完善房地產公司財務風險的一些措施

張波

摘要：中國經濟的發展極大地推動了地產行業的發展，但與此同時隨著進駐地產行業資源以及資金的日益增多，房地產企業之間的競爭愈發激烈，這使得其財務風險愈發顯著。一旦未能控制好財務風險，那么極有可能會使得企業遭受重大損失，嚴重的甚至會導致企業破產。因此，完善財務風險成為了房地產企業管理的重中之重。本文分析了我國房地產公司財務風險管理存在的一些問題，并提出了一些完善措施。

關鍵詞：房地產；財務風險；應對措施

房地產企業在我國尤其顯得重要。隨著我國經濟不斷的發展，國家開放二孩政策，鼓勵優生優育，隨之而來，我國的房地產企業將會迎來一個新的機遇和挑戰。機遇伴隨著挑戰，利益伴隨著風險。房地產企業對我國的經濟發展，社會穩定和共建和諧社會的目標起著非常重要的作用，同時它還是一個極具風險的行業。目前，我國房地產企業正處于市場供需，社會聚焦，政府政策的三重壓力之下，想要高效持續穩定的發展房地產企業，就要有效控制房地產企業的財務風險。本文從房地產產業的發展點和發展趨勢為起點，針對我國房地產產業財務風險的表現方式和問題所在點進行分析，提出相對有針對性的防范措施，提高企業的風險管理水平和風險應對能力，以求將風險帶來的危害降到最低。

一、我國房地產企業財務風險原因分析

（1）房地產企業人員配置和管理狀況。在房地產企業生存與發展的過程中，人員配置和管理狀況發揮著關鍵性的作用。其中，如果管理工作人員的決策效率不高，或者是下屬工作人員執行力度不夠，都會對企業運轉的速度產生影響。與此同時，管理工作人員決策也同樣對企業發展方向形成了一定程度的影響，同樣會根據管理工作人員的風險偏好發生改變。如果對投入與回報較高的投資項目過分追求，那么企業所面臨的風險也會不斷增加。如果投資策略相對保守，那么企業所承擔的財務風險也不高，但是也很容易錯失投資的機會。

（2）政策環境。國內所出臺的相關政策，包括土地供給、稅收與房價以及地價等都會對房地產企業的投資與收益帶來直接影響，最終增加所承擔的財務風險。因為房地產行業的投資周期相對較長，但是，變現能力薄弱，為此，在實際經營的過程中，必須要對我國各項法規與宏觀經濟政策的變動給予實時關注，以免在宏觀經濟政策調控過程中被淘汰。另外，對于房地產信貸業務管理力度不斷增強的情況下，大部分房地產企業都很難達到預期收益目標。而在銀行政策和利率調整的背景下，房地產價格也受到了嚴重沖擊，使其資金鏈壓力隨之增加。

（3）經濟環境。外部宏觀經濟環境對于企業的生存與發展具有直接的影響。從整體角度分析，這種影響所呈現的是正向變動。如果房地產企業處于理想的社會經濟環境當中，實際發展速度會隨之提升，進而降低自身財務風險。但是，如果房地產企業所處社會經濟環境不理想，其發展也同樣會受到嚴重的制約，增加自身財務風險。以次貸危機為例，我國房地產市場也備受影響，具體體現在房價的下跌，而且成交量也不高。在這種情況下，房地產行業也進入了冰凍期，絕大部分房地產企業的資金回收能力薄弱，存在極大的財務風險。

（4）市場環境。在國民經濟中，房地產行業發揮著支柱性作用，同時在“保增長”與“擴內需”方面也十分關鍵。近年來，在房地產市場規模擴大的基礎上，市場的成熟度也隨之提高，為此，房地產的需求更加旺盛，但是供需矛盾也更加激烈，出現了諸多的投機炒房問題，最終使得房價在短期內提高。

