研究房地產開發企業財務核算以及管理的幾個問題

摘 要：房地產行業如今已經成為我國國民經濟中非常重要的組成部分，房地產開發企業由于要開發、建設、運營房地產項目，因此其具有經營的周期比較長、涉及內容比較多的特點，由此也導致房地產開發企業在財務核算的難度要比其他一般的企業更大。而企業財務核算作為一個企業經濟活動與經濟效益的重要反映，特別是房地產開發企業，其財務核算更是外部監管、監測部門關注的重點。因此，企業的財務核算和管理問題已經成為房地產開發企業中的一個非常重要的問題，本文主要就這方面談談個人的一些看法。

關鍵詞：房地產開發企業 財務核算 問題

一、引言

房地產開發企業作為連接人民生活與國家土地的重要的存在，它不僅是國民經濟的重要組成部分，更是人民生產生活中不可缺少的一部分。而房地產開發企業同時也具有資金拖入大、投資風險高、開發建設周期長等特點，正是由于所涉及的資金數額較大，因此財務核算的環節就比較多，這也導致現在多數的房地產開發企業的財務核算成本較為復雜。本文主要從筆者的角度談談個人對于房地產開發企業財務核算即管理中的幾個問題的看法。

二、當前房地產開發企業財務核算及管理中存在一些問題

（一）當前房地產企業的會計核算科目設置比較復雜

其實，當前房地產財務核算方面有一個最突出的問題就是會計核算的科目設置的比較復雜，并且極不合理。就目前來說，房地產企業并沒有專門的會計科目，多數的企業都是根據自身企業的實際情況及發展狀況設置的會計科目。但是由于房地產開發企業由于涉及的方面比較多，一般的一個房地產項目中就包括土地征用及土地補償費用、前期工程費用、基礎設施費用、建筑安裝費用、公共配套設施費用以及開發間接費用等等，而這些費用下面有包括許多的費用，比如開發間接費用由包括工程管理費用、物業管理費用、行政管理費用等等，因此房地產在財務核算方面，這些費用往往項目繁多而涉及到多個方面[1]。

（二）當前多數房地產企業缺乏明確、真實的會計信息披露

企業建立完善、明確的信息披露制度有利于保證企業提高內部控制的有效性，對于房地產開發企業來講，它們其實需要承擔更大的風險，因為正是由于房地產項目開發的周期長、開發規模大、涉及到的方面多，因此房地產企業往往在醒目開發的過程中存在著不可控制的風險。就我國目前來看，由于對于房地產行業的會計制度和金融政策并不是很完善，這就導致房地產企業的信息披露的風險不能夠得到有力的保障，也使得其不能夠真正準確、真實的反映企業的財務狀況。其實，當前有很多的房地產企業出于自身利益的驅使或者其他的目的，在財務報表或者是財務報告上存在著蓄意的造假的現象，這也導致企業財務信息的披露失去了真實性。

（三）當前房地產企業的收入確認核算比較復雜、不明確

在當前的房地產經營中，絕大多數的房地產項目都是開發商先開發出來，然后再進行外售賣，并且當前很多購買者都是采用分期付款的方式來買房，這種付款方式中通常就又包含著折扣的形式，因此這又使得房地產企業的收入變得更為復雜。現在我國大多數的房地產銷售形式一般有分為兩種，一是房地產企業自行開發出來然后再運用各種方式進行銷售，包括分期付款、折扣付款等等；二是房地產開發企業在開發之前首先進行宣傳，然后在于客戶簽訂銷售的合同，再根據客戶的具體意見要求進行開發。這兩種銷售方式也就使得房地產企業項目的收入確認效果也就存在差異，第一種銷售的方式使得收入確認比較復雜，主要體現為收入確認的周期長、手續較為繁瑣、中間的變速較大，但是這也是由于房地產項目的開發周期長、房子的價值大以及房地產項目收益時間長等固有特點所決定的；第二種銷售方式的收入確認一般就是按照合同的具體規定進行收入的確認，較為簡單[2]。但是，我國目前對于房地產企業的使用如確認并沒有一個明確的界定，因此這也成為很多的房地產開發商投機取巧的一個方面，所以這也就更需要引起重視。

三、對于房地產企業財務核算的問題的一些策略分析

（一）設置合理、科學的會計核算科目

要想真正的解決房地產企業財務核算的問題，提高財務核算的效率，首先必須要設置科學、合理的會計核算科目。根據具體的房地產企業規模、自身的開發的項目的數量等設置合理的能夠滿足項目開發需要的會計科目。開發成本項目、房屋開發成本等以及開發成本二級科目下的核算科目也應該合理的進行具體設置。通過這些具體的設置以確保能夠從宏觀上把握項目的全貌。

（二）健全和完善房地產企業信息披露

房地產企業應該根據自身的實際需要在廣泛的搜集各種信息的基礎上，把各類的企業信息進行合理的篩選、分析和整合，從而提高這些信息的有效性。具體來看，首先要加強對于土地成本信息的披露，土體作為有限資源以及房地產項目中不可或缺的一部分，必須要給予高度的重視；其次是要加強對于房地產項目資金信息的披露，要對項目資金的各個具體的支付信息進行披露；三是要建立完善的控制信息的交流系統，加強對于房地產企業內部信息的交流及共享，同時要擴大各種獲取相應的信息的外部渠道[3]。

總而言之，房地產企業的財務核算問題已經成為我國房地產企業發展和建設中的一個重要的問題，并且在房價居高不下的今天，它也將繼續的受到人們的廣泛關注，但是不論如何，我們還是需要理性對待，認真分析，構建出完善的房地產企業財務運行機制。

參考文獻

[1]白如彬.房地產企業開發項目會計核算問題研究[J].投資與創業，2016，（5）.

[2]吳創玉.房地產開發企業會計核算中存在的問題及對策[J].經濟期刊，2015（2）：117-117.

[3]張洪波.房地產公司財務成本核算的研究[J].經營管理者，2014，（16）：191-191.

作者簡介

左紅巖（1973.5-），女，山東省蓬萊市，漢，本科，煙臺市住房和城鄉建設局房產經營與物業服務中心，經濟師，研究方向：房地產財務核算方法。