淺談住宅小區物業管理中的安全保衛工作

王超

【摘要】在物業管理中，安全保衛工作處于相當重要的地位，但目前物業管理安保工作差強人意。本文將從安保隊伍的建設、安保人員的招聘，管理設施的完善角度展開論述。就物業管理企業如何做好小區的安全保衛工作提出一些想法。

【關鍵詞】物業管理；安全保衛

在物業管理行業中，因為安全保衛工作在生產經營中不直接產生利潤，屬于非盈利部門，所以常常被一些領導認為是依附于服務而產生的“二線部門”。其實這種看法是錯誤的。如果不能保證業主或住戶的人身財產安全，得不到客戶的信任，再昂貴的設施，再一流的服務都將成為無稽之談。小區物業管理中的安全保衛工作涉及內容多而且范圍廣，具有專業性強、管理與服務并存性、受制性等特點，稍不注意，就有可能出現安全隱患或事故。對于物業管理這個行業來講，物業管理企業因為安全保衛工作沒有做到位而引起的損失會給物業管理企業造成嚴重的影響。所以，除在加強小區硬件條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業的安全管理隊伍，就成了物業管理活動中的重中之重。物業管理企業在物業管理的安全保衛工作中應該重點做好以下方面：

一、做好人員入職前把關和入職后的思想教育

安保人員入職前要進行嚴格審查，防止將有前科、在案、有不良嗜好、有不健康的態度等情況人員招聘到安保隊伍當中，其次政治思想教育是隊伍建設的第一要素，基于安保隊伍的特殊性，其思想表現較活躍，表現在工作上往往產生不安于現狀、臨時過渡、碌碌無為、做好做壞一個樣等種種不良表現，這就需要我們領導干部經常深入到安保崗位中去，及時掌握每個安保人員的思想情況，注重經常性的思想教育，從個人求職的艱辛、公司發展和個人發展的關系、發展定位和愿景展望，做好傳、牽、幫、扶，避免命令式、教條式和簡單粗放的思想教育。

二、健全安全管理制度和完善崗位責任制，明確約定物業保安服務的責任

1. 物業管理企業應根據轄區的實際情況，對保安服務制定完善的規章制度，在健全安保制度之前，應該在物業管理服務合同中對物業保安服務的責任和義務作出明確的規定，使物業管理企業和業主對雙方的權利和義務有詳盡地了解。之后，各物業管理企業應根據本公司的實際情況，對安保服務制定完善詳盡的規章制度。這不僅是對物業的安保工作的約束和管理，更重要的是通過制度，檢驗工作中存在的問題和漏洞，及時修改和完善，最后制定出最符合實際操作的崗位制度，降低因安全保衛工作不當給物業管理企業帶來的風險。

2. 在文件體系中，還要通過對公司崗位的實際操作情況，把物業安全管理的各項工作詳細的記錄下來、然后保存，對所制定的規章制度做及時地調整、修改，并進行總結。這不僅是管理規范的體現，也是日后追究責任的重要依據。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。

三、加強對物業安保人員的培訓，建立專業化的安保隊伍

物業管理企業的安保管理，歸根到底取決于員工的專業技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要，必須建立專業化的隊伍。

1. 管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育。只有掌握專業的物業管理知識、安全保衛管理知識和服務技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風險，保障物業安全。需要通過專業的培訓加強物業管理知識、消防知識等相關知識的培訓，提高其業務知識和業 務技能；同時加強法律知識的培訓，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業主和公司利益的同時，也能保護好自己。

2. 組織安保人員認真學習有關的安全保衛知識，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時應管理好管轄區內的各種設備、設施和器具，如消防用品 ， 定期進行檢查、試驗、大修、更新 ， 確保它們始終處于完好狀態。

3. 嚴格貫徹執行安保、內保法規， 落實各項安全制度和措施。物業管理企業應由主要的領導組織成立安全委員會，同時還要建立安保部門，由專門的機構負責安全管理的具體領導、組織和協調，而不能把它作為一個附屬的機構放在某一個其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任安保部門負責人，配備必要的安全保衛人員。安全保衛人員必須要有較高的政治素質、業務素質和思想品德素質。要把安全管理的任務落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責。