二、房地產企業財務風險的應對措施

（1）拓展融資渠道。國家統計局對我國房地產開發企業的資金來源進行了調查與統計，而外部融資與內部融資是主要的資金來源。在外部融資渠道方面，主要的內容就是銀行貸款與外資的引進。而對于內部融資渠道來講，主要內容包括了自籌資金與其他資金。其中，其他資金有定金與預售款，同時還有個人按揭貸款。銀行貸款是我國房地產企業項目開發資金最常見的融資方式。當前，項目開發資金中也包含了外資，但是，外部融資渠道仍然單一。房地產企業需要正視多元化融資的重要作用，積極拓展個人思路，實現全面創新與突破，以保證房地產企業融資方向從傳統單一狀態轉變為多元化戰略合作的狀態，進而有效地規避融資的風險。

（2）確保負債融資的適度性。現階段，國際資產負債率的標準水平在50%，但是，在我國，房地產企業資產負債率要高于國際標準值，而且負債融資的比例相對較高。一般情況下，資產負債率小，那么企業所具備的長期償債能力就會隨之提高，但是在不舉債與少舉債方面會影響企業財務杠桿的利益。如果房地產企業的資產負債率較大，那么就可以說明企業自身的舉債多，而實際承擔償債的風險也更大，若償債能力難以提高，就會增加其融資的難度。為此，房地產企業需要處于負債適度的狀態，其中，企業能夠充分利用有限的資金投入，進而獲取生產經營性資產，進一步拓展企業自身的生產經營規模。

（3）增強債務期限的合理性。債務期限的合理化具體指的就是企業在舉債融資的過程中，需要有機融合長期與短期負債。其中，長期負債就是債務的償還時間超過一年，而短期負債就是債務的償還時間不超過一年。從長期負債角度分析，企業需要綜合考量盈利能力和資本結構。第一，企業長期負債需要應用在長期資產投資方面，使企業固定生產能力得以形成。而在生產經營條件之下，企業則要依靠生產經營所得對長期負債進行償還。所以，企業需要充分考慮自身盈利能力，進而正確地評估長期償債的能力，最終選擇合理的長期負債融資方案。第二，房地產企業需要構建資本結構。其中，長期負債和權益資金之間的比例關系對于企業權益資本累積的速度具有直接的影響。一旦企業在股利紅利分配方面投入大部分利潤，那么必然會制約權益資金積累的速度，最終嚴重影響長期償債能力的提升。從短期負債角度分析，房地產企業則應當充分考慮資產流動性和經營收益水平。

（4）實現融資成本的最小化。房地產企業對于外部融資的需求量極大，所以，融資方案的合理規劃，融資成本的減少是規避融資風險的重要途徑。而融資成本的降低，也就是需要對市場利率走勢進行準確的估計，最終選擇對自身發展具有積極作用的利率。其中，在企業預估市場利率會上升的時候，則需要選擇固定利率融資，也可以在二級市場交易的作用下，有效地將浮動利率債務轉變成固定利率債務，確保融資成本的穩定性，降低利率上升對企業融資成本產生的不利影響。

（5）建立健全投資決策體系。為了全面提升房地產企業的投資決策效率，必須要建立并健全投資決策體系，有效地規避投資風險。第一，對項目投資流程進行嚴格規范，充分利用科學合理的定量分析方法，構建項目投資決策的模型。在此模型的引導與幫助下，對企業未來投資收益的狀況進行正確的預測，確保投資決策的科學性。第二，充分利用相關理論及分析方法，深入研究投資項目可行性，進而縮小投資項目實際收益和與其收益之間的差異。但是，企業需要剔除風險較高且收益不高的投資方案，進而降低自身的投資風險。

（6）對通貨膨脹的影響予以有效抑制。在房地產企業投資項目的過程中，需要對未來的通貨膨脹趨勢進行合理的預估。如果預估通貨膨脹呈上升趨勢，那么房地產企業則需要適當地減少貨幣資金持有量，并且將可能貶值的貨幣資產有效地轉變成實物資產。另外，當處于通貨膨脹狀態，房地產企業需要合理地囤積存貨，選擇合適的時機將存貨出售，合理地提高房價，以保證通貨膨脹對于企業投資收益產生的影響得到適當的抑制。

總之，財務風險是指企業在各項財務活動過程中，由于各種很難靠人估計或者控制的因素影響，財務狀況非常的不確定，因此使企業有可能遭受一定的損失。財務風險貫穿于企業的經營活動全過程。因此，房地產企業應該積極采取措施，完善財務風險管控措施，為企業的健康發展打好基礎。

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（作者單位：西安建筑科技大學）