德國公共住房金融對我國的啟示

摘 要：我國的政策性住房金融先是向新加坡學習，采用了住房公積金制度，近年來又提出了向德國學習的呼聲。德國公共住房金融在住房儲蓄制度、吸收民間資金和對受保障人群補貼等方面效果顯著，值得我國借鑒。

關鍵詞：保障性住房 住房金融 金融體系

在公共住房金融方面，德國和美國走的是完全不同的發展道路。德國沒有像美國那樣選擇通過金融創新來開拓住房抵押貸款二級市場，達成為住房抵押貸款市場融資的目的。德國憑借其深厚的金融底蘊，選擇了穩妥、務實、低風險的公共住房金融發展道路。在公共住房金融領域，德國的住房金融創新一點不遜色。相比較而言，德國的公共住房金融設計更加精細，其住房儲蓄制度不但有效的規避了金融風險，而且定位精準——針對有購房計劃的特定人群，而且融資力度大；廣泛吸收了各類民間資金參與公共住房建設，有效地緩解了國家在籌集公共住房資金的壓力；對于公共住房保障對象的補貼的覆蓋范圍也較為廣泛。

啟示一：德國的住房儲蓄制度為公共住房金融主要融資方式

德國充分利用了住房儲蓄制度的內在特點，通過恰當的外在激勵，將住房儲蓄制度的優勢發揮得淋漓盡致。住房儲蓄成為德國公共住房建設資金的最主要來源，近40%的公共住房建設資金是通過匯集居民繳存的住房儲蓄這種方式來籌集的，迄今為止，德國的住房儲蓄累計提供的公共住房建設資金數額超過了一萬億歐元。概況而言，德國住房儲蓄取得成功的原因大致有三：

一是，住房儲蓄制度是以建房和購房為目的的一種自愿式的契約儲蓄，參加儲蓄的儲戶都是有明確的購房/建房的意愿。沒有購房計劃的家庭或高收入家庭無需參加住房儲蓄。相比較于公積金（新加坡的中央公積金、我國的住房公積金）制度，住房儲蓄制度更顯公平性，也更具市場性。在強制性的公積金制度下，有些已有住房的高收入階層再行購房的理由僅僅為花掉公積金，由于其財力在中低收入階層之上，其所購的房子也大，故獲貸款額度也高，由此出現了“低收入階層儲蓄公積金，高收入階層享受公積金貸款”的畸形現象。德國住房儲蓄是以購房為共同愿景的公平儲蓄方式，只有儲金達到約定儲蓄金額的四成，方可貸出六成的貸款，參加儲蓄的儲戶都沒有自有住房，都需要借助住房儲蓄的方式來積攢購房本金和購房貸款，才能實現購房的夢想。

二是，儲蓄額度由儲戶自定，儲多貸多。德國的住房儲蓄合同采用量身定做的方式，為每一位儲戶提供與其住房需求及儲蓄能力相當的儲蓄方案。儲蓄方案亦可由儲戶自行選定，與儲蓄銀行商議后最終確定。實行“先儲后貸”、“儲多貸多”，通常要在達到儲蓄合同規定的40%以上的存款，才能申請貸款配貸，貸款和存款的比例一般是1：1（以前是4：6）。在風險防范方面，儲戶獲得貸款的額度與其經濟實力（達到合同約定的儲蓄金額的能力）嚴格成正比，并且貸款期限通常較短（5～7年），還貸的金額和時間的比值也與達到約定儲蓄定金額和時間的比值基本相同，即能夠在合約規定的期限里達到規定儲蓄金額的儲戶，通常是具備還貸的能力。這兩項設計有效地規避了儲戶違規的風險，確保了儲蓄制度的良好運行。

三是，國家對住房儲蓄制度的扶持。德國對住房儲存的扶持體現在兩個方面：一方面，專業的住房儲蓄銀行是以國有銀行或者是國家控股的銀行為主，600多家住房儲蓄銀行全部是政府建立的國營銀行。政府控制的機構為政府住房政策的貫徹，起到了直接的推動作用。專業儲蓄銀行的政府背景也提升了儲蓄銀行的公信力，確保了儲戶的資金安全。另一方面，政府對住房儲蓄實行的獎勵制度，即對年收入5萬馬克以下的儲戶家庭予以月儲蓄金額10%的儲蓄獎勵，不但起到直接的激勵效果——吸引儲戶踴躍儲蓄和鼓勵多儲蓄，而且還起到直接的補貼效果——幫助低收入家庭增加儲蓄金額，從而提高其購房能力。政府還對低收入入家庭參加住房儲蓄進行獎勵進一步激發了儲戶踴躍儲蓄的積極性。

啟示二：吸引民間建設資金投入公共住房建設之中

德國公共住房的發展中，民間資金的力量也參與其中。德國的公共住房是一個開放型的系統，不僅涵蓋了政府出資興建的公共福利房，還將社會上為中低收入家庭修建的住房納入公共福利房體系之中，如：住房合作社為社員修建的合作社房、非營利機構和私人房地產商修建的面向中低收入家庭的住宅、大型廠礦為企業員工修建的福利房，私人自建的自住住宅等等都被納入公共住房范疇，獲得政府的資金支持和稅收優惠。政府對這些民間建房機構予以大幅度的支持，以低息甚至是無息貸款的方式貸給它們額度高達50～80%的建設資金。德國政府的這種做法，有利于引導德國民間建設資金用于低收入家庭住宅的建設，還有利于培養民間建筑機構對公共福利房的濃厚興趣，自覺配合政府的住房政策，增加面向中低收入家庭的普通住宅的數量與規模，減少高檔住宅的開發數量。

啟示三：“補貼”遍布公共住房的供應環節和消費環節的各個層面

德國公共住房金融的另一特色“補貼”無處不在，政府對公共住房的供應環節和消費環節的各個方面均制定了大幅度的補貼制定，比如，對各類民間建設機構以及私人建房給予額度高達50%、75%、85%的建設貸款，而且是低息（0.5%～1%）或者是無息貸款，還是長達25年的長期貸款，還輔以稅收的減免，如減免土地稅、所得稅等稅收優惠措施；對購房者予以購房貸款和住房補貼，住房補貼為2500歐元/人/年，連續補貼8年，輔以兒童購房補貼，購房貸款為2500馬克/年（舊房），5000馬克/年（新房）；住房儲蓄的儲戶獎勵10%的每月儲蓄金額。這些補貼措施所產生的直接效果是增加了公共福利房的供給數量和供給渠道，還提高了中低收入家庭的房租承受能力和購房的支付能力。

參考文獻

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作者簡介

殷燕，四川人，貴州財經大學經濟學院，博士；研究方向：保障性住房金融。