社區商業業態布局研究

梁旭華

摘要：城市建設的發展讓社區商業逐漸成為其發展的重要組成部分，并愈加展現出巨大的價值空間，以及極具優勢的發展前景。做好社區商業業態布局已經日漸成為城市發展建設相關部門所需要考慮的重要內容。基于此，本文就社區商業業態布局進行分析研究，以供參考。

關鍵詞：社區商業；業態布局；分析研究

中圖分類號：TU247文獻標識碼：A文章編號：1674-3024（2017）01-138-02

1.我國城市社區商業的現狀

首先社區商業的布局存在不均衡之處，很多社區商業布局分散凌亂，沒有進行合理的規劃。一些社區的商業區數量比較少，功能設施相對落后。其次，商業社區業態結構尚不合理，基本上每個城市社區商業區都配備有大型的綜合超市，能夠滿足社區居民的基本生活需求，但是其他菜市場、娛樂休閑場所、便民服務中心等設施存在不足的情況。再者，城市社區的商業的經營模式還需提升，大部分的社區商業還帶著傳統集鎮的商業模式特點：商品的質量和商品的數量，以及從業人員的專業技能和道德水平有所欠缺。這都不不能滿足城市社區居民更高層次的需求。有些商業區和社區居民居住地混雜開設，有些飯店的噪聲污染也嚴重影響著居民的生活。這種傳統的經營管理模式不僅僅存在著安全隱患，還存在大量的治安安全隱患與環境污染隱患。最后，在進行商業社區建筑設置的時候存在著與現實商業區業態分布不相符之處。在進行房地產開發的時候，部分開發商過于注重居民住宅的需求而忽視了商業區的分布建設，或者以傳統的概念建設商業物業，不能滿足人們對大型商業、餐飲、菜市場等商業業態的需求。

2.社區商業的規模業態及其規劃布局

2.1社區商業的規模確定

社區模式的開發規模直接決定了后期商業區的布局和規劃，因此，在《城市居住區規劃設計規范》所規定的千人指標不適用的情況下，我們應該根據社區所處的城市區位、目標輻射區域的差異，因地制宜地做出動態的安排。按照輻射居民范圍的大小不同可以將社區的商業規模進行三種不同類型的劃分：外向型社區商業、中間型社區商業和外在性社區商業。社區商業規模的大小往往影響著社區規模類型的性質。通常情況來說，一般社區商業規模越大，對外的交流性就越強。反之，城市社區商業規模越小，對外的交流性就越差。城市社區商業規模的大小和商業規模的性質成正比例的關系

經過一些系列的調查研究發現，外向型商業社區模式的人均商業面積大于內向型和中間型商業社區的人均商業面積。

表1社區商業類型與人均商業面積及商住比的關系

通過表1我們可以看出一個人均商業面積普遍適應的數據：即人均商業面積1m²是外向型社區商和其他類型社區商業的分界點。除了這些，通過調查研究我們還可以發現，項目商業面積和住宅面積的比值是判定商業區性質的重要指標。如果已知社區商業區的性質和住宅面積的大小，同時就可以對社區商業規模的大小進行判斷。因此，在以后的社區商業的規模確定的規劃中，可以通過社區商業性質和住宅面積的比值以及社區商業人均占有面積來確定社區商業的規模，進行社區商業的定量設置。在進行項目的施工時，還要進行項目的實地考察，并且根據商業住宅所處的地域、格局、影響范圍大小和目標客群等因素來驗證社區商業規模的設置是否合理完善。

2.2社區商業的業態確定

只有清晰明了業態組合的意義及其作用，才能對社區商業業態進行良好的組合和規劃。2005年11月商務部頒布了《社區商業評價規范》，其中對社區商業業態進行了定義和分類，并進行了詮釋。但是這種分類還是比較籠統的只能代表社區居民的基本消費需求。在現實生活中一些具有特殊性的行業，像修理店、裁縫店等由于對租金的要求比較低，就讓其很少在現在的社區商業業態出現過。還有一些比較常見的業態銀行等也沒有在《社區商業評價規范》中出現過。這種社區商業業態折射出了現在的大多數社區商業業態還是以居民消費為主要導勢的，而沒有真正的考慮到居民的基本生活要求。同時也說明了社區的商業業態在隨著居民消費理念的不斷變化和現代經濟的飛速發展不斷地在進行整頓和升級。就像現在的鋼筆店、音響店、隨著現代網絡的不對普及和推廣，已經漸漸消失在人們的視野之中。社區服務功能的不斷整合升級，社區商業模式不斷的在向復合的形式發展。就如今的社區商業業態來說大致分為以下幾類：即零售、餐飲、休閑娛樂、服務四大類。

社區居民類型的不同對社區商業業態的需求也是不一樣的，還有對社區商業業態的需求大小也是不一樣的。通過一系列的抽樣調查法發現。不同區域的社區商業業態各有特點，其規模占比也不盡相同，得到不同類型社區居民對各業態的需求強弱度（如表2）。為不同類型社區的社區商業的業態組合及某類業種的優先選擇提供了參考依據。

社區商業業態大體上來說由零售、餐飲、休閑娛樂、服務業四種業態組成。但是在不同的區域和城市中總會存在著通用性的業態模式。社區商業業態模式的組合比較錯綜復雜，由于受到多種因素的影響，在進行社區業態模式的設定時，還要充分考慮當地的實際情況，不斷地進行調整，找到適應自己社區的業態模式。

2.3社區商業的規劃布局類型

在對社區商業進行綜合布局時候，需要結合城市、居民、市場、社區等等綜合因素進行考慮，需要注重做好相應的規劃設計，通過對各個層面的分析和研究，才能夠更好地解決社區商業和社區發展之間的關系，才能夠讓社區商業更好地為人們提供舒適服務。

在進行社區商業規劃時候，其需要滿足商業價值最大化、商鋪具有連續性、商鋪明顯可見、商鋪的交通便利性等原則，只有在規劃過程中依照此原則進行社區商業的規劃，才能夠保證其商業的價值得以體現，同時也能夠更好地與社區功能相輔相成。

從業態空間布局上來看，不同的業態布局需要與社區的空間、區位等等相輔相成，比如超市、百貨、大賣場等就需要較大的空間面積，而一般的小型超市、美容美發等則所占空間較小。因此，對于需要進行大賣場布置的時候，其具需要考慮社區較為寬敞的空間，以及較為便利的通行通道，一方面可以吸引大量人流，另一方面也可以更好地促進交通順暢，更好地形成較為濃郁的商業氛圍。社區商業最好可以采用一層線性商鋪布局，這種布局形式較為常見，而且應用較廣，其所獲得的商業效果也更好，能夠與社區文化更好地融合在一起。

3.結語

城市建設規模的擴大讓我國的社區商業建設成為人們非常關注的重要組成部分，其不僅可以帶給社區更具活力的構成方式，而且可以讓人們的生活更加舒適，滿足人們多元化的生活需求，以及生活、消費需求。因此，社區商業規劃應當注重做好功能的定位，做好自身發展的定位，做好相應的業態布局。只有真正從業態布局上入手，才能夠讓社區商業得以更好發展，才能夠然社區商業得以更好規劃，才能夠真正促進社區的不斷發展和進步。