4. 管理好安保監視中心的各種設備、設施 ， 保障監視中心始終處于正常工作狀態。對配備專門的、現代化的安全管理的設備設施，如中央監控系統、自動報警系統、消防噴淋系統以及其他安全管理器材設備 （ 如交通通訊和防衛設備 ） ，要確保其始終處于正常工作狀態，否則再先進的安防設備也形同虛設。

四、抓好軍事訓練和規范化操作

過硬的軍事素質、消防技能，是安保人員的基本技能，訓練的根本目的不在于訓練本身，而是培養安保人員令行禁止、雷厲風行的作風紀律和處置突發事件的能力。如果訓練偏于機械，甚至過急，在服務過程中會阻礙服務質量的提升。規范化的制度源自于豐富的實踐，同時也是對實踐的提煉和升華，所以要倡導走動式管理，根據崗位不同，分別制定不同的操作規程，逐步提高工作品質。

五、定期組織安全宣傳教育 ，

動員和組織小區內業主接受教育增強安全意識。任何物業，其治安工作都須依靠執法部門和周邊社區的保衛力量。維護好社區的公共關系，就會從根本上擴大小區安全性范圍。

1. 物業管理企業應與當地轄區社區人員保持密切聯系，緊密合作，與當地片警保持良好的關系，及時了解當地治安情況，掌握犯罪份子動向，確保轄區物業的安全。如物業管理公司通過巡邏發現有作案嫌疑的人員應及時詢問并交公安機關處理；對發生不法侵害的行為，應當及時采取相應措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機關處理，如果不法侵害已經發生，應及時報告公安機關并保護好現場等等。加強與公安機關的合作，可以最大限度地減少物業管理區域內因外來第三人的不法行為導致業主人身傷害案件的發生。

2. 在遇到特殊緊急情況時，如住、用戶家中和辦公區域，發生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發事件等，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當防衛的做法，但在采取其它方式（例如破門前）時，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會、業委會或業主指定人等）見證，以規避風險，減少損失。

六、加強突發事件的預防與處理

應急突發事件：可分為突發事件、自然災害、消防事故等，對于此類事件關鍵要做好預防工作。對于自然災害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區自然環境，熟悉當地氣候、地質等狀況。比如暴雨，季節性臺風等，對物業小區易造成損害的地方及時采取預防及應對措施；對于突發事件，要本著及時、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進行處理；對于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰備隊伍，平時加強訓練及消防培訓，季度性地進行消防演習。這樣不僅能檢驗小區內的消防設施設備，而且可以進一步鍛煉義務消防員的業務技能，還可進行消防宣傳，使業主和用戶增強消防意識，樹立消防的觀念，減少火災事故發生頻率。做好突發事件處置預案，定期進行演習，這樣才能找到預案中的不足，更好地完善預案，這樣即提高了保安隊伍的處突能力，同時也起到了一定的威懾作用。

七、加強對進入小區車輛和陌生人員的管理

加強車輛進出小區及停車場管理和對進出小區陌生人員進行盤查，有利于維護交通秩序，避免車輛亂停亂放，有利于杜絕社區治安防范的漏洞，保障居民人身、財產安全，是物業管理活動中重要環節和組成部分，如車輛出入時易發生碰撞事故，車輛被盜事件也時有發生，通過對陌生人員盤查，能夠震懾犯罪嫌疑人不敢到小區進行作案。通過嚴格的訓練，加強管理，在車輛進入小區時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡。建全技術防范設備，適當配備先進的技術器具設施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統等，同時要合理劃分停車區域，進行有條理的排列，增加有效停車車位，使車輛停泊有序，才能有效的確保小區內安全運行。

目前，整個物業管理行業安全管理隊伍人員年輕化，流動性強，素質參差不齊，這些情況給我們的安全管理帶來了難度。我認為平時應該多組織一些業余文化活動，通過組織活動增強集體榮譽感，培養良好的團隊精神，追求自我價值的實現，另外要開展人性化管理，需要在工作中不斷的被認可，希望有一個充滿誠信的人際氛圍，有強烈的自尊心等等。因此人性化管理應充分尊重員工的勞動，并完善各種溝通渠道，及時了解和反饋員工的工作業績，讓員工不斷地有一種被賞識的成功感、認同感，從而產生一種安全感和歸屬感，把企業不僅當作自己安身立命之地，而且是實現人身價值的舞臺。