，特別是效力加以進(jìn)一步明確。對(duì)商業(yè)銀行來說，必須要查清房地產(chǎn)公司的欠稅情況，而且要精細(xì)到具體欠稅時(shí)間，但是由于法律疏于規(guī)定，對(duì)企業(yè)欠稅情況的查詢十分不易。

因此，法律應(yīng)當(dāng)直接將稅收優(yōu)先權(quán)公示納入現(xiàn)有的物權(quán)公示體系，規(guī)定入《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》體系中以賦予稅收優(yōu)先權(quán)公示以公信力；并且對(duì)強(qiáng)制公示制度加以具體完善，規(guī)定公示具體標(biāo)準(zhǔn)、范圍、效力，從而使得公示統(tǒng)一、準(zhǔn)確、標(biāo)準(zhǔn)、便于查閱，將其對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成的損害降到最低，實(shí)現(xiàn)有效管控。

（二）工程建設(shè)價(jià)款優(yōu)先權(quán)

銀行要求房地產(chǎn)商以在建工程設(shè)立抵押的情況也經(jīng)常發(fā)生，其中也存在一定法律風(fēng)險(xiǎn)。《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條亦規(guī)定，法院認(rèn)定建筑工程的承包人優(yōu)于抵押權(quán)人和其他債權(quán)人的受償順位。亦即，建筑工程承包人的權(quán)利優(yōu)先也處于商業(yè)銀行的抵押權(quán)受償之前。如此規(guī)定，已經(jīng)成為世界各國的普遍做法，但是比較法看，我國的法律規(guī)制缺陷明顯：如我國沒有設(shè)立建筑工程承包的登記制度和公示制度，也沒有對(duì)可優(yōu)先受償?shù)牟糠肿龀鰟澐趾拖拗啤?/p>

參考德國而言，其實(shí)行預(yù)告登記制度，規(guī)定預(yù)告登記是優(yōu)先權(quán)的生效條件，但是我國學(xué)界在此制度上頗有爭(zhēng)議，反對(duì)的學(xué)者主張預(yù)告登記制度是基于雙方合意達(dá)成的，是約定權(quán)；而建設(shè)工程款優(yōu)先受償是一項(xiàng)法定權(quán)，若適用預(yù)告登記制度則有違法理。我不贊成，因?yàn)榈盅簷?quán)的成功實(shí)現(xiàn)需要優(yōu)先權(quán)的登記和公示：如果優(yōu)先權(quán)在產(chǎn)生之后沒有登記制度，那么抵押權(quán)人在優(yōu)先權(quán)人行使權(quán)利之前不可能知悉優(yōu)先權(quán)的存在，這就使得抵押權(quán)始終存在于一種不確定狀態(tài)，隨時(shí)可以被優(yōu)先權(quán)規(guī)避和限制的狀態(tài)，這種不確定狀態(tài)正是法律應(yīng)該規(guī)制的。

因此，我認(rèn)為，抵押擔(dān)保法律制度應(yīng)該規(guī)定工程建設(shè)承包優(yōu)先權(quán)自需要行使時(shí)便需要登記，未經(jīng)登記，則優(yōu)先權(quán)不可主張，對(duì)建筑工程的價(jià)款數(shù)額也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)算后納入登記范圍，承包人僅對(duì)登記的價(jià)款數(shù)額有優(yōu)先受償權(quán)，對(duì)其超出部分不能優(yōu)先受償。同時(shí)，登記部門必須及時(shí)、定時(shí)公告，允許隨時(shí)查閱；另一方面，可以參照當(dāng)前抵押擔(dān)保法律比較完善的國家：對(duì)適合和不適合用于優(yōu)先權(quán)償還的款項(xiàng)進(jìn)行劃分和界定，或者為抵押權(quán)受償保留最低比例額度。

二、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式問題

我國當(dāng)前對(duì)于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的法律規(guī)定主要有：《物權(quán)法》第 195 條，在抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式上，抵押人和抵押權(quán)可以協(xié)議將抵押物折價(jià)、變賣、拍賣，未達(dá)成協(xié)議的可以直接請(qǐng)求人民法院對(duì)抵押物進(jìn)行變賣、拍賣。《擔(dān)保法》第五十三條也規(guī)定了協(xié)議處理抵押物的實(shí)現(xiàn)方式，同時(shí)，該條也規(guī)定“協(xié)議不成，可以向人民法院提起訴訟”。

由此可見，當(dāng)前有協(xié)議折價(jià)、變賣、拍賣，向法院申請(qǐng)變賣、拍賣和向法院提起訴訟三種抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式，這種規(guī)定達(dá)到了各國的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)最低標(biāo)準(zhǔn)，但是我國現(xiàn)行“抵押擔(dān)保法律制度”中關(guān)于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的規(guī)定在理論和實(shí)踐中均產(chǎn)生了諸多難以協(xié)調(diào)的問題。尤其是按照法律規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式僅限于折價(jià)、拍賣和變賣三種，這種限制實(shí)踐中給抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來很多不便。 比如在當(dāng)事人協(xié)議不成的情況下，抵押權(quán)人僅能通過向法院申請(qǐng)拍賣實(shí)現(xiàn)權(quán)益，而由于拍賣成本較高，會(huì)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)效益；而且如果抵押物自身屬性導(dǎo)致變賣、拍賣困難，在抵押權(quán)人不想折價(jià)損失效益的情況下，如何處置該抵押物及其收益？該類問題也無法從當(dāng)前法律中找到答案。因此，結(jié)合外國抵押擔(dān)保制度，我國可以在以下方面加以改善：

