中弘股份 構建“旅游+地產”雙主業

憑借此次收購，中弘股份成功切入具有萬億級別市場空間的旅游市場，中長期成長空間有望打開。

中弘股份（000979.SZ）是一家總部位于北京的房地產上市公司，近年來公司提出實施輕資產戰略轉型，最近這一戰略轉型取得重大進展。

5月9日，中弘股份發布收購公告，上市公司通過境外子公司Neo Dynasty以支付現金的方式向衍昭收購其持有A&K公司90.5%的股權，本次交易價格為4.12億美元。

A&K為一家根據盧森堡法律注冊并存續的公司，這是一家有著50年悠久歷史的高端旅游定制服務公司，致力于提供全球頂級奢華私人訂制式的高端旅游服務，客戶涵蓋了包括英國皇室成員，美國前總統卡特、比爾·克林頓，著名慈善家比爾·蓋茨、大衛·洛克菲勒，好萊塢著名影星等世界名流，被世界旅游大獎（World Travel Awards）評為“世界一流高端旅游供應商”。

此次交易完成后，中弘股份將由一家純正的房地產公司，形成地產和旅游雙主業并駕齊驅的格局，完全符合公司的輕資產戰略要求。

借助收購，A&K憑借核心競爭優勢，有望快速進入巨大的中國旅游市場，業績高增長可期。從中長期來看，旅游是一個具有萬億級別市場空間的朝陽行業，旅游業務有望成為上市公司未來最重要的新增長點。

構建雙主業格局

在此次收購之前，中弘股份是一家純正的房地產上市公司，幾乎所有的收入和利潤均來自于房地產業務。

年報顯示，2014年-2016年，中弘股份營業收入分別為24.85億元、12.9億元、44.52億元，其中房地產業務分別實現收入23.86億元、12.11億元、41.35億元，占當年營業收入的比例分別為96.02%、93.88%、92.88%。

而在此次收購之后，中弘股份的收入結構將會發生深刻變化，會由單一的房地產主業，形成“地產和旅游”雙主業并駕齊驅的格局。重組草案顯示，2015年-2016年，A&K公司分別實現收入27.43億元、31.31億元，占中弘股份當年營業收入的比例分別為212.64%、70.33%。

這次收購是上市公司實施輕資產戰略的關鍵一環。

眾所周知，中弘股份賴以起家的房地產業務，具有“高投入、高負債、高風險”的特點，尤其在國家調控政策頻出，以及房地產行業已邁入白銀時代的背景下，這種風險日益突出。

為此，近年來，中弘股份提出實施輕資產戰略轉型，即“A+3”戰略，“A”就是在A股已經上市的中弘股份公司，未來將以旅游地產為主；“3”是指公司收購的三家境外上市公司（KEE公司、中璽國際、亞洲旅游），一是將KEE公司采取收購或合作的方式打造成互聯網金融平臺和營銷平臺；二是以亞洲旅游為主體，打造成互聯網旅游平臺，進行在線旅游營銷；三是以中璽國際為主體，在管理運營“新奇世界”品牌的基礎上，打造成一個全開放的品牌管理及運營平臺。

與重資產的房地產相比，旅游、互聯網金融、品牌管理行業，均具有輕資產的特點。中弘股份此次收購的A&K，從事的是高端定制旅游服務，這是一家典型的輕資產公司，它的商業模式表現為：旅游因具有明顯的消費屬性，能夠形成長期穩定的利潤和現金流；資本投入小，并且可以通過占用上下游的款項，形成較強的盈利能力。

從財報上來看，A&K公司資產中占比最大的是流動資產，截至2016年12月31日，這一科目賬面價值為12.58億元，占總資產的比例為77.18%。其中，賬面上的貨幣資金、以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產分別為4.4億元、4.29億元，兩者合計8.69億元，占總資產的比例為53.31%，而固定資產賬面價值只有1.48億元，占總資產的比例不足10%。

由此可以看出，A&K公司輕資產的特征非常明顯。因此，這次收購不僅完全符合公司輕資產的戰略轉型，也是上市公司在打造互聯網旅游平臺方面的重要戰略布局。

中弘股份在重組草案中也表示，收購完成后，A&K將給公司帶來穩定的利潤和現金流，有助于公司旅游板塊的全球布局，該板塊業務將為公司在未來帶來較為健康穩定的盈利能力和現金流水平，隨著公司資產配置和產品的多元化，地產經營風險可被有效緩沖，公司的財務報表將持續改善。

發力中國市場

對于任何一家旅游企業而言，中國都是一個不容忽視的巨大市場。據統計，2000年至2015年，中國旅游業迎來高速發展階段，行業總收入由0.45萬億元上升到4.13萬億元人民幣，年均復合增長率達到15.93%，在全球旅游市場中具有舉足輕重的地位。

