農村宅基地流轉的法律困境及出路思考

張笑荷

摘 要：隨著社會經濟的不斷發展，我國的土地問題顯得越來越突出。城市化的不斷發展和社會經濟高度市場化前進推進了農村宅基地流轉市場的發展，但是我國相關的法律卻對此要求嚴格。研究農村宅基地流轉的法律出路，不僅能夠給在該領域形成強有力的法律保障，切實保護農民利益，還能夠促進我國土地資源的合理配置，在當前的社會發展過程中具有非常重要的現實意義。本文對農村宅基地流轉的法律規定、法律困境進行分析，提出一些可行性的對策和建議。

關鍵詞：農村；宅基地流轉；法律困境。

自古以來土地問題就是中國勞動人民最為關注和重視的首要問題之一，其與人們的日常生活息息相關。而宅基地作為農民安身立命的基礎，一直以來都是與農民利益最密切的事物。根據我國相關法律規定，農村土地屬于集體所有，所以我們這里所說的宅基地流轉指的僅僅是宅基地使用權的流轉。農村宅基地使用權的流轉在當前的社會環境下對于切實保障農民的土地權利，提高農村集體土地的優化配置和使用效率起到至關重要的作用。但是當前在農村宅基地的流轉方面還有很多問題和缺陷，這些問題和缺陷需要用法律這種強制力去完善和彌補。

一、農村宅基地流轉的法律依據

宅基地，顧名思義就是農村的農民基于住宅而占有該農民所在的集體的某部分土地。宅基地的所有權仍然屬于農村集體，但是農民可以享有使用權。農村宅基地應當是可以流轉的，因為在我國的法律體系中很多相關的法律都有涉及。其中，最重要的原則性規定是現行憲法第10條第4款的規定：“……土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”而該條文中的“法律”在當前主要指的是我國的《土地管理法》和《物權法》。涉及到土地使用權的流轉，必然要依據《土地管理法》來進行，因為該法是規定土地管理各方面內容的法律規范。而由于農村宅基地的使用權是一種物權，《物權法》中也應當涉及。具體規定為：①《物權法》第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法和國家有關規定”。②《土地管理法》第62條、第63條、第64條和第65條并沒有明確規定宅基地的流轉，只是對其進行限制，規定農村村民一戶只能有一處宅基地，出賣住房后再申請宅基地的，不予批準。并且明文規定除特殊情形之外，農村集體土地使用權不得轉讓。

除了上述法律規范之外，還有國務院、原國家土地資源管理局的一些通知和答復，但是這些文件嚴格意義上并不屬于廣義上的法律，在實踐中很難說其具有法律效力。

二、農村宅基地流轉的法律困境

盡管憲法中都賦予了農民轉讓宅基地的權利，但是這種權利在當前的法律制度體系下其實根本無法實現。

第一，缺乏實體性法律規范。我國現行的法律規范中沒有明確的規定宅基地流轉的條文，僅有的條文也語焉不詳或是只是限制。憲法中只有原則性的規定，具體的規定應當在土地相關法律中；物權法也提到應當適用土地管理法的規定；但是土地管理法中并沒有詳細的規定，只有限制性的數條規定，這實際上不僅讓農民疑惑，不清楚到底能不能轉讓宅基地，還讓農村集體的負責人權限無限擴大。

第二，關于宅基地的相關規定表述不嚴謹且自相矛盾。憲法和物權法將該問題指向土地管理法，而土地管理法則原則上禁止宅基地流轉。一方面，土地管理法中的禁止條款與憲法中允許流轉的規定是相沖突的，根據憲法的效力，其實土地管理法中該項規定應當是無效的，但是憲法中又規定了轉讓需要按照有關法律去進行，現實中并沒有相關允許轉讓的法律。另一方面，土地管理法中只是回避了宅基地流轉這個重要的問題，并沒有說不允許農民出賣房屋，只是出賣后不得申請新宅基地，其實仍然是可以出賣或者出租的。

第三，一些具體的規定法律層級太低，在實踐中不能作為法律依據。原國家土地資源管理局、國務院辦公廳、國務院、國土資源部的一些答復、意見、通知中對該問題進行了一些細節上的規定，原則上仍然是不允許流轉的，但是相較于土地管理法其規定更為詳盡。問題是，這些文件嚴格意義上來說既不屬于法律，也不屬于行政法規，更不是規章和地方性法規，其實根本沒有法律效力。

三、農村宅基地流轉的法律途徑探索

當前農村宅基地流轉的法律體系并不完善，未來需要對《物權法》和《土地管理法》進行必要的修改，必要時可以以司法解釋的形式來確立農村宅基地流轉的程序、實體問題以及救濟途徑。而具體來說，相關法律法規的完善應當包括如下的內容：①明確界定農村宅基地流轉的具體范圍，是只能在集體內部流轉，還是可以在不同集體成員之間進行流轉，還是可以城鄉之間流轉等等；②確立確定的農村宅基地流轉實質要件。應當確定轉讓人、受讓人、宅基地等等要件，也可以設置諸如同集體成員之間的優先購買權等等；③確立農村宅基地流轉的程序，可以規定首先公示，然后經村民大會或者村民大表大會決議通過，簽訂合法的轉讓手續，獲得不動產權證等等；④掃除正常流轉的政策障礙。以法律的形式將上述原則和具體內容確立下來，就是為了增強法律的可操作性，盡可能地削弱和掃除行政力量也就是政策的干預。

四、結語

伴隨著全面建成小康社會步伐的進一步推進和我國社會經濟的進一步發展，農村宅基地的價值將會越來越受到人們的重視。其實農村宅基地的使用權應當是與農民聯系最為緊密的一項基本權利，但是在現實中農民卻往往不能夠得到權利最基本的保障。隨著我國物權制度的不斷進步，未來我國宅基地使用權的流轉制度也應當伴隨著社會生活和法學理論與實踐的發展而進步，立法者應當充分考慮我國的社會主義國家性質和公有制為主的基本社會制度，同時要從法律邏輯上理清農村宅基地使用權的物權性質，最終確立較為完善的農村宅基地使用權流轉制度，為緩解我國緊張的土地現狀和較為嚴重的三農問題提供重要的法律保障。

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