（一）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的自治化

我國抵押擔(dān)保制度中雖然約定了協(xié)議約定模式，但是也僅僅限制在折價(jià)、拍賣、變賣三種實(shí)現(xiàn)方式。對(duì)于銀行來說，如果法律能夠進(jìn)一步放開對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的限制，允許當(dāng)事人通過特定的形式自行約定更多合理的方式，那么銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)將有更多的渠道和方法，貸款償還率將會(huì)大幅提高；而且，對(duì)債務(wù)人來說某種程度上也減輕了債務(wù)負(fù)擔(dān)。比如德國、意大利等國家，已經(jīng)允許當(dāng)事人通過強(qiáng)制管理制度、抵押物接管制度等多種實(shí)現(xiàn)方式。

我國今后也應(yīng)該順應(yīng)世界抵押擔(dān)保趨勢(shì)，放開抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式限制，允許自治化的實(shí)現(xiàn)模式，這樣不僅能夠有效實(shí)現(xiàn)資源的最大化運(yùn)用和配置，還可以減少經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、有力推進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）設(shè)立強(qiáng)制管理制度

所謂強(qiáng)制管理，是指對(duì)于抵押財(cái)產(chǎn)，由執(zhí)行法院指定一名管理人來管理已查封的抵押財(cái)產(chǎn)，并利用管理抵押財(cái)產(chǎn)所得的收益償還債務(wù)的一種抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。在《德國民事訴訟法》、《日本民事執(zhí)行法》中都將該制度規(guī)定為抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式之一。這種制度比起強(qiáng)硬地拍賣、變賣、折價(jià)等方式更加靈活、高效、容易實(shí)現(xiàn)。

強(qiáng)制管理，其特點(diǎn)就在于并不需改變抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬而且也避免了債務(wù)人隱瞞抵押財(cái)產(chǎn)收益拒絕償債的風(fēng)險(xiǎn)。該模式下，雖然抵押人本人雖然保留所有權(quán)，但從始至終不會(huì)享有抵押財(cái)產(chǎn)的收益，這些收益直接由管理人交由債權(quán)人用以清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)，直到債權(quán)清償完畢。結(jié)合我國銀行貸款現(xiàn)狀，該制度對(duì)于銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)具有很強(qiáng)的借鑒意義，我國可以考慮將強(qiáng)制管理制度引入到抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式中，以更好地維護(hù)抵押權(quán)人的利益。

在房地產(chǎn)商抵押貸款時(shí)，通常的抵押物是企業(yè)名下房地產(chǎn)或者在建工程，這一類抵押物，適合使用強(qiáng)制管理制度：首先由于標(biāo)的額大、涉及法律關(guān)系復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)較高等原因，在拍賣、變賣時(shí)難度較大，在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)讓難度大，執(zhí)行所需時(shí)間較長；其次若抵押房產(chǎn)為在建工程，那么進(jìn)行所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓同時(shí)會(huì)涉及到承包工程法律關(guān)系、銷售法律關(guān)系、勞動(dòng)法律關(guān)系等，帶來一系列可能發(fā)生的問題和不必要的麻煩；再次，如遇房地產(chǎn)商負(fù)債而逃，則地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓問題也無法及時(shí)辦理，行政登記未及時(shí)辦理將有可能進(jìn)一步發(fā)生涉及善意第三人的棘手問題。

如果房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款時(shí)，抵押物正是企業(yè)本身，則更加適合使用強(qiáng)制管理制度：首先，企業(yè)作為一個(gè)法人，涉及多個(gè)股東（除一人公司）、涉及眾多員工，企業(yè)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓將帶來人、財(cái)、物的全面管理更迭，增加企業(yè)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，新的股東配置很有可能會(huì)使企業(yè)經(jīng)營方向發(fā)生轉(zhuǎn)移，管理層和財(cái)務(wù)部門的人員變動(dòng)也使企業(yè)要面臨一段緩沖期，一旦處理不好，便有可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營不善、工人下崗、甚至破產(chǎn)等情況發(fā)生，不利于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定以及健康發(fā)展。

因此，在房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款的抵押實(shí)現(xiàn)過程中，強(qiáng)制管理制度可以極大地提高抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)效率，極大地降低銀行的債權(quán)回收風(fēng)險(xiǎn)。我國在今后的“抵押擔(dān)保法律”完善過程中，應(yīng)該重點(diǎn)考慮把該實(shí)現(xiàn)方式納入法律體系規(guī)定之中。

綜上可見，我國當(dāng)前商業(yè)銀行在面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商抵押貸款的項(xiàng)目中，仍然存在很多的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)完全可以通過“抵押擔(dān)保法律制度”的進(jìn)一步完善來降低甚至消除。在如今，商業(yè)銀行面臨互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)越來越大的沖擊，在這樣的形式下，對(duì)可能會(huì)給商業(yè)銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行合理的法律規(guī)制顯得尤為重要，希望國家立法能夠?qū)υ擃I(lǐng)域產(chǎn)生合理的重視，盡快推動(dòng)“抵押擔(dān)保法律制度”的完善。

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