對于A&K公司而言，目前的中國市場仍然是一塊尚未開發的處女地，未來的想象空間巨大。A&K 公司中國區首席執行官張迪忠在接受本刊記者采訪時表示，A&K公司的消費群體主要來自于歐美地區，目前來自中國占比極小，國內市場具有很大的發展空間，未來中國市場可以成為A&K重要的客戶來源地之一。

A&K公司從事的是高端旅游服務。目前，高端服務是中國旅游市場中增長最為迅速的細分市場之一，隨著中國經濟高速發展以及消費升級的加速，這塊市場有望迎來爆發式增長階段。

相關資料顯示，中國游客2015年境外旅游消費額高達2150億美元，同比上漲53%，在全球游客消費額中排名第一。未來5年，預計出境游人數年均增速17%左右，人均消費增速7%左右，出境游消費規模增速25%左右，5年后市場規模在3萬億元左右。中國國家旅游局預計到2020年，中國出境游游客將突破4億人次，行業成長空間非常巨大。

對于市場空間巨大的中國市場，A&K公司高度重視。張迪忠告訴本刊記者，早在幾年之前，A&K就已經對中國市場展開了大量的前期調研工作，對于進入中國市場的前景充滿信心。

相比國內提供類似服務的旅游企業，A&K公司具有明顯的核心競爭優勢。張迪忠在接受本刊記者采訪時表示，A&K建立了分布世界幾十個國家地區的旅游服務網絡，這是國內任何一家旅游企業都不具備的。

此外，A&K公司所具有的悠久經營歷史和全球性高端品牌，也是國內任何一家旅游企業無法企及的。

據了解，A&K業務最早可以追溯至1963年，創始人Geoffrey Kent先生在肯尼亞開始經營旅游業務。自運營50多年來，A&K的客戶涵蓋了包括英國皇室成員，美國前總統卡特、比爾·克林頓，著名慈善家比爾·蓋茨、大衛·洛克菲勒，好萊塢著名影星等世界名流。A&K在全世界高端旅游界享有較高聲譽，2015年，A&K被評為世界旅游公司的第二大品牌。

除了巨大的中國市場外，A&K公司其他地區及國家的市場同樣也值得期待。A&K公司是一家面向全球范圍的旅游企業，通過此次收購，中弘股份成功進入到一個具有萬億級別市場空間的朝陽行業，旅游業務未來有望成為上市公司中長期最重要的新增長點。

對于A&K公司未來的業績預期，交易各方充滿了信心。2017年5月7日，交易對象與上市公司簽署了《業績承諾與補償協議》，承諾A&K于2017年、2018年、2019年的凈利潤分別不低于21000萬元，28000萬元和35000萬元。如果實際凈利潤低于上述承諾凈利潤，則交易對象將按照簽署的《業績承諾與補償協議》相關約定進行補償。

協同效應明顯

A&K公司被中弘股份收購之后，其與上市公司體系內原有資產之間的協同效應，同樣值得市場期待。

房地產分為住宅地產、商業地產、旅游地產，中弘股份專注于旅游地產開發，目前公司定位于休閑度假物業的開發與經營，側重開發休閑度假地產、主題商業地產，已在北京、海南、云南、吉林、浙江、山東等國內核心旅游區域紛紛布局，并初步涵蓋了“地緣幅度縱貫南北、涵蓋山湖島海多種類型”的旅游資源。

作為世界一流高端旅游供應商，A&K公司具有高端旅游服務的管理經驗、資深行業管理服務團隊、品牌知名度、全球高端客戶和市場基礎、自主拳頭產品和高端個性化定制產品。這些行業經驗和優勢對于上市公司進一步戰略轉型，進一步完善、提高休閑度假物業的投資、設計及運營能力具有重要的意義。

與此同時，A&K公司的高端形象，將有助于大幅提升中弘股份旅游文化地產項目的品牌價值與影響力，增強公司的競爭力，并鞏固和提升公司在行業中的領先地位。中弘股份在重組草案中也表示，交易完成后，公司將完善文化旅游產業鏈，進一步挖掘國內北京、海南等市場區域價值，這對于盤活相關資產具有重大意義。

對于A&K而言，中弘股份在國內積累了豐富的休閑度假物業開發運營資源，借助公司在境內及境外市場開拓地的旅游管理資源和平臺，將為A&K發展亞洲市場提供強有力的支持，形成新的利潤來源。

亞洲旅游是中弘股份最重要的境外旅游平臺。據了解，亞洲旅游已成為東南亞一線OTA平臺，擁有優秀的管理、服務團隊，以及先進的技術平臺和豐富的旅游配套產品，目前擁有覆蓋新加坡、馬來西亞、菲律賓、泰國、印度尼西亞、中國等17個國家和地區的B2C旅游平臺，這些資源將與A&K形成資源互補。

資料顯示，亞洲旅游是一家新加坡上市公司，目前中弘股份持有其29.6%股份，成為亞洲旅游第一大股東。